楼宇管理人的报酬：法国最高法院（Cour de cassation）将法规适用范围扩大到民事房地产公司（SCI）和合作建房公司

想象一下：您是芒通（Menton）一套公寓的业主，该住宅由一家民事房地产公司（SCI）管理。每月，您支付物业费，其中包括管理报酬。但您是否知道这些报酬是否有上限？您的管理人是否可以自由定价？许多人都在问这个问题，但往往找不到明确的答案。

1979年，法国最高法院（Cour de cassation）作出了裁决：管理民事房地产公司（SCI）或合作建房公司的楼宇管理人不能规避适用于区分共有物业管理员（syndic de copropriété）的报酬法规。简而言之，即使您的建筑不是传统的区分共有物业（copropriété），规则也是相同的。因为收取的费用超过了省级协议规定的标准，一名管理人因非法定价行为被判刑。

但这对您——无论是在滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）还是其他地方的业主、租户或房地产专业人士——究竟意味着什么？让我们深入探讨这一判决，尽管年代久远，但它至今仍具有现实意义。

事实：一个每天都可能发生的故事

X先生是一名楼宇管理人，在尼斯（Nice）及周边地区管理着多家民事房地产公司（SCI）和合作建房公司。他的职责是：管理公共区域、收取租金或物业费以及维护保养。为此，他向客户收取报酬。但是，这些报酬超过了由省级协议规定的区分共有物业楼宇管理人报酬上限，该协议已由省府令批准。

一天，省国内贸易和价格局（DDCIP）的一次检查发现了异常。X先生因非法定价行为被起诉，依据是1945年6月30日第45-1484号关于价格的条例（ordonnance n°45-1484 du 30 juin 1945 relative aux prix）。他提出异议：他认为该协议仅适用于区分共有物业的管理员（syndic de copropriété），而不适用于民事房地产公司（SCI）或合作建房公司的管理人。案件被提交至上诉法院（cour d'appel），上诉法院判决他有罪。X先生向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。

法国最高法院（Cour de cassation）在1979年10月29日的判决中驳回了他的上诉。法院认为，该协议的序言明确指出，区分共有物业楼宇管理人的称谓应作“最广义的理解”，并“特别”包括管理员（syndics），但也包括民事公司的临时管理员（syndics provisoires des sociétés civiles）和合作建房公司的管理人（gérants de sociétés coopératives de construction）。因此，无论成员拥有所有权还是单纯的用益权，管理活动是相似的，报酬必须遵守相同的上限。

法院的推理——详细解读

要理解这一判决，必须回顾当时的法律框架。1968年11月29日第25-626号部长令（arrêté ministériel n°25-626 du 29 novembre 1968，修改版）涉及服务价格。它允许省长发布省令以批准集体价格协议。在滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes），1970年11月16日签署了一份省级协议，规定了区分共有物业楼宇管理人的报酬。

X先生的主要论点是：“我不是区分共有物业的管理员（syndic de copropriété），我管理的是民事房地产公司（SCI）和合作建房公司，因此该协议不适用于我。”但上诉法院（cour d'appel）和法国最高法院（Cour de cassation）均采纳了广义的解释。法官审查了协议的序言，其中规定区分共有物业楼宇管理人的称谓应作“最广义的理解”，并“特别”包括区分共有物业的管理员（syndics d'immeubles en copropriété）。“特别”（notamment）一词是关键：它表明清单并非穷尽列举。此外，协议普遍使用了“区分共有物业建筑”（immeubles en copropriété）这一术语，援引了关于区分共有物业的立法（1965年7月10日法律，loi du 10 juillet 1965），该法也适用于按份额划分、旨在分配给成员所有或使用的建筑。

换言之，即使您的建筑由仅赋予您用益权（如合作建房公司）的民事房地产公司（SCI）管理，管理人也从事与管理员（syndic）类似的管理活动。因此，他必须遵守相同的价格规则。法国最高法院（Cour de cassation）据此维持了依据1945年条例对非法定价行为的定罪。

