参考判决： cc • N° 18-23.975 • 2020-01-09 • 查看判决 →
想象一下，您在索菲亚安蒂波利斯（Sophia-Antipolis）拥有一套公寓，租给一位租户，但他已经六个月没有支付租金了。您已获得驱逐判决，并送达了催告令（huissier命令其离开场所的文书），您认为可以迅速进行清退。但请等一下：您真的了解法定期限吗？
这种情况，我在格拉斯（Grasse）的律师事务所经常遇到，无论是为蔚蓝海岸（Côte d'Azur）的房东还是为陷入困境的租户。反复出现的问题是：“律师，我到底需要等多久才能驱逐？”答案并不总是直观的，一个错误可能会付出高昂代价。
我们今天分析的判决为这个关键点提供了重要的澄清。它有力地重申了一条许多人忽视的规则：对于有人居住的房屋，驱逐只能在催告令送达两个月期满后才能进行。但这在实践中究竟意味着什么？让我们一起看看。
事实：一个每天都会发生的故事
故事始于EPA Marne（马恩公共规划机构），一个商业场所的所有者。这些场所由SEPV公司占用，但——这也是争议的核心——J先生也在那里建立了他的主要住所。在我的实践中，我遇到过混合用途场所（商业和居住）恰恰造成这种混淆的案件。
EPA Marne因长期未收到付款而感到厌倦，获得了针对SEPV公司的驱逐判决。送达了要求离开场所的催告令。但问题是：在该催告令送达后不到两个月，该公共机构就进行了物理驱逐。法警（huissiers）介入，在现场发现了个人物品、一块写有J先生名字的牌子，并进行了清退。
J先生立即提出异议。他坚称这些场所是他的住所，他确实住在那里，并且驱逐是在法定的两个月期限之前进行的。案件上诉至法院：一审，然后上诉。上诉法院（cour d'appel）支持了他的主张，宣布整个驱逐程序无效。EPA Marne随后向最高法院（Cour de cassation）提起上诉，但法国最高司法机构确认：驱逐确实是不合规的。
转折点？J先生在驱逐当天暂时不在场。但法官们认为这无关紧要：重要的是房屋是否有人居住，而不是居住者在法警介入的确切时刻是否在场。
法院的推理——详细剖析
最高法院（Cour de cassation）依据的是《民事执行法典》（code des procédures civiles d'exécution, CPCE）第L. 412-1条，该条款源自2017年1月27日的法律。该条款明确规定：“如果驱逐涉及被驱逐者或任何以其名义（de son chef）居住的人所居住的场所，则只能在催告令送达后两个月期满后才能进行”。
简而言之，立法者旨在保护房屋的居住者，无论他们是直接租户还是“以其名义”的居住者（即经租户同意居住的人，如配偶、子女，甚至在某些情况下是居住在那里的雇员）。这两个月的期限是一个绝对的最低要求，一种减轻但强制性的冬季休战期。
上诉法院（cour d'appel）认定了两个决定性因素：一方面，J先生在这些场所有其住所；另一方面，他确实居住在那里，正如驱逐和勘验笔录所证明的那样。最高法院（Cour de cassation）确认了这一推理：J先生暂时缺席无关紧要。重要的是居住的事实，而不是驱逐时的实际在场。
换句话说，法官们采取了对居住者保护性的解释。EPA Marne辩称驱逐针对的是SEPV公司，而不是J先生个人。但法院回应：一旦房屋有人居住，保护性程序就适用，无论居住者的初始身份如何。这是对先前判例的确认，但对“实际居住”的概念进行了重要澄清。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是戛纳（Cannes）或格拉斯（Grasse）司法管辖区的出租房东，这项判决具有重大影响。举一个具体例子：您在戛纳（Cannes）以每月800欧元出租一间工作室。租户不再支付租金。您获得判决，于3月1日送达催告令。您最早只能在5月1日之后进行物理驱逐。如果您像EPA Marne那样在4月15日介入，整个程序将被宣布无效。您必须重新开始：新的催告令，新的两个月等待期，新的法警费用（约300-500欧元）。
如果您是租户或居住者，这项判决保护了您。它保证您在催告令送达后至少有两个月的时间来寻找解决方案、搬家或对程序提出异议。但请注意：此期限仅适用于有人居住的房屋。空的商业场所或明显被遗弃的房屋不适用。
对于房地产专业人士（中介、物业经理），这项判决提醒了在安排驱逐前核实房屋是否有人居住的重要性。在我的实践中，我遇到过一些案件，房东认为可以迅速驱逐一个“商业”场所，而实际上有雇员偶尔在那里睡觉。风险：程序无效和责任。
很少有人知道：这两个月的期限是最低要求。在特殊情况下（冬季、脆弱情况），法官可以延长此期限。但除非《民事执行法典》（CPCE）第L. 412-3至L. 412-7条规定的非常特殊情况（例如，迫在眉睫的危险），否则绝不能缩短。
避免此类争议的四个建议
- 在安排驱逐前，系统核实房屋是否有人居住。法警的勘验笔录有助于确定个人物品、床上用品、食物的存在。
- 严格遵守催告令送达后的两个月期限。精确计算：逐日计算，不包括送达当天。使用带提醒的电子日历。
- 记录一切：保留居住证明（照片、证词、信件）和催告令证明（法警收据）。在发生争议时，这些证据将是决定性的。
- 在启动驱逐程序前咨询专业律师。期限上的错误可能导致数月的程序和数千欧元的损失。
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深入探讨：相关判例及演变
这项判决符合最高法院（Cour de cassation）的一贯判例。早在2019年3月6日的判决（n° 17-27.947）中，最高司法机构就因房屋由租户的配偶居住而宣布在两个月期限前进行的驱逐无效。趋势很明显：法官们越来越保护居住者，而不仅仅是租约的签署者。
然而，在2018年9月12日的判决（n° 17-20.305）中，法院确认了当房屋明显空置并被遗弃数月时的快速驱逐。“有人居住”和“无人居住”之间的区别因此至关重要。
展望未来，这项判例意味着房东在场所的定性上必须更加警惕。一个有人偶尔睡觉的商业场所可能成为法律意义上的“有人居住的房屋”。界限有时很模糊，而这正是法律咨询变得不可或缺的地方。
实践操作：需要做什么
常见问题解答：
1. 即使租户已经离开场所，两个月的期限是否仍然适用？
不适用。如果房屋空置并被遗弃，您可以无需等待就进行驱逐。但需要能够证明这一点。
2. 如何证明房屋有人居住？
通过法警的勘验笔录、照片、证词、以其名义的信件、个人物品、冰箱里的食物等。
3. 如果居住者在两个月后拒绝离开怎么办？
需要请求公共力量（préfecture）协助，并在法警在场下进行物理驱逐。切勿自行处理。
4. 这个期限在冬季休战期（trêve hivernale）也适用吗？
适用，但在冬季休战期（11月1日至3月31日），除例外情况外，驱逐通常被禁止。这两个期限有时会叠加。
5. 因形式瑕疵而被宣布无效的驱逐程序需要多少费用？
律师费、法警费，有时还包括对居住者的损害赔偿，总计在2,000至5,000欧元之间。
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