参考判决： cc • N° 10-25.979 • 2013-07-10 • 查看判决 →
设想一下：您在博库尔（Beaucourt）拥有一块农业用地，出租给一位佃农。您与开发商签署了一份销售承诺，并向佃农通知了其优先购买权（即优先购买该土地的权利）。佃农在法律规定的期限内未作反应。您松了一口气，销售已经完成。但开发商和您将公证人处的签字推迟到更晚。两年过去了。在重新签署公证文书时，佃农突然出现：“你们必须再次通知我销售，因为公证文书是一项新的销售！”他说的对吗？
这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2013年7月10日判决（编号10-25.979）中裁决的问题。答案很明确：不，佃农不需要新的通知。一旦双务承诺（compromis）已被通知且优先购买权期限已过，销售就已经完成。公证文书只是确认已达成的协议。
这项判决由贝尔福上诉法院（cour d'appel de Belfort）管辖范围内作出，保障了许多交易的安全性。它避免了卖方在承租人已经错过期限后，有时甚至多年后，需要再次通知的情况。但注意：这完全取决于承诺的起草和解除条件的履行（即销售最终确定所需满足的条件）。让我们一起来解读这个案件。
事实：一个每天都会发生的故事
X先生和夫人是博库尔（Beaucourt）及周边地区农业用地的所有者。2000年1月10日，他们与第三方购买者Z先生签署了一份双务销售承诺（compromis）。该承诺包含一项解除条件：现有承租人Y先生和夫人的优先购买权的清除。根据《农村和海洋渔业法典》（code rural et de la pêche maritime）第L.412-8条，卖方将拟出售的条款通知承租人，从而为他们提供优先购买的机会。
Y先生和夫人在两个月内未作回应。2005年6月14日，一项终审判决（passée en force de chose jugée）确认他们被剥夺权利（因未及时行动而丧失优先购买权）。因此，解除条件已经实现。X先生和夫人与Z先生之间的销售已经完成，即使公证文书尚未签署。
然而，直到几年后的2006年9月5日，卖方和购买者才通过公证文书重新确认销售。此时，佃农Y先生和夫人认为这份公证文书构成了一项新的销售，他们本应收到新的优先购买权通知。他们起诉卖方和购买者，要求撤销销售并获得损害赔偿。
贝尔福上诉法院（cour d'appel de Belfort）驳回了他们的请求，法国最高法院（Cour de cassation）维持原判：既然双务承诺已经清除了优先购买权，通过公证文书重新确认并不构成需要新通知的新销售。佃农的上诉被驳回。
法院的推理——详细解析
法国最高法院（Cour de cassation）依据《农村和海洋渔业法典》（code rural et de la pêche maritime）第L.412-9条。该条款规定，希望出售租赁农村地产的所有者必须将价格和销售条件通知承租人（佃农）。承租人随后有两个月的时间行使优先购买权（按这些条件购买土地）。如果承租人未作回应或被宣布丧失权利（如本案），优先购买权即被清除。
在本案中，双务销售承诺包含一项关于清除该权利的解除条件。下级法院认定，该条件已通过确认承租人丧失权利的司法判决实现。因此，即使在签署公证文书之前，卖方与购买者之间的销售已经完成。销售承诺最终约束了双方。
佃农辩称，公证文书构成了一项独立的销售，需要新的通知。但法国最高法院（Cour de cassation）驳回了他们的主张：“通过公证文书重新确认该销售并不构成需要向承租人发出新通知的新销售”。换句话说，仅仅因为合同书写被推迟，并不改变销售的性质。
这一推理符合合同法的一般理论：财产所有权在双方就标的物和价格达成一致时即转移（《法国民法典》（Code civil）第1583条）。公证文书仅具有证明和对抗第三方的价值，而非合同的创设。因此，法院正确适用了第L.412-9条，认为初始通知已用尽了承租人的权利。
这对您意味着什么——具体而言
出租人所有者：您可以放心。如果您已向佃农通知了优先购买权，而他在两个月内未作反应，那么即使销售后来在公证人处重新确认，您也无需再次通知。但注意：这要求承诺是确定和最终的，而非单方承诺（即卖方保留不销售的权利）。
购买者：您受到保护。一旦解除条件满足，销售即完成。佃农不能以公证文书时未通知为由剥夺您的土地。但需警惕那些规定销售仅在公证文书签署时才完成的承诺：在这种情况下，可能需要新的通知。请由律师审查。
佃农/承租人：如果您收到销售通知，请勿拖延。您有两个月的时间行使优先购买权。一旦错过，您将永久丧失该权利，即使销售在多年后重新确认。具体例子：在博库尔（Beaucourt），一位佃农在2020年1月收到通知，未作回应，所有者于2023年出售。佃农不能再提出任何要求。
房地产专业人士：在起草租赁农村地产的销售承诺时，确保明确规定了清除优先购买权的解除条件，并已按照法律规定发出通知。提及销售将在该条件实现时立即完成，独立于公证文书的签署日期。这将避免后续纠纷。
避免此类纠纷的四个建议
- 在承诺时正确通知：使用《农村法典》（code rural）规定的形式（带回执的挂号信或执法员文书）。提及价格、费用以及行使优先购买权的两个月期限。不完整的通知可能被撤销。
- 通过文书确认丧失权利：如果承租人不作回应，通过司法判决（或至少公证文书）确认丧失权利。这避免了关于期限起算点的后续争议。
- 将承诺起草为附条件的完成销售：明确说明销售在解除条件实现时即完成，而非以公证文书的签署为条件。这排除了新销售的论点。
- 告知公证人背景：在重新确认时，向公证人提供初始通知和丧失权利的证明。这样他就能证明清除已经发生，保障交易安全。
深入探讨：相关判例与演变
该判决符合法国最高法院（Cour de cassation）的一贯立场。早在2002年5月15日判决（编号00-14.068）中，法院已判定，在单方销售承诺中作出的优先购买权通知，如果销售随后以不同条件达成，则不生效。但本案涉及的是双务承诺，约束双方。这一区别至关重要。
最近，在2018年11月7日判决（编号17-23.617）中，法院确认，在承诺中完成的优先购买权清除对公证文书具有约束力，即使价格后来下调（只要下调不构成实质性变更）。趋势是保障交易安全：一旦优先购买权被清除，购买者即受到保护。
未来，立法者可能进一步简化制度，例如取消亲属之间销售或小地块销售的通知义务。但在此之前，该判例仍是所有土地所有者的参考依据。
常见问题
问：如果佃农声称未收到通知怎么办？
答：务必保留挂号信的收据。如有争议，该收据证明收到日期。如果承租人拒绝领取邮件，通知视为在出示之日送达。
问：我能否以低于通知佃农的价格出售而无需再次通知？
答：不能。如果最终销售价格低于通知价格，必须通知佃农，因为他可能接受该价格。相反，价格更高则无需新通知。
问：行使优先购买权的期限是多久？
答：佃农自通知之日起有两个月。超过该期限，他丧失权利。注意：如果通知不完整（例如遗漏费用），期限不开始计算。
问：如果通知被认定不规范，销售承诺能否被撤销？
答：可以。如果通知未遵守法定形式，优先购买权未清除，佃农可以要求撤销销售。因此，务必由专业律师协助。
问：该判决适用于拍卖销售吗？
答：不适用。司法拍卖或公开拍卖适用特殊规则（佃农的优先购买权通过加价行使）。
您遇到类似情况？与Zakine律师的首次30分钟咨询（45欧元）可能避免您数月的诉讼——通常远不止这些。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Prendre rendez-vous pour une consultation |
→ 浏览所有法律文章
