市政优先购买权与土地及建筑租赁权的同步出售

设想一下：您是 Fleury-les-Aubrais 一块土地的所有者，并且您与一家公司签订了建筑租赁协议。现在，您想出售土地，而承租人想出售其租赁权。但市政当局想行使优先购买权。它能否也介入租赁权？对于任何卖方或买方来说，这是一个关键问题。

法国最高法院已作出裁决：市政优先购买权（市政当局优先购买待售财产的权利）不能延伸至建筑租赁权。即使土地和租赁权的出售是同时进行的，市政当局也不能优先购买租赁权。并且，如果连带责任条款对市政当局不具对抗力，公证人无需在卖方之间规定该条款。

这一裁决保障了复杂的房地产交易，但要求仔细起草文件。解读如下。

事实：一个日常发生的故事

一家民事职业公司（SCP）是几块土地的所有者，特别是在 Montargis。其中一块土地上，另一家公司，Compagnie industrielle et électronique du Nord（CIEN），持有建筑租赁权。建筑租赁权是一种合同，承租人（租户）承诺在土地上建造并长期租赁（通常为18至99年）。在此，两家公司希望出售其权利：SCP 出售土地，CIEN 转让其建筑租赁权。所有交易同时进行。

但 Montargis 市政当局决定对其土地行使城市优先购买权（DPU）。DPU 允许市政当局优先购买待售的不动产，用于开发或公共利益项目。市政当局将其决定通知负责销售的公证人。但它不能优先购买建筑租赁权，因为 DPU 仅适用于土地，而不适用于个人权利如租赁权。因此，租赁权的出售必须单独进行，无需市政当局干预。

问题在于：两位卖方希望进行“关联”销售，即买方必须同时购买土地和租赁权。但市政当局优先购买土地，挫败了这一意愿。初始买方最终只得到租赁权，而没有土地。他向法院起诉卖方和公证人，指责他们没有规定连带责任条款，该条款本可迫使市政当局优先购买整个组合。Saint-Denis-de-la-Réunion 上诉法院驳回了买方的请求，法国最高法院予以确认。

法院的推理——解析

法国最高法院依据《城市规划法典》（当时有效的版本）第 L.213-1 条，该条定义了优先购买权的范围。该条规定，DPU 适用于“不动产”和“不动产权”。然而，建筑租赁权并非该条款意义上的不动产权，而是个人权利（合同）。法院由此推断，即使土地和租赁权的出售是同时进行的，市政当局也不能优先购买租赁权。换言之，DPU 不能延伸至非不动产的事物。

但是，卖方共同出售的意愿如何处理？法院回应，这一意愿对市政当局不具对抗力：市政当局无需尊重卖方之间约定的“连带”条件。因此，负责起草文件的公证人无需在向市政当局提交的出售意向声明（DIA）中体现这一条件。如果市政当局优先购买土地，租赁权的卖方可以自由地将租赁权出售给其他买方。

法院明确指出，公证人未提及连带责任不构成过失。实际上，这样的提及既无必要，甚至可能产生误导，因为市政当局无法优先购买租赁权。因此，法官驳回了被排除的买方提出的损害赔偿请求。

这一裁决确认了先前的判例（例如，民事第三庭，1997年3月19日，第95-15.875号），即优先购买权只能适用于不动产物权，而非个人权利。因此，这并非革命性的判决，但它澄清了“关联”销售的处理方式。

对您的影响——具体而言

对于出租人所有者：如果您是已出租建筑租赁权的土地所有者，并且希望出售土地，请注意市政当局可以优先购买土地而不触及租赁权。但注意：如果承租人也想出售其租赁权，即使市政当局优先购买土地，他也可以自由出售。您不必一起出售，但如果您希望如此，则必须在预售合同中规定连带责任条款，并明确其仅在无优先购买权时适用。建议：规定解除条件（如果租赁权未同时转让，则销售无效）。

