驱逐补偿金的支付委托：承租人可直接向买受人主张权利

设想一下：您是埃夫龙（Évron）一处商业用房的承租人，在那里经营一家面包店已有十年，而您的房东出售了该房产。新房东为出售空置房产而通知您搬离。正常情况下，他应向您支付驱逐补偿金（用于补偿您商业资产的损失）。但令人惊讶的是：买卖契约规定由买受人代为您支付这笔补偿金。然而买受人并未支付，而出卖人则已置身事外。您可以向谁追索？这个每天困扰着数百名商户和房东的问题，已由法国最高法院在2008年3月5日的一份判决中给出了答案。

法院所采纳的解决方案既精妙又保护承租人。最高法院认为，买卖契约中约定买受人承担向承租人支付驱逐补偿金的条款，构成一种“不完全的支付委托”（一种法律机制，由一人即被委托人向另一人即受托人承诺支付委托人应承担的债务）。具体而言，这意味着承租人（受托人）可以直接向买受人（被委托人）要求支付，而无需通过出卖人。尤其重要的是，买受人不得向承租人主张合同的相对效力原则（即合同仅对签约方产生约束力的原则）。

但这究竟会带来什么变化？如果您是相关方，又该如何应对？本文剖析了这一判决，具体解释了它对房东、承租人和买受人意味着什么，并提供了实用建议以避免陷阱。关键结论是：面对不配合的买受人，承租人并非束手无策。

事实：一个日常发生的故事

引发该判决的案件涉及The Ritz Hotel Limited公司（一处高档房产的所有人）、Sepah银行（承租人）和法国土地信贷银行（CFF，一家金融机构）。1998年，商业用房承租人Sepah银行收到了房东发出的不续租通知。因此，房东应向Sepah银行支付驱逐补偿金（因被驱逐而应支付给承租人的经济补偿，用于弥补其商业资产损失、搬迁费用等）。

1999年2月，房东将该房产出售给法国土地信贷银行。买卖契约中包含一项条款，规定买受人（CFF）承担向Sepah银行支付驱逐补偿金的义务。到目前为止，一切似乎都很清楚：出卖人免除了自己的债务，而买受人承诺支付。

然而，CFF并未支付。Sepah银行未收到款项，遂起诉出卖人（The Ritz Hotel）要求支付补偿金。出卖人随后要求CFF承担保证责任（即请求法院在认定其需承担责任时，判令买受人向其偿还）。核心问题是：Sepah银行能否直接向CFF要求支付，还是只能向出卖人追索？

巴黎上诉法院在2006年5月31日的判决中认定，该条款构成不完全的支付委托，允许承租人直接向CFF主张权利。出卖人（The Ritz Hotel）提出上诉，主张承租人并非买卖契约的当事方，因此不能援引该条款（合同相对效力原则）。最高法院在2008年3月5日的判决中驳回了上诉，维持了上诉法院的判决。换言之，承租人确实可以直接向买受人主张权利。

法院的推理——详细解析

最高法院如何为其判决辩护？它依据的是不完全支付委托的概念，该概念在《法国民法典》第1336条及后续条款中有所定义（2016年合同法改革前的版本）。委托是“不完全的”，因为如果被委托人（买受人）未支付，委托人（出卖人）仍对受托人（承租人）负有责任。换言之，出卖人并未免除债务，但承租人有权选择向其中一方追索。

但请注意：这一机制仅当条款明确表达了各方构成支付委托的意愿时才能适用。在本案中，条款规定买受人“承担向承租人支付驱逐补偿金的义务”。法官认为，这一措辞足够明确，足以构成支付委托：出卖人（委托人）要求买受人（被委托人）直接向承租人（受托人）支付。

鲜为人知的是，合同相对效力原则（原《法国民法典》第1165条）并不构成障碍。事实上，支付委托是该原则的一个法定例外：它允许一个人（受托人）要求履行一项其并非当事方的合同中所规定的义务。最高法院明确重申：“该条款构成不完全的支付委托，允许承租人直接向被委托人主张权利，且不得向其援引合同的相对效力规则。”

简而言之，法官认为各方的意图是允许承租人直接向买受人追索，即使承租人未签署买卖契约。这一解决方案对承租人具有保护作用，因为在出卖人违约的情况下，它提供了额外的债务人（买受人）。在我的实践中，我曾遇到过承租人因出卖人无力偿债而无法获得救济的案件；这一判决为他们提供了救生索。

这对您意味着什么——具体影响

这一判决对商业房地产的所有参与者都具有重要的实践意义。让我们逐一来看。

对于被驱逐的承租人：您不再只能向原房东（出卖人）追索。如果买卖契约中包含买受人承诺支付驱逐补偿金的条款，您可以直接向买受人主张权利。例如，如果您是埃尔内（Ernée）一家商店的承租人，房东出售了房产，您可以在收到通知后立即核查买卖契约，如果存在该条款，即可起诉买受人要求支付。但请注意：您必须证明该条款确实构成支付委托。如有疑问，请律师分析该契约。

对于出卖人（房东）：您并不会自动免除债务。由于委托是不完全的，如果买受人不支付，承租人仍可向您要求支付。因此，您最好确保买受人履行其承诺，或者安排担保（保证金、将售价提存）。例如，如果您在埃夫龙出售一处房产，且承租人即将被驱逐，与买受人协商将相当于补偿金的金额交由公证人保管，仅在向承租人支付后方可释放。

对于买受人：您必须意识到，您支付驱逐补偿金的承诺使您面临承租人的直接诉讼。不要以为可以以未与承租人签订合同为由逃避责任。如果您不支付，承租人可以对您提起诉讼，您可能被判支付补偿金，外加利息和诉讼费用。举例说明：若补偿金为10万欧元，年利率5%，经过两年诉讼，您需支付近11万欧元，外加律师费（3,000至5,000欧元）。

避免此类纠纷的四条建议

• 在买卖契约中明确起草条款：如果您是出卖人，希望将支付驱逐补偿金的义务委托给买受人，请起草明确的条款，说明买受人承诺直接向承租人支付，且出卖人保留补充责任（不完全委托）。避免使用“买受人将承担”等模糊措辞，而不加说明。
• 要求买受人提供担保：作为出卖人，不要仅仅满足于承诺。要求买受人将补偿金金额交由公证人保管或提供银行担保。这样，即使买受人违约，资金仍可动用。
• 在搬离前核查买卖契约：如果您是承租人，一旦收到通知，请立即要求您的律师查阅买卖契约（您有权从公证人处获取副本）。确认是否存在委托条款。如果存在，您就知道应向谁主张权利。
• 在首次未支付时即向买受人发出催告：如果补偿金在约定日期未支付，请通过挂号信并要求回执向买受人发出催告。这将中断诉讼时效（驱逐补偿金诉讼时效为5年），并作为您采取行动的证明。

深入探讨：相关判例与演变

2008年3月5日的判决是保护承租人系列判决中的一部分。最高法院早在2002年11月13日（第00-17.687号判决）就已认定，买受人承诺履行房东对承租人的义务的条款构成支付委托。2008年的判决确认并具体化了这一解决方案，将其专门适用于驱逐补偿金。

但请注意：并非所有条款都会被自动认定为支付委托。例如，如果条款仅规定“买受人将向出卖人偿还其已向承租人支付的款项”，则不构成支付委托，而仅仅是还款担保。在这种情况下，承租人不能直接向买受人主张权利。因此，法院的倾向是严格解释各方的意图：要构成委托，条款必须明确表明买受人必须直接向承租人支付。

自2016年合同法改革（2016年2月10日法令）以来，《法国民法典》第1336至1338条对支付委托进行了法典化。第1336条规定：“债务人向债权人提供另一债务人，该债务人向债权人承担义务，但原债务人仍负有责任的，不构成债务更新。”这正是不完全委托的情况。此前的判例法仍然适用。未来，可以预见法官将继续保护承租人，前提是条款不含糊。

常见问题

如果买卖契约中的条款未明确提及委托，我能否直接向买受人主张权利？不能。最高法院要求条款明确表达买受人向承租人承担义务的意愿。如果条款模糊（例如：“买受人将承担补偿金”），法官可能将其解释为仅向出卖人承诺还款，而非委托。最好由公证人或律师起草条款。

如果买受人无力偿债怎么办？在不完全委托中，出卖人仍负有责任。因此您可以向出卖人追索。如果出卖人也无力偿债，您可以尝试扣押售价（若尚未支付）或核查是否已设立担保。无论如何，请尽快行动：驱逐补偿金诉讼的时效为5年，自应支付之日起计算。

诉讼时效是多久？驱逐补偿金在租约到期日（或根据情况在通知日）到期。您有5年时间要求支付。如果等待过久，时效抗辩可能被提出。最好在搬离后2年内提起诉讼。

我必须聘请律师吗？在诉讼中，是的，在商事争议管辖法院（司法法院）必须由律师代理。诉讼费用根据复杂程度在2,000至5,000欧元之间。事先咨询（Maître Zakine收费45欧元）可帮助您评估胜算并避免不必要的费用。

买受人能否质疑补偿金的金额？可以，买受人可以质疑金额，特别是如果补偿金未经友好协议或判决确定。他可以请求进行司法鉴定以评估损失。但这并不免除其在债权确定、到期且可执行时的支付义务。

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