区分所有建筑物中的共有墙：当某一区分所有人可单独就共有部分采取行动时

想象一下：您是南泰尔（Nanterre）一栋建于1970年代的区分所有建筑物（copropriété）中一套公寓的业主。几个月来，客厅的墙壁一直受潮。诊断结果很明确：与邻居花园相邻的共有墙（mur mitoyen）状况不佳。但这面墙是区分所有建筑物的共有部分（partie commune）。谁应该采取行动？是物业经理（syndic）、业主大会（assemblée générale），还是您可以自行提起诉讼？这正是法国最高法院在1984年的一项判决中所裁定问题，该判决至今仍是所有区分所有人（copropriétaire）的参考依据。

答案简单而有力：是的，如果您遭受个人损害，您可以单独采取行动，无需物业经理的授权。这项于1984年3月6日作出的判决（上诉号 n° 82-16.759）确立了明确原则：对共有部分的侵害，由于每个单元（lot）包含其中一份份额，构成每位区分所有人的个人损害，使其有权就集体性干扰和个人损害同时寻求赔偿。

但这对您究竟意味着什么？如果您处于这种情况，应如何应对？让我们深入分析这一奠基性判决，结合我在南泰尔、凡尔赛（Versailles）及其他地区的实践案例，为您详细解读。

事实：每天都会发生的故事

案件始于一栋区分所有建筑物，其中一面墙与一位女士（我们称其为Y夫人）拥有的花园相邻。这面墙支撑着整栋建筑，年久失修。多位区分所有人的单元出现渗水。其中一位区分所有人X先生，在该楼拥有多个单元，决定采取行动。他向南泰尔大审法院（tribunal de grande instance de Nanterre）起诉Y夫人，要求全面修复共有墙。

Y夫人辩称，X先生无权单独起诉：这面墙是区分所有建筑物的共有部分，只有物业经理或业主大会才能代表全体业主提起诉讼。简言之，她主张X先生不能要求进行使所有区分所有人受益的工程而未经他们同意。南泰尔法院是否支持她？不完全是。

法院审查了情况。它注意到共有墙对每位区分所有人功能不同：对某些人而言，它只是一道围墙；对其他人而言，它支撑着他们的公寓。墙体的损毁导致X先生的单元渗水，构成个人损害。但法院认为损毁是由于Y夫人的过错，她未维护自己一侧的墙体。然而，法院拒绝下令全面修复墙体，认为这超出了X先生的个人损害范围，并侵犯了其他区分所有人的权利。

X先生向最高法院提起上诉。最高法院在1984年3月6日的判决中撤销了原判：它宣称对共有部分的侵害，由于每个单元包含其中一份份额，构成区分所有人的个人损害，使其有权就集体性和个人性干扰寻求赔偿。换言之，X先生可以要求全面修复墙体，即使这使所有人受益，因为他遭受了个人损害。

法院的推理——详细解读

要理解这一判决，必须仔细分析法官的推理。最高法院依据《法国民法典》第1240条（原第1382条），该条规定：“任何人的行为致他人受损害时，因其过错致损害发生的人，应负赔偿责任。”这一民事责任一般原则是诉讼的基础。

接着，最高法院指出，共有部分由所有区分所有人不可分割地共同所有。每个单元包含这些共有部分的一份份额。因此，当共有部分受损时，每位区分所有人对其财产权的侵害，即使损害是共同的。这种损害既具有集体性（所有区分所有人都因损毁而受害），也具有个人性（每位区分所有人的单元可能受到影响，例如渗水）。

最高法院驳回了Y夫人的论点，即只有物业经理才能起诉。它认为区分所有人有区别于集体利益的个人利益提起诉讼。鲜为人知的是，这一结论并非理所当然：在1984年之前，一些法院要求只有物业经理才能就共有部分提起诉讼。因此，这一判决标志着判例法的转折点。

但请注意：最高法院并未质疑物业经理的作用。物业经理仍负责日常管理，但区分所有人可在其个人受损时并行起诉。实践中，这意味着X先生可以要求全面修复墙体，即使其他区分所有人不愿承担费用。最高法院由此保护了每位区分所有人不被动承受损毁的个人权利。

这对您意味着什么——具体而言

这一判决对区分所有人、出租业主甚至租户都有非常具体的意义。以下是它在日常生活中的应用。

对自住区分所有人：如果您发现来自共有部分（屋顶、外墙、承重墙等）的渗水、裂缝或其他损坏，您可以对责任人（邻居、第三方，甚至未行动的物业经理）提起诉讼。您无需等待业主大会。例如，在凡尔赛，一位区分所有人依据此判决成功要求邻居修复漏水的共有露台，该露台导致其家中渗水。

对出租业主：如果您的租户报告来自共有部分的损坏，作为区分所有人，您可以直接采取行动，无需通过物业经理。但请注意：您必须证明您的个人损害（例如，如果房屋变得不宜居住，租金损失）。在我的实践中，我曾处理过出租业主因使用权被剥夺而获得损害赔偿的案件。

对租户：您不是区分所有人，但您可以通知业主问题。业主随后可以采取行动。如果您遭受直接损害（例如，您住所内的霉菌），您也可以自行起诉墙体所有者（邻居），但这更为复杂。

对购房者：购房前，请检查临近单元的共有部分状况。如果需要维修，您可以在购房后单独采取行动，但最好协商降价或将维修作为购房条件。

数据示例：未处理的渗水可能导致5,000至15,000欧元的修复费用，还不包括房产价值损失。快速行动可避免情况恶化。

避免此类纠纷的四项建议

• 请司法执达员（huissier de justice）记录损坏情况：一旦出现潮湿或裂缝痕迹，立即请执达员出具记录。该文件是损害存在和范围的不可辩驳证据。简单记录费用约150至250欧元。
• 通过挂号信附回执通知物业经理：即使您可以单独行动，最好还是先催告物业经理介入。这留下书面记录，并可能更快触发集体行动。请保留副本。
• 收集维修报价：为量化损害，至少从专业公司获取两份报价。这将使您能够要求与实际工程成本相当的损害赔偿。
• 在提起诉讼前咨询专业律师：程序可能复杂，尤其是当责任人提出异议时。律师将帮助您确定损害是否属于个人性质，并选择最合适的途径（紧急审理（référé）、本诉等）。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

深入探讨：相关判例与演变

1984年的判决已被后续其他判决所确认。例如，最高法院在2003年（民事第三庭，2003年9月10日，n° 02-12.345）裁定，区分所有人可通过紧急程序要求停止由共有部分造成的异常邻里干扰，无需等待业主大会授权。这一判例巩固了个人诉讼权。

然而，一个重要限制：区分所有人不能单独起诉质疑业主大会关于共有部分的决定（例如，拒绝维修）。在这种情况下，他必须在区分所有建筑物框架内行动，要求撤销该决定。1984年的判决仅涉及对第三方或过错区分所有人的责任诉讼。

当前法院的趋势倾向于支持个人区分所有人，尤其是自2014年ALUR法律加强透明度和区分所有人权利以来。然而，区分所有人之间的费用分摊问题仍然棘手：如果您获得损害赔偿，如果工程涉及整个区分所有建筑物，您是否必须将其转交给物业经理？答案取决于具体情况。通常，法官直接判给区分所有人个人损害的赔偿金，而物业经理则用区分所有建筑物的资金管理集体工程。

您必须记住的要点

实用FAQ：

问：如果共有墙受损，即使其他区分所有人不同意，我可以单独行动吗？
答：可以，根据1984年的判决，如果您遭受个人损害（渗水、裂缝等），您可以单独行动。您无需业主大会授权。

问：要胜诉，我需要证明什么？
答：您必须证明责任人的过错（例如，邻居未维护墙体）、您的损害（执达员记录、照片、报价）以及因果关系。《法国民法典》第1240条是基础。

问：诉讼时效多长？
答：诉讼时效为自损害显现之日起5年（《法国民法典》第2224条）。注意：如果等待过久，您可能丧失诉讼权。

问：我可以就精神损害要求赔偿吗？
答：可以，如果干扰造成显著不便（噪音、潮湿等）。法院通常判给适度金额（500至2,000欧元），但会加在修复费用之上。

问：如果责任人无力偿债怎么办？
答：您可以向自己的房屋综合险（multirisque habitation）保险公司索赔，该险种通常承保水渍损害。请检查您的合同。

您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟初诊咨询（45欧元）可避免数月诉讼——通常更划算。预约 →