对于建筑租赁权承租人：如果您持有建筑租赁权并希望转让您的权利，您可以这样做，无需担心市政优先购买权。但请检查租赁合同是否规定了同意条款（需所有者同意）或有利于所有者的优先购买权。

对于买方：如果您想同时购买土地和建筑租赁权，请确保预售合同规定了暂停条件：土地销售必须完成，租赁权转让才能生效。否则，您可能最终拥有一块您不拥有土地的租赁权。例如：在 Montargis，一块500平方米的土地附带20年建筑租赁权，土地价值100,000欧元，租赁权价值30,000欧元。如果市政当局优先购买土地，您失去土地但仍需支付30,000欧元购买租赁权？别担心：好的条款可以保护您。

对于公证人：本裁决确认，如果连带条件对市政当局不具对抗力，您无需在 DIA 中体现。但您必须告知客户相关风险，并提供适当的条款。

避免此类纠纷的四条建议

• 起草带有暂停条件的预售合同。如果您想出售或购买土地加租赁权的组合，请规定土地销售和租赁权转让相互依存。例如：“本销售以买方获得建筑租赁权转让为暂停条件。”如果市政当局优先购买土地，条件未满足，租赁权销售即告取消。
• 不要在 DIA 中包含连带责任。向市政当局提交的出售意向声明仅应提及受优先购买权约束的财产（土地）。不要提及租赁权，因为这可能造成混淆，使市政当局误以为可以优先购买租赁权。
• 检查建筑租赁合同的内容。某些租赁合同包含有利于所有者的优先购买权条款或同意条款。如果您是承租人并希望转让租赁权，请检查这些条款。如果您是所有者，您可以协商此类条款以控制转让。
• 在进行任何交易前咨询专业律师。涉及建筑租赁权的销售复杂。律师将帮助您起草文件并预测市政当局的反应。不要忽视这一步，特别是当土地位于市政当局活跃的地区时（如 Fleury-les-Aubrais，DPU 经常被使用）。

深入研究：相关判例与发展

法国最高法院此前已就优先购买权和租赁权作出裁决。在1997年3月19日的判决（第95-15.875号）中，法院裁定优先购买权不能适用于商业租赁权，因为它是个人权利。此处对建筑租赁权适用相同逻辑。该判例是一致的：只有不动产物权（所有权、用益权、地役权）才可被优先购买。

最近，2014年的 ALUR 法律在特定条件下将 DPU 的范围扩展至某些长期租约（18至99年）。但建筑租赁权不在此列。因此，该解决方案至今仍然有效。

但请注意：如果建筑租赁权已登记在不动产登记簿中（可以公示），它是否可能被视为不动产权？不，判例区分了这一点：不动产公示并不使其成为物权。建筑租赁权即使公示，仍属个人权利。

未来，法院可能需要对“关联销售”的概念进行澄清。如果卖方起草了非常明确的连带责任条款（例如，“土地销售和租赁权转让不可分割”），市政当局是否可能被迫优先购买整个组合？很可能不会，因为 DPU 属于公共秩序，不能通过合同条款规避。但问题仍然存在。

实践：应采取的步骤

常见问题解答：5个实际问题

• 我能否出售附有建筑租赁权的土地，而市政当局不优先购买租赁权？可以，市政当局只能优先购买土地。租赁权可单独转让。
• 如果我想同时购买土地和租赁权，该怎么办？要求预售合同中包含暂停条件：土地购买与租赁权转让相关联。如果市政当局优先购买土地，租赁权销售即告取消。
• 公证人是否必须在 DIA 中提及租赁权？不，除非租赁权是不动产权（事实并非如此）。仅提及土地即可。
• 有哪些时限？市政当局自收到 DIA 之日起有2个月时间行使优先购买权。超过此期限，销售自由进行。
• 律师咨询费用是多少？初步分析您的情况可能花费150至300欧元。但这可以避免您陷入数千欧元的纠纷。

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