Decisione di riferimento: cc • N° 17-14.407 • 2020-09-17 • Consulta la decisione →
Immaginate: avete appena acquistato una casa a Les Mureaux, negli Yvelines. Tutto sembra perfetto, fino al giorno in cui ricevete una lettera del sindaco che vi ordina di demolire un ampliamento costruito senza permesso dal precedente proprietario. Il conto? 50.000 euro, senza contare l'demolizione diventa una semplice riparazione civile">astreinte che si accumula ogni giorno. Vi rivolgete al venditore, ma lui vi oppone una clausola firmata nell'atto di vendita: avete garantito l'esecuzione dei lavori. È legale? La Corte di Cassazione ha appena deciso: sì, una tale clausola è valida, anche per l'astreinte. Spiegazioni.
Questa questione la vedo regolarmente nel mio studio. Proprietari a Versailles, acquirenti a Houilles, tutti si chiedono come proteggersi dai vizi urbanistici nascosti. La sentenza del 17 settembre 2020 (n° 17-14.407) fornisce una risposta chiara: la garanzia contrattuale può coprire la demolizione e l'astreinte, senza essere una sanzione penale. Ma attenzione, ciò non significa che siate senza difesa.
Questo articolo analizza la decisione per voi, proprietari, inquilini o professionisti immobiliari. Troverete consigli pratici per evitare le trappole. Pronti? Andiamo.
I fatti: una storia che capita ogni giorno
Il signor X, proprietario a Les Mureaux, vende la sua casa al signor Y. L'atto di vendita contiene una clausola con cui l'acquirente si impegna a «garantire il venditore dell'esecuzione di una misura di demolizione e di messa a norma» ordinata dal tribunale correzionale in applicazione dell'articolo L. 480-5 del Codice dell'urbanistica (che permette al giudice di ordinare il ripristino dei luoghi in caso di infrazione). Inoltre, l'acquirente rinuncia a qualsiasi azione di regresso contro il venditore qualora ritenga di subire un danno.
Problema: dopo la vendita, il comune fa eseguire la demolizione. L'acquirente paga i lavori, ma contesta di dover pagare anche l'astreinte (ammenda giornaliera per inadempimento) di 100 euro al giorno, pari a 36.500 euro in un anno. Cita in giudizio il venditore per il pagamento di tale astreinte, sostenendo che la clausola non copre un'astreinte, che è una misura personale e penale.
Il tribunale dà ragione all'acquirente, ma la corte d'appello di Versailles riforma: la clausola è valida e comprende l'astreinte. Ricorso in Cassazione. La Corte di Cassazione, con sentenza del 17 settembre 2020, rigetta il ricorso e conferma la validità della clausola. Secondo la Corte, la garanzia contrattuale può estendersi al pagamento dell'astreinte, poiché essa non è una sanzione penale ma una misura accessoria al ripristino.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si basa sull'articolo L. 480-5 del Codice dell'urbanistica (che permette al giudice di ordinare la demolizione o la messa a norma) e sull'articolo L. 480-7 dello stesso codice (che prevede l'astreinte). Ricorda che l'astreinte ha lo scopo di costringere il proprietario a eseguire i lavori, non di punirlo. Di conseguenza, non è una «sanzione penale» in senso stretto. La clausola può quindi validamente coprirla.
Quello che pochi sanno: la distinzione tra sanzione penale e misura civile è cruciale. In diritto, una clausola che trasferirebbe un'ammenda penale (ad esempio, una contravvenzione) sarebbe nulla perché contraria all'ordine pubblico. Ma qui l'astreinte è considerata una misura di coercizione civile, anche se pronunciata da un giudice penale. Attenzione però: la Corte precisa che la clausola non deve essere abusiva. In questa vicenda, era chiara e accettata dall'acquirente.
In sintesi, la decisione conferma una tendenza giurisprudenziale favorevole alla libertà contrattuale nelle vendite immobiliari. I giudici ritengono che le parti possano liberamente ripartire i rischi legati alle infrazioni urbanistiche, a condizione che la clausola sia esplicita. In altre parole, se acquistate un immobile con una clausola di garanzia di demolizione, sarete tenuti a pagare i lavori e l'astreinte, salvo provare un vizio del consenso (dolo, errore).
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietario venditore: potete includere una tale clausola per proteggervi. Ma attenzione a scriverla bene: deve menzionare espressamente l'astreinte. Esempio: «L'acquirente garantisce il venditore dell'esecuzione di qualsiasi misura di demolizione, messa a norma o astreinte ordinata in applicazione degli articoli L. 480-5 e L. 480-7 del Codice dell'urbanistica.» Senza ciò, esiste il rischio di contestazione.
Se siete acquirente: leggete attentamente l'atto di vendita. Una clausola vaga può costarvi caro. Se acquistate una casa a Houilles con un ampliamento non conforme, verificate se il venditore ha ottenuto un permesso di regolarizzazione. Altrimenti, esigete una garanzia di evizione o una riduzione
