地产侵占：维护自身权益不会构成权利滥用

想象一下这个场景：您回到位于Grande-Synthe的家中，发现邻居建了一堵小墙，侵占了您的土地几厘米。没什么大不了的，您可能会想。但该怎么办？放任不管，冒着失去部分财产的风险，还是要求拆除，冒着被视为好讼邻居的风险？

这正是1990年法国最高法院（Cour de cassation）面临的问题。一位业主M. Y…起诉邻居，要求拆除轻微侵占。初审法院（上诉法院）判其败诉，认为其请求构成权利滥用，因为侵占微不足道，且对其造成的损害可忽略不计。但最高法院不同意这一观点。

在这项判决中，法国最高司法机构确立了一个简单而有力的原则：维护所有权不受侵占，永远不会构成权利滥用。换句话说，即使侵占小得可笑，您也有权要求恢复原状，而不会面临因权利滥用而被判赔偿的风险。解释如下。

事实：每天都会发生的故事

M. Y…是Grande-Synthe一栋房屋的所有人。一天，他发现邻居建造的建筑物侵占了其地块。侵占是轻微的：只有几厘米。但对M. Y…来说，这是一个原则问题：他的所有权受到了侵犯。因此，他请求法院判决拆除建筑物并恢复原状。

邻居方面则主张善意：侵占是无意的，并未对M. Y…造成实际损害，而拆除对他来说代价高昂。他请求法院宣告M. Y…的请求构成权利滥用，并判令M. Y…向其支付损害赔偿金。

上诉法院支持了邻居。它认为M. Y…行使所有权构成滥用，因为他从中获得的利益微乎其微（几厘米），而邻居遭受的损害却很大（拆除成本）。简言之，对于初审法官来说，M. Y…的收益与给邻居造成的损害之间存在不相称。

M. Y…向最高法院提出上诉。他主张维护所有权不能被视为滥用，无论侵占程度如何。最高法院将支持他的观点。

法院的推理——详细解读

最高法院依据《法国民法典》（Code civil）第544条（所有权）和第1240条（过错责任）撤销了上诉法院的判决。它重申了一项基本原则：维护所有权不受侵占，永远不会构成权利滥用。

要理解这一推理，必须区分两件事：一方面，所有权本身是绝对的；另一方面，所有权的行使可能因滥用而受到限制。最高法院指出，当您维护所有权免受侵害（侵占）时，不能被指控滥用该权利。换言之，旨在制止侵占的诉讼总是合法的，即使侵占是轻微的。

上诉法院犯了一个错误，它在M. Y…的利益（收回几厘米）和邻居的损害（拆除成本）之间进行权衡。对于最高法院来说，这种权衡是不必要的：一旦确认存在侵占，所有权人就有权要求恢复原状，无需证明其利益所在。

但请注意：这一原则仅适用于对所有权本身的维护。如果M. Y…在获得拆除判决后采取了恶意行为（例如，无正当理由拒绝和解），他可能会因滥用权利而被判赔偿。但单纯的恢复原状请求并不构成滥用。

鲜为人知的是，这一解决方案自1990年以来一直保持不变，并多次得到重申。例如，在2006年1月25日的一项判决（N° 04-14.112）中，最高法院认定即使是5厘米的侵占也足以证明拆除的合理性，且不构成滥用。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是业主（出租人或占用人），这项判决保护您。如果邻居、承租人或第三方侵占您的土地（墙、围栏、建筑物、种植），您有权要求拆除，即使侵占是轻微的。您不会面临因权利滥用而被判赔偿的风险。

但具体如何应对？假设您位于敦刻尔克（Dunkerque）的邻居建造了一个超出您地块10厘米的花园棚屋。您可以要求他将其移走。如果他拒绝，您可以起诉要求法院下令拆除。即使法官认为侵占微不足道，他必须支持您的请求，而不能判您支付因滥用程序而产生的损害赔偿金。

对于侵占方业主来说，情况正好相反：他不能以侵占轻微为由逃避拆除。他必须自费恢复原状，这可能代价高昂（对于建筑物来说可能高达数千欧元）。

如果您是承租人，您不直接受该判决影响，但您应知道您的出租人有权维护其财产。如果您发现您所租用的财产被侵占，请通知您的房东。

最后，对于购房者：在买卖时，请在签署前核实财产边界（地界标定）。未申报的侵占可能导致后续纠纷。在我的实践中，我遇到过一些案件，侵占在买卖后才被发现，迫使购房者以隐蔽瑕疵为由起诉卖方。

避免此类纠纷的四条建议

• 在任何施工前进行地界标定。由几何测量专家（géomètre-expert）进行的官方边界划定（bornage）可避免无意侵占。标准地块费用约为1,000至2,000欧元。在Grande-Synthe，这笔费用很快就能通过安心得到回报。
• 如有疑问，请索要书面许可。如果您计划在边界附近施工，请让邻居签署协议。这可以是梯子通行地役权（servitude de tour d'échelle）或简单的书面授权，在发生争议时保护您。
• 优先选择和解而非诉讼。即使判例对您有利，诉讼也耗费时间和金钱。尝试友好协议（移动建筑物、赔偿）。如果侵占轻微，您的邻居可能会同意友好解决。
• 保留所有与财产相关的文件。买卖合同、地籍图、地界标定、照片、公证人证明（constat d'huissier）。发生争议时，这些证据至关重要。公证人证明费用约为200至300欧元，但可能在法官面前起到决定性作用。

深入探讨：相关判例与演变

1990年的解决方案不断得到重申。例如，在2013年4月3日的一项判决（N° 12-14.378）中，最高法院认定，即使侵占未造成任何损害且拆除成本极高，所有权人仍有权要求拆除。如果所有权人拒绝，法官不能用赔偿代替拆除。

然而，存在一个限制：如果所有权人采取拖延或恶意行为，滥用可能被认定。例如，他多年来对侵占放任不管，然后突然要求拆除。在这种情况下，法官可能认为存在默示放弃或滥用。但单纯的恢复原状请求绝不构成滥用。

因此，法院的趋势是高度保护所有权。2024年，这一判例仍然有效。一旦确认存在侵占，初审法官必须下令拆除，无需核实损害程度。

实践中的做法

常见问题解答

1. 我可以要求拆除2厘米的侵占吗？
可以。判例允许，即使是轻微侵占。您无需接受赔偿代替拆除。

2. 如果邻居未经我同意在我的土地上建造，我该怎么办？
首先向他发送一封带有回执的挂号信，要求他停止施工或拆除。如果拒绝，向司法法院（tribunal judiciaire，原大审法院tribunal de grande instance）起诉，要求法院在强制罚款（astreinte）下下令拆除。

3. 行动时效是多久？
拆除侵占的诉讼时效为30年（普通时效）。但您等待的时间越长，默示放弃的风险越高。请在发现后立即行动。

4. 诉讼费用是多少？
律师费约为2,000至5,000欧元，外加几何测量专家、公证人和可能的鉴定费用。但如果您胜诉，费用可能由邻居承担。

5. 除了拆除，我还能获得损害赔偿吗？
可以，如果侵占给您造成了其他损害（例如，使用损失、财产贬值）。但单纯的侵占事实并不自动导致损害赔偿。

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