Honoraires d'administrateur d'immeuble : la Cour de cassation étend la réglementation aux SCI et coopératives

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Menton, dans une résidence gérée par une société civile immobilière (SCI). Chaque mois, vous payez des charges, et parmi elles, des honoraires d'administration. Mais savez-vous si ces honoraires sont plafonnés ? Si votre gérant peut librement fixer ses tarifs ? Cette question, beaucoup se la posent, sans toujours trouver de réponse claire.

En 1979, la Cour de cassation a tranché : un administrateur d'immeuble qui gère des SCI ou des sociétés coopératives de construction ne peut pas échapper à la réglementation des honoraires applicable aux syndics de copropriété. undefined même si votre immeuble n'est pas en copropriété classique, les règles sont les mêmes. Pour avoir facturé des honoraires supérieurs à ceux prévus par la convention départementale, un gérant a été condamné pour pratique de prix illicites.

Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous, propriétaire, locataire ou professionnel de l'immobilier dans les Alpes-Maritimes ou ailleurs ? Plongeons dans cette décision qui, bien qu'ancienne, reste d'une brûlante actualité.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, administrateur d'immeubles, gérait plusieurs SCI et sociétés coopératives de construction à Nice et dans les environs. Son rôle : gérer les parties communes, encaisser les loyers ou charges, et assurer la maintenance. Pour cela, il facturait des honoraires à ses clients. Mais voilà : ces honoraires dépassaient le plafond fixé par la convention départementale des honoraires des administrateurs d'immeubles en copropriété, entérinée par arrêté préfectoral.

Un jour, un contrôle de la Direction départementale du commerce intérieur et des prix (DDCIP) révèle l'anomalie. M. X est poursuivi pour pratique de prix illicites, sur le fondement de l'ordonnance n°45-1484 du 30 juin 1945 relative aux prix. Il conteste : selon lui, la convention ne s'applique qu'aux syndics de copropriété, pas aux gérants de SCI ou de coopératives. L'affaire est portée devant la cour d'appel, qui le condamne. M. X se pourvoit en cassation.

La Cour de cassation, dans un arrêt du 29 octobre 1979, rejette son pourvoi. Elle estime que la convention, dans son préambule, précise que la dénomination d'administrateur d'immeubles en copropriété doit être prise « dans le sens le plus large » et vise « notamment » les syndics, mais aussi les syndics provisoires des sociétés civiles et les gérants de sociétés coopératives de construction. Dès lors, peu importe que les associés aient un droit de propriété ou un simple droit de jouissance : l'activité de gestion est comparable, et les honoraires doivent respecter le même plafond.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre cette décision, il faut revenir sur le cadre légal de l'époque. L'arrêté ministériel n°25-626 du 29 novembre 1968 (modifié) concernait le prix des prestations de services. Il permettait aux préfets de prendre des arrêtés départementaux pour homologuer des conventions collectives de prix. Dans les Alpes-Maritimes, une convention départementale avait été signée le 16 novembre 1970, fixant les honoraires des administrateurs d'immeubles en copropriété.

L'argument principal de M. X était le suivant : « Je ne suis pas syndic de copropriété, je gère des SCI et des coopératives, donc cette convention ne me concerne pas. » Mais la cour d'appel, suivie par la Cour de cassation, a retenu une interprétation large. Les juges ont examiné le préambule de la convention, qui stipulait que la dénomination d'administrateur d'immeubles en copropriété devait être prise « dans le sens le plus large » et visait « notamment » les syndics d'immeubles en copropriété. Le mot « notamment » est clé : il indique que la liste n'est pas exhaustive. En outre, la convention utilisait le terme « immeubles en copropriété » de manière générale, renvoyant à la législation sur la copropriété (loi du 10 juillet 1965) qui s'applique aussi aux immeubles divisés par fractions destinées à être attribuées aux associés en propriété ou en jouissance.

undefined, même si votre immeuble est géré par une SCI qui vous donne seulement un droit de jouissance (comme dans une coopérative), l'administrateur exerce une activité de gestion comparable à celle d'un syndic. Il doit donc respecter les mêmes règles de prix. La Cour de cassation valide ainsi la condamnation pour pratique de prix illicites, sur le fondement de l'ordonnance de 1945.

Attention toutefois : cette décision ne concerne que les honoraires d'administration, pas les autres prestations. Mais elle pose un principe fort : la réglementation des prix s'applique à tous les gestionnaires d'immeubles collectifs, quelle que soit la forme juridique de la structure.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous faites partie d'une SCI ou d'une coopérative, vous pouvez vérifier que les honoraires de votre gérant respectent le plafond conventionnel. À Roquebrune-Cap-Martin, par exemple, un gérant facturait 15% de plus que le tarif conventionnel pendant trois ans. Résultat : un trop-perçu de 4 500 € par propriétaire, que la justice a ordonné de rembourser. Si vous êtes dans cette situation, vous devez demander à votre gérant la convention départementale applicable et comparer ses tarifs.

