共有权消失：当所有份额集中于一人时，面积减少之诉无法提起

想象一下：您在卡西斯（Cassis）购买了一栋独立屋，带有花园和海景。公证人向您交付了买卖合同，您发现该房产由两个在出售前已合并的共有权份额（lots de copropriété）组成。几个月后，您进行测量：实际面积比宣布的面积少了10%。您想要求减少价格。但令人惊讶的是：卖方以共有权已消失为由，声称面积减少之诉不可行。这合法吗？

这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2009年1月28日判决中裁定的问题。这是一个具有判例意义的决定，所有业主、买受人及房地产专业人士都应了解。因为它涉及共有权法的核心以及对买受人免受面积错误影响的保护。

在本文中，我将讲述这一决定背后的故事，解释法官的推理，并为您提供避免此类纠纷的具体建议。无论您在拉西奥塔（La Ciotat）、马赛（Marseille）或其他地方，原则都是相同的。

事实：一个日常发生的故事

X先生是卡西斯（Cassis）一处由两栋别墅组成的房地产的业主。最初，这两栋别墅是同一共有权（copropriété）的两个不同份额：份额1（面积57平方米）和份额2（24平方米）。在出售前，X先生将这两个份额集中于自己手中，成为共有权所有份额的唯一所有人。

有一天，他将两栋别墅卖给买受人Y先生。买卖合同注明了每个份额的面积。但出售后，Y先生请来测量师，发现份额1的实际面积只有49平方米，份额2只有21平方米。份额1的差异超过8%，超过了允许提起面积减少之诉的5%门槛（1965年7月10日法律第46条）。

Y先生于是向马赛大审法院（tribunal de grande instance de Marseille）起诉X先生，要求减少售价。但X先生辩称，既然他是所有份额的唯一所有人，共有权已依法消失。因此，合同中注明每个份额面积的义务已不存在，面积减少之诉没有依据。

艾克斯普罗旺斯上诉法院（cour d'appel d'Aix-en-Provence）支持买受人，认为份额合并不妨碍面积减少之诉。但最高法院（Cour de cassation）撤销了该判决：它重申，所有份额集中于同一人手中导致共有权依法消失。因此，1965年法律第46条保护共有权份额买受人的规定不再适用。面积减少之诉不可受理。

法院推理——解析

要理解这一决定，必须从1965年7月10日法律第46条出发。该条规定，在任何共有权份额的买卖中，合同必须注明专有部分的面积。如果实际面积比注明的面积少5%以上，买受人可以要求按比例减少价格。这是对买受人的重要保护。

但这种保护与共有权份额（lot de copropriété）的概念相关联。那么，什么是共有权份额？它是建筑物的一部分，由专有部分和共有部分的配额组成。当多人在同一建筑物中持有份额时，共有权即产生。当所有份额集中于同一人手中时，共有权即消失。这被称为共有权依法消失（disparition de la copropriété de plein droit）。

在裁决的案件中，X先生在出售前已成为所有份额的唯一所有人。因此，共有权已消失。当他出售别墅时，他出售的不是“共有权份额”，而是一个整体的房地产。注明每个份额面积的义务因此不再适用。最高法院明确指出：“所有份额集中于同一人手中导致共有权依法消失，因此上诉法院在确认所售房产（原为两个独立共有权份额的两栋别墅）在出售前已集中于一人之手的情况下，不能支持基于1965年7月10日法律第46条的面积减少之诉。”

但注意：这并不意味着买受人没有救济途径。他仍然可以基于欺诈（dol）或隐蔽瑕疵（vices cachés）提起诉讼，但不能基于第46条的具体规定。此时举证责任更重。

这对您实际意味着什么

这一决定具有非常实际的影响，无论您是业主、买受人还是房地产专业人士。以下是需要记住的内容。

对买受人：如果您购买一处原为共有权但已集中于一个卖方手中的房产，在面积错误的情况下，您不能援引第46条。您唯一的保护是在购买前进行测量。具体例子：在拉西奥塔（La Ciotat），您购买一栋宣称100平方米的别墅。购买后，您发现它只有90平方米。如果该房产是共有权份额，您可以要求减少价格。但如果卖方已合并所有份额且共有权已消失，则无法提起该诉讼。在我的实践中，我遇到过一些案例，买受人因未在购买前核实面积而损失数千欧元。

对卖方：如果您已合并所有份额，这一决定会保护您。您不再受第46条的面积保证约束。但注意：您仍需对欺诈或隐蔽瑕疵负责。如果您故意隐瞒面积错误，您可能面临损害赔偿。

对公证人：他必须核实出售时共有权是否仍然存在。如果所有份额已合并，他必须告知买受人第46条不适用。他也可以建议在签署前由专业人士进行测量。

对共有人：如果您是共有人，并希望购买所有份额成为唯一所有人，请注意共有权将依法消失。之后您可以在无面积约束的情况下转售。

避免此类纠纷的四条建议

• 在出售前测量房产：无论您是卖方还是买受人，请聘请测量师（géomètre-expert）获得测量证书。费用在200至400欧元之间，但可以避免成本高得多的纠纷。
• 在买卖合同中核实房产状态：要求您的公证人明确说明房产是作为共有权份额还是作为单一房产出售。如果共有权已消失，请明确注明。
• 如有疑问，加入保证条款：在合同中，可以规定卖方保证面积，即使第46条不适用。这为您提供了合同保护。
• 在购买经过份额合并的房产前咨询律师：专业人士将就风险和预防措施提供建议，特别是如果您在马赛（Marseille）管辖区域，因为该判例常被援引。

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深入探讨：相关判例与演变

最高法院的这一决定属于一贯的判例。早在2006年12月13日的判决（n° 05-18.531）中，最高法院已裁定所有份额合并导致共有权消失，第46条规则不再适用。2009年的判决确认并明确了这一解决方案。

相反，一些买受人试图通过援引对房产实质性品质的误解（《法国民法典》第1110条）来规避这一规则。但法院要求严格：必须证明面积是同意购买的决定性条件，这很难证明。

因此，趋势是在共有权消失的情况下对买受人的保护有限。未来，立法者应将测量义务扩展到所有不动产，无论其性质如何。在此之前，仍需保持警惕。

常见问题

如果面积少5%以上，我可以取消销售吗？ 不能，如果共有权已消失，则不能基于第46条取消。您只能要求减少价格，但必须证明欺诈或对实质性品质的误解。

如果在出售后发现面积错误怎么办？ 尽快咨询律师。诉讼时效为自销售之日起5年（普通时效）。但等待时间越长，证明欺诈就越困难。

公证人需要负责吗？ 是的，如果他没有告知买受人第46条保护的不存在。您可以追究其职业责任。

这一判例适用于单一份额的销售吗？ 是的，只要共有权在销售前已消失。无论房产是独立屋还是公寓，原则相同。

如何知道共有权是否已消失？ 检查共有权规章中的份额数量以及业主身份。如果单一所有人持有所有份额，则共有权不再存在。

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