参考判决： 法国最高法院第三民事庭（Cour de cassation, 3e ch. civ.）• 案号 21-11.895 • 2022年4月20日 • 查看判决 →
拥有一块土地，就是持有一份资产，往往代代相传。但是，当行政机关为公共利益项目而决定征用该土地时，业主便面临一个令人焦虑的问题：何种补偿才算公平？是按该土地当下的实际价值计算，还是能够期待它反映出未来改造后的潜在价值？
在蒙彼利埃（Montpellier），SCI Al Regal公司就经历了这种痛苦。作为被觊觎地块的所有人，它收到的征收补偿金仅基于农业用途确定。但对其而言，这块土地蕴藏着更高的潜力：原本可以用于房地产开发。案件一直上诉至法国最高法院（Cour de cassation）。2022年4月20日，最高司法机构作出判决，重申了一项常被业主忽视的基本原则：补偿金根据财产的实际用途确定，而非其假设的潜在可能。
本文详细解读这一判决，它关乎所有业主——从郊区的小块家庭土地到广阔的农业庄园——并提供了预判征收、最好地维护自身权益的要点。
案情：每日都在发生的故事
民事不动产公司（SCI）Al Regal在蒙彼利埃（Montpellier）市镇范围内拥有一块土地。这块土地可能被划为农业或自然区域，因一项公共开发项目（可能是经济区、交通基础设施或公共设施）而面临征收程序。
在一审中，征收法官（juge de l'expropriation）仅依据地块的农业用途确定了应付给SCI公司的补偿金。SCI公司不服，向蒙彼利埃上诉法院（cour d'appel de Montpellier）提起上诉。它主张该土地具备潜在可建设性，或者至少拥有优越区位，能够使其获得可建设区划定，因此必须在补偿中计入增值（价值上涨）。
上诉法院未被说服。其在2020年11月27日的判决中，确认了基于唯一实际用途的评估，排除了任何投机性增值。SCI公司于是向最高法院提起上诉，希望推翻这一评估。争议标的巨大：在埃罗省（Hérault）或法兰西岛（Île-de-France）等热门区域，农业价值与可建设价值之间的差距有时可达1比10，甚至更高。
法院的推理——详细剖析
法国最高法院（Cour de cassation）受理了一个精准的法律问题：在征收案件中，补偿金是否应考虑土地的未来发展潜力，还是仅考虑判决之日的实际用途？
为回答这一问题，法官们依据了《公用事业征收法典》（code de l'expropriation pour cause d'utilité publique）第L. 321-1条和第L. 322-1条。前者规定了财产按一审判决之日评估的原则，并依据参考日期（通常为公共调查开始前一年）的“实际用途”（usage effectif）。后者明确，法官应考虑财产的“状况”（situation），这包括环境、交通等要素，但不必然包括未来的假设。
最高法院重申了稳定的判例：土地只能根据其参照日的状况和法律状态进行评估。换言之，如果在参照日，地方城市规划（Plan local d'urbanisme, PLU）将其划为不可建设区，那么它就被推定为不可建设。与未来划定变更相关的潜在增值，只有在“确定”时方可考虑，即业主能证明变更迫在眉睫或已经启动（例如，PLU正在修订，行政许可已经颁发等）。
在本案中，SCI Al Regal公司未提供任何证据证明这种确定性。上诉法院独立认定，该土地过去是、现在仍是农业用地，没有具体的建设前景。因此，补偿金必须反映这一现实，而非投机期望。最高法院因此驳回上诉，确认了分析的严谨性。
这并非急转弯，而是对稳定判例路线的确认。早在2019年（法国最高法院第三民事庭，2019年6月6日，案号18-14.521），最高司法机构就曾撤销上诉法院的判决，后者给一名无法证明其土地即将变为可建设用地的业主判付了增值补偿。
对您的具体影响——实实在在
这一判决对任何面临征收风险的业主都有直接影响。首先，它重申了一个简单事实：行政机关只对现存之物进行补偿，而非可能产生之物。如果您的土地是一片农田，您将按照农田的价格获得补偿，即使您想象让它长出一栋住宅。
以巴黎地区为例。您在塞纳-圣但尼省（Seine-Saint-Denis）拥有一块1000平方米的地块，在PLU中被划为农业区。此类土地的参考价大约为每平方米5欧元，即5000欧元。但如果明天PLU被修改为可建设区，同一地块可能价值超过200欧元/平方米，即20万欧元。在征收时，为这一数额提出请求的诱惑很大，即便PLU尚未变动。最高法院会立刻阻止您：若无切实证据表明变更正在进行，补偿金仍将是5000欧元。
对于出租空地的出租人业主，这一判决意味着必须积极监控城市规划文件的演变，并在征收程序很早之前就收集证据。对于有意购买即将被征收房产的收购者，它表明只有已经取得建筑许可证或PLU明确允许时，才能期望更高的补偿金。
如果您处于这种境地，必须竭力收集所有能证明可建设性的文件：一份有利的城市规划证明（certificat d'urbanisme positif）、已在市议会讨论的PLU草案、有利的土壤研究报告。尤其重要的是，一旦开发项目宣布，立刻请土地专家确认潜在价值。时间对您不利：行动越早，征收法官就越有可能采纳更接近经济现实的补偿基数。
避免此类纠纷的四条建议
- 预判征收威胁。 一旦您听闻所在市镇有开发项目，立即了解涉及范围。不要被动：申请一份城市规划证明（certificat d'urbanisme），核查PLU，识别拟议的演变。越早知情，越能维护利益。
- 建立扎实的证据档案。 所评论的判决表明：SCI公司因未能证明增值的确定性而败诉。保留一切：市政信函、公开会议纪要、新闻报道、PLU修改决定。若相邻地块已被划为可建设区，这也可构成线索。
- 聘请独立土地专家。 从程序启动时起（甚至在此之前，作为预防），委托专业人士按多种假设评估您的财产价值。其报告将在征收法官面前成为有力论据，征收法官通常是专精不动产事务的法官。
- 不要一味拒绝征收方的出价。 行政机关总会提出补偿金额。若您认为估值偏低，不要粗暴拒绝：这可能导致漫长而昂贵的诉讼。花时间与专业律师分析报价。有时，友好协商能不经诉讼获得补充补偿。
深入：关联判例与发展趋势
法国最高法院的立场并非孤立。在2020年1月15日的一项判决（案号18-24.567）中，它也驳回了基于“单纯期待”可建设性的补偿请求。逻辑一贯：要认定增值，土地必须已处于法律可建设状态（规划允许建设），或至少修改方案已十分深入。
然而，判例有时即便无正式可建设性，也认可“优越区位”带来的增值，前提是土地位于城市急剧变化、土地压力确凿的区域。但这仍属例外，要求非常充分的证明。总体趋势是加强举证要求，这保护了公共财政，但可能使不知情的业主处于弱势。
展望未来，预期法官将继续打击纯投机请求。随着公共预算承压，征收补偿受到严格审视。业主因此必须使自身抗辩专业化，这常常需要借助专业律所。
要点总结
什么是土地的“实际用途”（usage effectif）？
实际用途指参考日期财产的真实用途，源于城市规划法（PLU）及其实体状况。若土地被划为农业区且未建建筑物，其实际用途即为农业，即便位于大城市周郊。
如果我的土地在可建设区内，能否为潜在增值获得补偿？
可以，但条件是该可建设性已经取得。如果PLU允许建设，法官会考虑这一潜力。如果PLU尚未允许，您必须证明变更是确定的且迫在眉睫（市议会决议、已启动的修改程序等）。
如何证明我的土地能享有增值？
收集城市规划文件（城市规划证明、PLU摘录、修订草案）、市场研究、不动产评估报告，以及任何显示该地块处于压力区域、有强劲发展潜力的要素。您的案卷越完整，说服法官的可能性越大。
如果补偿提议太低，有哪些救济途径？
您可以拒绝征收方的提议，并诉请征收法官（juge de l'expropriation）。程序是免费的（无登记税），但强烈建议由律师协助。提出异议的期限通常为收到报价通知后一个月。
征收补偿金是否涵盖重新安置费用？
如果被征收财产是您的主要住所，您可以主张重置补偿（indemnité de remploi），用于覆盖搬迁、重新安置以及过渡期的租金。这些费用根据凭证计算。
您遇到了类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可能帮您省去数月的程序——往往远不止此。 预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Prendre rendez-vous pour une consultation |
→ 浏览所有法律文章