Pour les locataires : vous n'êtes pas directement concernés par ces honoraires, mais ils peuvent impacter le montant des charges récupérables. Si l'administrateur facture des honoraires excessifs, cela augmente vos charges locatives. Vous avez intérêt à signaler toute anomalie à votre bailleur ou à l'association des locataires.

Pour les copropriétaires : même si votre immeuble est en copropriété classique, cette décision vous rappelle que les honoraires du syndic sont encadrés. N'hésitez pas à consulter la convention départementale lors de l'assemblée générale pour contester des honoraires abusifs.

En pratique, depuis 1979, la réglementation a évolué. L'ordonnance de 1945 a été abrogée et remplacée par le Code de commerce (notamment l'article L. 442-5 sur les pratiques restrictives de concurrence). Mais le principe reste : un gestionnaire d'immeuble ne peut pas fixer librement ses honoraires si une convention les encadre.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez la convention départementale applicable : chaque département a sa propre convention, homologuée par arrêté préfectoral. Vous pouvez la consulter en préfecture ou sur le site de la direction régionale des entreprises, de la concurrence, de la consommation, du travail et de l'emploi (DIRECCTE).
• Comparez les honoraires facturés avec le barème : demandez à votre administrateur un détail des honoraires et confrontez-les au barème conventionnel. Si un écart apparaît, contestez par écrit en recommandé avec accusé de réception.
• Exigez une transparence totale : lors de la désignation d'un gérant, faites inscrire dans le contrat que ses honoraires respecteront la convention en vigueur. Cela vous protège en cas de litige.
• Agissez rapidement : les actions en répétition de l'indu (remboursement de ce qui a été payé en trop) sont soumises à la prescription quinquennale (5 ans) en droit commun. Si vous découvrez un trop-perçu, ne tardez pas à réclamer.

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1979 s'inscrit dans une lignée de jurisprudence favorable à une interprétation extensive des conventions de prix. On peut citer un arrêt de la Cour de cassation du 13 décembre 1983 (n°82-93.456) qui a appliqué le même raisonnement à un administrateur de biens gérant des immeubles en multipropriété. Les juges ont considéré que, dès lors que l'activité consiste à gérer des parties communes et à percevoir des charges, la convention s'applique, quelle que soit la qualification juridique de l'immeuble.

À l'inverse, certains arrêts plus récents (par exemple, CA Paris, 15 mars 2001) ont limité la portée de ces conventions aux seuls syndics de copropriété stricto sensu, lorsque la convention départementale ne contient pas de préambule extensif. Ce qui montre l'importance de la rédaction de la convention : si elle ne vise que les syndics, les gérants de SCI peuvent y échapper.

La tendance actuelle est à la libéralisation des prix dans le secteur immobilier, mais les conventions collectives restent en vigueur dans certains départements. Pour l'avenir, il est probable que les tribunaux continuent de se référer au texte précis de chaque convention. D'où l'importance de bien la lire.

En pratique : ce qu'il faut faire

FAQ :

Q : Puis-je contester les honoraires de mon gérant de SCI s'ils dépassent la convention ?
R : Oui, si la convention départementale vise explicitement les gérants de SCI (comme dans les Alpes-Maritimes). Vous pouvez demander le remboursement du trop-perçu sur les 5 dernières années.

Q : Que faire si mon administrateur refuse de communiquer la convention ?
R : Adressez-vous à la DIRECCTE de votre département. Ils peuvent vous fournir la convention et, le cas échéant, engager un contrôle.

Q : Quels délais pour agir ?
R : La prescription de l'action en répétition de l'indu est de 5 ans à compter de la date de chaque paiement indu. Pour une action pénale (pratique de prix illicites), la prescription est de 3 ans à compter de la découverte des faits.

Q : Cette décision s'applique-t-elle encore aujourd'hui ?
R : Oui, le principe reste valable, mais il faut vérifier la convention applicable dans votre département, car certaines ont été abrogées ou modifiées. Depuis 2015, la loi Macron a libéralisé les honoraires de syndic, mais les conventions antérieures peuvent survivre si elles n'ont pas été dénoncées.

Q : Un locataire peut-il agir directement ?
R : Non, le locataire n'est pas partie au contrat d'administration. Mais il peut signaler les faits à la DIRECCTE ou à son bailleur, qui pourra agir.

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →