参考判决： cc • N° 17-14.407 • 2020-09-17 • 查看判决 →
想象一下：您刚在伊夫林省的莱斯米罗（Les Mureaux）买了一栋房子。一切似乎都很完美，直到有一天您收到市长来信，命令您拆除前业主未经许可建造的扩建部分。账单？5万欧元，还不包括每天累积的逾期罚款。您去找出卖人，但他却以买卖合同中的一项条款为由拒绝：您已保证执行工程。这合法吗？法国最高法院刚刚裁定：是的，这样的条款是有效的，即使涉及逾期罚款。解释如下。
这个问题，我在事务所经常见到。凡尔赛（Versailles）的业主、乌耶（Houilles）的买受人，都在问如何防范隐藏的城市规划瑕疵。2020年9月17日的判决（n° 17-14.407）给出了明确答案：合同保证可以涵盖拆除和逾期罚款，而不属于刑事制裁。但要注意，这并不意味着您毫无防御手段。
本文为您——业主、承租人或不动产专业人士——解析该判决。您将找到避免陷阱的实用建议。准备好了吗？开始吧。
事实：每天都可能发生的故事
X先生，莱斯米罗的业主，将其房屋出售给Y先生。买卖合同包含一项条款，买受人承诺“保证出卖人执行刑事法院根据《城市规划法典》第L. 480-5条（该条允许法官在违法情况下命令恢复原状）命令的拆除和合规措施”。此外，买受人放弃就其所受损害向出卖人追索的权利。
问题：出售后，市镇执行了拆除。买受人支付了工程费用，但拒绝支付逾期罚款（每日未执行罚款），金额为每天100欧元，即一年36,500欧元。他以该条款不涵盖逾期罚款（属于人身性和刑事性措施）为由，起诉出卖人要求支付该罚款。
一审法院支持买受人，但凡尔赛上诉法院（cour d'appel de Versailles）改判：条款有效，且涵盖逾期罚款。买受人提起上诉。法国最高法院在2020年9月17日的判决中驳回上诉，确认条款有效。最高法院认为，合同保证可延伸至逾期罚款的支付，因为逾期罚款并非刑事制裁，而是恢复原状的附带措施。
法院的推理——解析
法国最高法院依据《城市规划法典》第L. 480-5条（允许法官命令拆除或合规）和同法典第L. 480-7条（规定逾期罚款）。它指出，逾期罚款的目的是强制业主执行工程，而非惩罚。因此，它并非严格意义上的“刑事制裁”。该条款可以合法地涵盖它。
很少有人知道：刑事制裁与民事措施之间的区别至关重要。法律上，转移刑事罚款（例如，违章罚金）的条款因违反公共秩序而无效。但在这里，逾期罚款被视为民事强制措施，即使由刑事法官作出。但注意：最高法院明确指出，该条款不得滥用。在本案中，条款明确且被买受人接受。
简言之，该判决确认了有利于不动产销售合同自由的判例趋势。法官认为，双方可以自由分配与城市规划违法相关的风险，前提是条款明确。换句话说，如果您购买带有拆除保证条款的房产，您将有义务支付工程费用和逾期罚款，除非能证明同意存在瑕疵（欺诈、错误）。
对您的具体影响
如果您是出卖人业主：您可以加入此类条款以保护自己。但注意要写清楚：必须明确提及逾期罚款。例如：“买受人保证出卖人执行根据《城市规划法典》第L. 480-5条和第L. 480-7条命令的任何拆除、合规措施或逾期罚款。”否则存在争议风险。
如果您是买受人：仔细阅读买卖合同。模糊的条款可能让您付出高昂代价。如果您在乌耶购买了带有不合规扩建部分的房屋，请检查出卖人是否已获得合规许可。否则，要求提供排除保证或降价。在我的实践中，我遇到过买受人需支付8万欧元工程费加2万欧元逾期罚款的案件。真是一个无底洞。
如果您是承租人：您不直接相关，但如果您的出租人出售房产，您可能受到工程影响。检查您的租赁合同：对于并非您造成的合规工程，不得向您收取租金。
如果您是不动产专业人士（经纪人、公证人）：该判决保障了标准条款。但请提醒您的客户，如果出卖人隐瞒了违法情况，买受人仍可提起隐蔽瑕疵担保诉讼。例如：明知扩建部分违法却未告知的出卖人，即使有保证条款，也可能因欺诈被起诉。
避免此类纠纷的四点建议
- 在出售前进行城市规划诊断：要求出卖人提供城市规划证明或工程无争议证明。在莱斯米罗，市政府可以出具已知违法清单。费用：约150至300欧元，但可避免意外。
- 协商保证条款：如果您是买受人，建议设定责任上限（例如，售价的10%）或排除逾期罚款。如果房产难以出售，出卖人可能接受。
- 签署前咨询律师：由专家（例如我）审阅合同费用在200至500欧元之间，但可避免数千欧元的工程费。在乌耶，一位客户通过修改模糊条款节省了3万欧元。
- 检查保险：某些工程损害保险或法律保护保险涵盖合规费用。向您的保险公司询问是否承保。
深入：相关判例与演变
该判决符合有利于合同自由的趋势。早在2015年，法国最高法院就确认了将拆除非法建筑的义务转移给承租人的条款有效（Civ. 3e, 2015年6月10日，n° 14-14.676）。相反，转移刑事罚款（例如，第五级违章罚金）的条款因违反公共秩序而无效。界限因此很细微。
自2020年以来，趋势得到确认：法官优先考虑恢复原状工程的执行，即使将其负担转嫁给买受人，认为其已接受风险。这意味着，未来公证人将普遍采用这些条款。但注意：如果违法发生在出售前且出卖人隐瞒，买受人仍可援引欺诈（《民法典》第1137条：欺诈是为获取同意而采取的手段）。在这种情况下，保证条款可能被排除。
实践中应做的事
- 购买前：要求出卖人出具工程合规的宣誓声明。查阅地籍和市政府的建筑许可证。如有疑问，在初步合同中加入解除条件：“出售以取得工程无争议证明为条件。”
- 如果您已签署并收到催告：不要不经检查条款就付款。联系律师分析条款是否滥用或出卖人是否构成欺诈。时效：您有5年时间提起诉讼（普通法时效）。
- 如果您是出卖人并希望保护自己：由您的公证人起草明确条款，提及逾期罚款和放弃追索。例如：“买受人承诺执行任何最终司法判决命令的拆除、合规措施或逾期罚款，并就此放弃对出卖人的一切追索。”
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