参考判决： cc • 第09-12.424号 • 2010-05-19 • 查看判决 →
想象一下这个场景：在贝济耶（Béziers），一名业主刚刚获得了紧急审理裁定（ordonnance de référé），命令驱逐其租户。如释重负的他委托一名执法员（huissier）发出离开住所命令。但执法员忘记了一个关键手续：通知省长（préfet）。结果呢？程序被质疑，租户得以留下。这种不幸常见的情况提出了一个根本问题：执法员在能够驱逐之前负有哪些义务？
答案在法国最高法院（Cour de cassation）2010年5月19日的一项判决（第09-12.424号）中。法官们提醒，根据1991年7月9日法律第62条（article 62 de la loi du 9 juillet 1991）和1992年7月31日法令第197条（article 197 du décret du 31 juillet 1992），执法员在发出要求腾空作为主要住所的房屋的命令时，必须向省长发送该文书的副本，并告知其有关当事人的所有有用信息。没有这一强制通知，驱逐程序即为不合法。
但这对于您（业主或租户）具体意味着什么？让我们逐步解读这一判决。
事实：每天都会发生的故事
贝济耶的业主X先生将一套公寓出租给Y女士。由于拖欠租金，他获得了蒙彼利埃（Montpellier）大审法院（tribunal de grande instance）的紧急审理裁定，命令驱逐该租户。2007年10月3日，一名执法员发出了离开住所命令。但Y女士向执行法官（juge de l'exécution）质疑程序的合法性，理由是执法员未将命令通知给埃罗省（Hérault）省长。
蒙彼利埃上诉法院（cour d'appel）作为执行法官驳回了质疑。它认为Y女士的请求没有依据。Y女士不满，向最高法院提起上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决：上诉法院并未审查执法员是否已向省长发送了命令副本并提供了有用信息。然而，这一通知是强制性的，以便省长在必要时组织租户的重新安置。由于缺乏这一审查，判决缺乏法律基础。
换言之，即使业主在实体上胜诉，程序瑕疵也可能导致全盘失败。这是我在实践中见过的情况：在帕拉瓦莱弗洛（Palavas-les-Flots），一名业主因为执法员忽视了这一手续，不得不等待六个月以上。
法院的推理——详细解读
这一判决的法律基础是双重的：1991年7月9日法律第62条（规定了驱逐程序的规则）和1992年7月31日法令第197条（明确了具体方式）。前者规定执法员必须将任何主要住所的驱逐通知省长。后者要求附上命令副本及被驱逐人的所有信息。
简而言之，立法者希望保护处于不稳定状况的租户。被通知的省长随后可以提出替代住房或启动冬季休战期（trêve hivernale）。没有这一通知，驱逐可能在当局无法干预的情况下进行。
在2010年5月19日的判决中，最高法院并未就驱逐的实体问题作出裁决。它仅限于形式审查：上诉法院是否充分审查了执法员是否履行了其告知义务？由于没有这样做，其推理是不充分的。这是一项因缺乏法律依据而撤销的判决，而非判例的逆转。它确认了一项已有的义务，但重申了其严格性。
很少有人知道的是，这一通知必须在发出命令时作出，而非在实际驱逐时。许多执法员等待过晚，这使业主面临程序无效的风险。在我的实践中，我遇到过一些案件，驱逐不得不从头开始，并产生额外费用。
这对您意味着什么——具体而言
对于业主（bailleur）： 您必须确保您的执法员已将命令通知给省长。要求提供书面证明。否则，您的程序可能被宣告无效，如在帕拉瓦莱弗洛（Palavas-les-Flots），一名女业主损失了两个月时间，并不得不支付新的执法员费用（约200欧元）。如果您处于这种情况，您必须尽快对未通知提出质疑。
对于租户（locataire）： 如果您收到离开住所命令，请核实执法员是否已通知省长。您可以索要通知的副本。如果缺少，您可以请求执行法官宣告程序无效。这是一个强有力的辩护手段，尤其是在冬季休战期（11月1日至3月31日）。
对于专业人士（房地产中介、物业经理）： 建议您的业主客户逐步跟进程序。一个简单的疏忽可能代价高昂。例如，在贝济耶（Béziers），一名物业经理因其执法员未通知省长而不得不向客户偿还1500欧元的程序费用。
避免此类纠纷的四个建议
- 在发出命令时即检查省长的通知： 要求执法员提供向省长发送的收据。将其保存在您的档案中。
- 在裁定后不要放松警惕： 驱逐程序是技术性的。与您的律师或专业人士一起跟进每一步。
- 预见质疑： 如果租户恶意行事，他会寻找形式上的瑕疵。确保执法员遵守所有手续，包括命令与驱逐之间两个月的期限。
- 聘请专业执法员： 并非所有执法员都精通驱逐程序。选择在您法院管辖区内经验丰富的专业人士。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于一系列加强租户面对驱逐权利的判决之一。例如，最高法院曾裁定（民事二庭，2008年6月12日，第07-15.664号），未通知省长即可证明停止驱逐程序。最近，2014年3月24日的ALUR法律增加了执法员在通知省长方面的义务。
趋势是明确的：法官希望保护弱势群体的住房。执法员的任何疏忽，即使微小，都可能导致程序无效。未来，预计法院将对这些手续越来越严格。
总结与后续步骤
如果您是业主，应该做： 1. 核实执法员是否已通知省长。2. 如有疑问，咨询律师。3. 如果缺少通知，要求执法员立即补正。
如果您是租户，应该做： 1. 收到命令了吗？要求通知的证明。2. 如果缺少，在送达后一个月内请求执行法官处理。3. 您可以获得驱逐的中止。
常见问题：
- 问：即使在冬季休战期之外，执法员也必须通知省长吗？ 答：是的，该义务是永久性的。
- 问：如果省长未被告知，会发生什么？ 答：驱逐程序可能被宣告无效。
- 问：我可以在没有事先命令的情况下进行驱逐吗？ 答：不能，命令是强制性的。
- 问：命令发出后多久可以驱逐？ 答：至少两个月，除非法官另有决定。
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