参考判决： cc • N° 73-10.204 • 1974-05-14 • 查看判决 →
想象一下这样的场景：您是在蒙托邦（Montauban）历史中心、国家广场（place Nationale）一栋共有产权公寓（copropriété）中的公寓业主。几个月来，屋顶——公共部分（partie commune）——漏水导致您的客厅墙壁受损。物业经理（syndic）拖延处理。业主大会（assemblée générale）拒绝表决通过维修工程。您该怎么办？等待、忍耐，还是单独起诉建筑商？直到1974年，答案还不明确。但最高法院（Cour de cassation）1974年5月14日的一项判决明确了：是的，共同所有权人可以就公共部分提起诉讼，前提是证明存在个人损害。解读如下。
许多业主不知道这一可能性。他们常被告知，只有管理机构（syndicat）才能就公共部分采取行动。原则上确实如此，但有一个重要例外：当共同所有权人遭受其自身特有的损害时，可以直接追究责任人的责任。这一判决在律师事务所中经常被引用，为因管理机构不作为而绝望的共同所有权人提供了救命稻草。
但请注意：这条路并非在所有情况下都可行。必须证明存在个人损害，且与集体损害不同。如何证明？有哪些陷阱需要避免？本文将以我在蒙托邦和穆瓦萨克（Moissac）的实际经验为例，为您详细解释。
案情：一个每天都会发生的故事
案件始于一件小事，就像许多邻里纠纷一样。Fallone先生和Bodecher先生是蒙托邦共和国街（rue de la République）一栋建筑的共同所有权人。建筑存在施工缺陷：影响公共部分（屋顶、立面）和Fallone先生的私人部分（其公寓）的建造缺陷。问题严重：渗水、裂缝等。
按理应维护共同利益的管理机构（syndicat des copropriétaires）没有采取行动。可能是因为业主委员会（conseil syndical）意见分歧，或物业经理不尽职。无论如何，Fallone先生忍无可忍，决定以个人名义起诉。他向大审法院（tribunal de grande instance，现为司法法院tribunal judiciaire）起诉建筑商Bodecher先生。
建筑商提出驳回抗辩：根据1965年7月10日法律第15条，只有管理机构才能就公共部分采取行动。Fallone先生没有诉讼资格（即提起诉讼的法律权利）。法院支持他吗？不。上诉法院（Cour d'appel）和最高法院（Cour de cassation）都驳回了这一论点。转折：法官认为Fallone先生主张的是个人损害——其公寓的渗水——这一损害赋予他起诉的权利，即使涉及公共部分，也无需管理机构陪同。
简而言之，法院区分了两种损害：一种是影响全体共同所有权人的集体损害（例如屋顶整体老化），另一种是具体影响某一位共同所有权人的个人损害（水流入其客厅）。在第二种情况下，个人诉讼是可受理的。
法院的推理——详解
要理解这一判决，必须从1965年7月10日法律第15条出发。该条款赋予管理机构为维护共同所有权人集体利益而起诉和应诉的资格。原则上，共同所有权人不能代替管理机构就公共部分采取行动。但是，最高法院在此判决中做出了微妙但关键的区别。
它指出，第15条并不禁止共同所有权人在其损害与管理机构的损害不同时以个人身份采取行动。在本案中，Fallone先生的公寓遭受渗水：这是直接的物质损害，属于个人损害。无论渗水是否来自屋顶（公共部分）：他所遭受的损害是其自身的。因此，他可以依据《法国民法典》第1240条（原第1382条）追究建筑商的责任，该条规定：“任何人的行为给他人造成损害的，有过错者应负赔偿责任。”
但请注意：法院明确，个人诉讼不能与管理机构的诉讼重复。如果管理机构已就集体损害获得赔偿，共同所有权人不能就同一事项再次索赔。但在管理机构未采取行动或行动不足的情况下，共同所有权人可以单独行动。
这一推理并非判例的逆转，而是对已认可原则的确认和澄清。实际上，这一判决打开了一个缺口：它允许共同所有权人在管理机构不作为时仍有救济途径。很少有人知道，这一解决方案同样适用于施工缺陷、邻里纠纷或维护不当等问题。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是共同所有权人，且您的住房因公共部分（屋顶、管道、立面）的缺陷而受损，您现在可以单独采取行动，无需等待管理机构。但具体有何不同？这使您免于承受管理机构的拖延、业主大会的僵局或邻居的不配合。例如，在穆瓦萨克，我的一位客户因屋顶渗水获得了8,000欧元的损害赔偿，而物业经理已拒绝采取行动两年。
对于出租业主（propriétaire bailleur），这一诉讼非常宝贵：您可以直接向建筑商或承包商索赔维修费用和居住损失（若住房无法居住，则损失租金）。对于租户（locataire），请注意您没有直接起诉公共部分建筑商的资格；您必须向您的房东索赔，而房东可以采取行动。
对于购买共有产权公寓的买受人（acquéreur），请在购买前检查是否存在问题。如果存在隐蔽的施工缺陷，并在购买后对您造成个人损害，您可以依据隐蔽瑕疵（vices cachés）（《法国民法典》第1641条及以下）或十年责任（garantie décennale）（第1792条）单独起诉卖方或建筑商。
在我的实践中，我遇到过一些案件，其中一位共同所有权人因其公寓的裂缝获得了15,000欧元的赔偿，而裂缝涉及公共部分的立面。法院认为其损害是个人损害（房产贬值、居住干扰）。
避免此类纠纷的四个建议
- 保留所有证据：照片、公证人证明、给物业经理的信件、维修报价。没有证据，诉讼无法获胜。
- 在单独行动前向物业经理发出正式催告（mise en demeure）：通过带回执的挂号信要求其在30天内采取行动。这能加强您的案件，表明您已尝试友好解决。
- 由专家（建筑专家、建筑师）评估您的个人损害：必须证明损害与集体损害不同。例如，如果屋顶只在您家漏水而其他家不漏，您的损害就是个人损害。
- 在起诉前咨询专业律师：个人诉讼有细微之处：必须正确界定损害并选择适当的法律依据（合同责任、侵权责任、十年责任）。错误选择可能导致诉讼失败。
深入探讨：相关判例及演变
自1974年以来，最高法院多次确认了这一解决方案。例如，在1993年1月27日的判决（n° 91-10.534）中，它裁定，只要损害是个人损害，共同所有权人可以单独起诉要求赔偿因公共部分工程未履行造成的损害。同样，1995年7月4日的判决（n° 93-16.939）将这一权利扩展至十年责任诉讼。
然而，最近的判例倾向于在管理机构已采取行动或损害纯粹是集体损害时限制这一权利。例如，如果屋顶在公共部分漏水（未影响特定公寓），则只有管理机构可以起诉。换句话说，分界线在于损害是个人的还是集体的。
这一趋势是稳定的，并应持续下去。未来，共同所有权人应知道，个人诉讼仍是一种例外途径，但在实在法中已牢固确立。
行动前清单
您考虑单独行动？请检查以下几点：
- 您是否有个人损害？列出您公寓内遭受的损害（渗水、裂缝、霉变）。
- 是否已向管理机构发出正式催告？保留您请求的证据。
- 法律依据是什么？合同责任（如果您与建筑商有合同关系）、侵权责任（第1240条）或十年责任（第1792条）？
- 责任人是谁？建筑商、建筑师、承包商、卖方？
- 您的损害金额是多少？由专家估算：维修费用、居住损失、房产价值减损。
如何应对？如果您勾选了所有选项，可以咨询律师采取行动。诉讼时效为损害显现之日起5年（《法国民法典》第2224条），或十年责任为10年。
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼程序——而且往往更划算。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat copropriété & ASL |
→ 浏览所有法律文章