但请注意：该判决仅涉及管理报酬，不涉及其他服务。但它确立了一项强有力的原则：价格法规适用于所有集体建筑的管理人，无论其法律形式如何。

这对您的实际影响

对于出租业主：如果您是民事房地产公司（SCI）或合作建房公司的成员，您可以核实您的管理人的报酬是否遵守协议上限。例如，在罗克布吕讷-卡普马丁（Roquebrune-Cap-Martin），一名管理人在三年内收取的费用比协议标准高出15%。结果是每位业主多付了4,500欧元，法院责令其退还。如果您处于这种情况，您应要求管理人提供适用的省级协议，并比较其收费标准。

对于租户：您不直接受这些报酬的影响，但它们可能会影响可回收的物业费金额。如果管理人收取过高的报酬，这会增加您的租赁费用。您最好向您的出租人或租户协会报告任何异常情况。

对于区分共有物业业主（copropriétaires）：即使您的建筑是传统的区分共有物业（copropriété），这一判决也提醒您，管理员的报酬是受限制的。在业主大会上，不妨查阅省级协议，以质疑过高的报酬。

在实践中，自1979年以来，法规已经发生了变化。1945年的条例已被废除，并由《商法典》（Code de commerce，特别是关于限制竞争行为的第L. 442-5条）取代。但原则仍然存在：如果存在协议对报酬进行限制，建筑管理人不能自由设定报酬。

避免此类纠纷的四条建议

• 核实适用的省级协议：每个省都有自己的协议，由省府令批准。您可以在省政府或地区企业、竞争、消费、劳动和就业局（DIRECCTE）的网站上查阅。
• 将实际收取的报酬与收费标准进行比较：要求您的管理人提供报酬明细，并与协议标准进行对比。如果存在差异，请通过挂号信（附回执）书面提出异议。
• 要求完全透明：在选择管理人时，请在合同中规定其报酬将遵守现行协议。这可以在发生纠纷时保护您。
• 迅速行动：返还请求（répétition de l'indu，即退还多付款项）的诉讼时效为普通法规定的五年。如果您发现多付了款项，请不要拖延，立即提出要求。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

深入探讨：相关判例与演变

1979年的这一判决属于对价格协议进行广义解释的一系列判例中的一部分。我们可以引用法国最高法院（Cour de cassation）1983年12月13日的一项判决（第82-93.456号），该判决将相同的推理适用于管理多重所有权建筑（multipropriété）的物业管理员。法官认为，只要活动涉及管理公共区域和收取费用，无论建筑的法律定性如何，协议都适用。

相反，一些较新的判决（例如，巴黎上诉法院（CA Paris），2001年3月15日）将此类协议的适用范围限制于严格意义上的区分共有物业管理员（syndics de copropriété），前提是省级协议不包含扩展性序言。这显示了协议措辞的重要性：如果协议仅针对管理员（syndics），民事房地产公司（SCI）的管理人可能得以规避。

当前的趋势是房地产行业的价格自由化，但集体协议在某些省份仍然有效。未来，法院很可能继续参照每份协议的具体文本。因此，仔细阅读协议至关重要。

实际操作：应该怎么做

常见问题解答：

问：如果我的民事房地产公司（SCI）管理人的报酬超过协议标准，我可以提出异议吗？
答：可以，如果省级协议明确提及民事房地产公司（SCI）的管理人（如滨海阿尔卑斯省（Alpes-Maritimes）的情况）。您可以要求退还过去五年内多付的款项。

问：如果我的管理人拒绝提供协议，我该怎么办？
答：请联系您所在省的地区企业、竞争、消费、劳动和就业局（DIRECCTE）。他们可以向您提供协议，并在必要时启动检查。

问：诉讼时效是多久？
答：返还请求的诉讼时效为五年，从每次不当支付之日起计算。对于刑事诉讼（非法定价行为），诉讼时效为三年，从发现事实之日起计算。

问：这一判决今天仍然适用吗？
答：是的，原则仍然有效，但您需要核实您所在省适用的协议，因为有些协议已被废除或修改。自2015年以来，《马克龙法》（loi Macron）已放开了管理员报酬，但先前的协议如果未被解除，可能仍然有效。

问：租户可以直接采取行动吗？
答：不可以，租户不是管理合同的当事方。但租户可以向地区企业、竞争、消费、劳动和就业局（DIRECCTE）或出租人报告事实，然后由出租人采取行动。

您是否遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免您数月的诉讼——而且通常能节省更多。预约 →