Décision de référence : cc • N° 88-18.601 • 1990-11-07 • Consulter la décision →
En 1990, la Cour de cassation a dû trancher une question épineuse : un propriétaire peut-il être condamné pour abus de droit lorsqu'il demande la démolition d'un empiétement minime sur son terrain ? Un propriétaire, M. Y…, avait assigné son voisin pour faire démolir un empiétement de quelques centimètres. La cour d'appel l'avait débouté, jugeant sa demande abusive en raison du caractère négligeable du préjudice. Mais la Cour de cassation n'a pas été de cet avis.
Dans cet arrêt, la plus haute juridiction française a posé un principe simple et fort : la défense du droit de propriété contre un empiétement ne peut jamais dégénérer en abus. Autrement dit, même si l'empiétement est ridiculement petit, vous avez le droit d'exiger la remise en état sans risquer d'être condamné pour abus de droit. Explications.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. Y… est propriétaire d'une maison. Un jour, il s'aperçoit que son voisin a édifié une construction qui empiète sur sa parcelle. L'empiétement est minime : quelques centimètres à peine. Mais pour M. Y…, c'est une question de principe : son droit de propriété est violé. Il demande donc en justice la démolition de l'ouvrage et la remise en état des lieux.
Le voisin, de son côté, plaide la bonne foi : l'empiétement est involontaire, il ne cause aucun préjudice réel à M. Y…, et la démolition serait coûteuse pour lui. Il demande que la demande de M. Y… soit déclarée abusive et que celui-ci soit condamné à lui verser des dommages et intérêts.
La cour d'appel donne raison au voisin. Elle estime que l'exercice du droit de propriété par M. Y… est abusif car il n'en retire qu'un avantage minime (quelques centimètres) alors que le préjudice pour le voisin est important (coût de la démolition). En clair, pour les juges du fond, il y avait disproportion entre le bénéfice pour M. Y… et le dommage causé à son voisin.
M. Y… se pourvoit en cassation. Il soutient que la défense de son droit de propriété ne peut être qualifiée d'abusive, et ce, quelle que soit l'importance de l'empiétement. La Cour de cassation va lui donner raison.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation casse l'arrêt de la cour d'appel au visa de l'article 544 du Code civil (le droit de propriété) et de l'article 1240 du Code civil (responsabilité pour faute). Elle rappelle un principe fondamental : la défense du droit de propriété contre un empiétement ne saurait dégénérer en abus.
Pour comprendre ce raisonnement, il faut distinguer deux choses : d'un côté, le droit de propriété lui-même, qui est absolu ; de l'autre, l'exercice de ce droit, qui peut être limité par l'abus. La Cour de cassation dit que lorsqu'on défend son droit de propriété contre une atteinte (un empiétement), on ne peut pas être accusé d'abuser de ce droit. Autrement dit, l'action en justice visant à faire cesser un empiétement est toujours légitime, même si l'empiétement est minime.
La cour d'appel avait commis une erreur en mettant en balance l'intérêt de M. Y… (récupérer quelques centimètres) et le préjudice de son voisin (coût de la démolition). Pour la Cour de cassation, cette balance n'a pas lieu d'être : dès lors que l'empiétement est constaté, le propriétaire a droit à la remise en état, sans avoir à justifier de son intérêt.
Attention toutefois : ce principe ne vaut que pour la défense du droit de propriété lui-même. Si M. Y…, après avoir obtenu la démolition, avait agi de manière malveillante (par exemple, en refusant une solution amiable sans motif valable), il aurait pu être condamné pour abus. Mais la simple demande de remise en état n'est pas abusive.
Ce que peu de gens savent, c'est que cette solution est constante depuis 1990 et a été réaffirmée à plusieurs reprises. Par exemple, dans un arrêt du 25 janvier 2006 (N° 04-14.112), la Cour de cassation a jugé que même un empiétement de 5 cm justifie la démolition, sans abus.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire (bailleur ou occupant), cette décision vous protège. Si un voisin, un locataire ou un tiers empiète sur votre terrain (muret, clôture, construction, plantation), vous avez le droit d'exiger la démolition, même si l'empiétement est minime. Vous ne risquez pas d'être condamné pour abus de droit.
Mais concrètement, comment réagir ? Imaginons que votre voisin ait construit un abri de jardin qui dépasse de 10 cm sur votre parcelle. Vous pouvez lui demander de le déplacer. S'il refuse, vous pouvez l'assigner en justice pour faire ordonner la démolition. Et même si le juge estime que l'empiétement est ridicule, il devra faire droit à votre demande, sans pouvoir vous condamner à des dommages et intérêts pour procédure abusive.
Pour le propriétaire qui empiète, la situation est inverse : il ne peut pas se retrancher derrière le caractère minime de l'empiétement pour échapper à la démolition. Il devra remettre les lieux en état à ses frais, ce qui peut coûter cher (plusieurs milliers d'euros pour une construction).
Si vous êtes locataire, vous n'êtes pas directement concerné par cet arrêt, mais vous devez savoir que votre bailleur a le droit de défendre son bien. Si vous constatez un empiétement sur la propriété que vous louez, signalez-le à votre propriétaire.
Enfin, pour les acquéreurs : lors d'une vente, vérifiez les limites de la propriété (bornage) avant de signer. Un empiétement non déclaré peut entraîner des litiges ultérieurs. Dans ma pratique, j'ai rencontré des dossiers où l'empiétement n'était découvert qu'après la vente, obligeant l'acquéreur à engager une action contre le vendeur pour vice caché.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Faites borné votre terrain avant toute construction. Le bornage (délimitation officielle des propriétés) réalisé par un géomètre-expert évite les empiétements involontaires. Comptez environ 1 000 à 2 000 € pour une parcelle standard, un coût vite rentabilisé par la sérénité.
- En cas de doute, demandez une autorisation écrite. Si vous projetez une construction près de la limite séparative, faites signer un accord à votre voisin. Cela peut être une servitude de tour d'échelle ou une simple autorisation écrite qui vous protégera en cas de contestation.
- Privilégiez la conciliation avant le procès. Même si la jurisprudence vous est favorable, un procès coûte du temps et de l'argent. Tentez un accord amiable (déplacement de la construction, indemnité). Si l'empiétement est minime, votre voisin acceptera peut-être de régler à l'amiable.
- Conservez tous les documents relatifs à votre propriété. Acte de vente, plan cadastral, bornage, photos, constats d'huissier. En cas de litige, ces preuves sont essentielles. Un constat d'huissier coûte environ 200 à 300 € mais peut faire la différence devant le juge.
Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La solution de 1990 a été constamment réaffirmée. Par exemple, dans un arrêt du 3 avril 2013 (N° 12-14.378), la Cour de cassation a jugé que même si l'empiétement ne cause aucun préjudice et que la démolition est très coûteuse, le propriétaire a droit à la démolition. Les juges ne peuvent pas substituer leur appréciation à celle du propriétaire.
