参考判决： cc • N° 09-65.362 • 2010-05-12 • 查看判决 →
想象一下：您与您的两个兄弟姐妹在 Lunel（靠近蒙彼利埃）继承了一块土地。该土地处于共有产权（共有财产）状态，每人持有一定份额。有一天，您的兄弟之一决定在未经您同意的情况下在上面建造一个车库。您能做什么？等待可能持续数年的共有财产分割？还是立即采取行动？
这正是法国最高法院在2010年5月12日审理的一个案件（编号09-65.362）中提出的问题。答案是明确且无歧义的：任何共有人都可以制止另一共有人实施的不遵守不动产用途或侵犯其对共有物平等权利的行为。他还可以在不等待分割的情况下要求损害赔偿（经济赔偿）。
换句话说，如果共有人之一未经同意在共有地块上建造，您不必忍受。您可以通过法律行动要求拆除建筑物并获得赔偿。这一判决对所有共有产权所有者都至关重要，无论他们在蒙彼利埃、Lunel 还是法国南部其他地方。
事实：日常发生的故事
在此案中，一块土地由多人共有。其中一位共有人，我们称其为 Z 女士，通过1966年6月14日的公证捐赠获得了赠与。该捐赠提及的面积包括共有地块的一部分。换句话说，她接受捐赠的土地实际上部分侵占了共有地块。
基于此，Z 女士在她认为是自己土地上建造了一栋房屋，但该房屋部分建在了共有土地上。其他共有人不满，要求拆除建筑物并赔偿损失（即由于建造导致共有地块无法用于建造）。
纠纷被提交至法院。在一审和上诉中，法官必须裁决：Z 女士是否有权建造？其他共有人能否在不等待分割的情况下要求拆除？案件最终上诉至法国最高法院，后者于2010年5月12日作出判决。
法院的推理——解析
法国最高法院依据《法国民法典》第815-9条第1款（2006年6月23日法律之前的版本）。该条款规定，任何共有人均可以按照不动产的用途使用和享用共有物。但同时也规定，共有人可以制止另一共有人实施的不遵守用途或侵犯其平等权利的行为。
简言之，每个共有产权人对财产享有平等权利。如果其中一人像唯一所有者一样行事（例如未经同意建造），他就侵犯了其他人的权利。其他人可以请求法官制止侵权，甚至要求损害赔偿（经济赔偿）以弥补造成的损害。
在此案中，法院认为 Z 女士确实在共有地块上建造了建筑物，这构成了对其他共有人权利的侵犯。无论她是否善意地认为土地属于她自己：事实是建造部分位于共有土地上。因此，其他共有人有权要求拆除和赔偿。
很少有人知道的是，这一解决方案不需要等待共有财产的分割。您可以立即采取行动，一旦发生未经授权的行为。这是对共有人的一项重要保护。
这对您意味着什么——具体来说
如果您是共有产权人（例如，继承或共同购买后），这一判决赋予了您非常具体的权利。
对于出租人（共有人）： 如果共有人之一未经您同意出租共有地块，或在上面建造房屋，您可以通过法律行动要求取消租约或命令拆除。例如，在蒙彼利埃，一块共有土地被出租用于停车场，如果只有一位共有人签署租约，就可能引发纠纷。您可以要求分享收取的租金并索赔。
对于承租人： 如果您租用了共有财产，您必须确认所有共有人都同意租约。否则，租约可能受到质疑。但请放心：法律通常保护善意承租人。
对于买方： 在购买地块前，请确保该地块不与相邻土地共有。地籍测量（官方界址）是必不可少的。例如，在 Lunel，一位买家事后发现他的土地侵占了邻居的地块：这导致了长期的诉讼。
指示性金额： 如果您因无权占用获得赔偿，赔偿金额可相当于被占用土地的租金价值乘以占用时间。对于蒙彼利埃一块100平方米的地块，这可能价值数千欧元。
如果您处于这种情况，您应该：1）收集证据（公证文书、照片、法警报告），2）咨询专门从事房地产法的律师，3）考虑在不等待分割的情况下采取法律行动。
避免此类纠纷的四个建议
- 进行地籍测量：在建造前，请由土地测量师精确界定您土地的边界。这可以避免侵占相邻或共有地块。费用：对于蒙彼利埃的标准地块，大约1500欧元。
- 获得所有共有人的书面同意：如果您想在共有土地上建造，请让所有共有人签署授权书。更好：通过公证文书正式确定协议。
- 优先考虑共有协议：签署一份管理共有财产的协议：谁可以做什么，如何分配收益（租金、收成）等。这可以避免冲突。
- 发生纠纷时迅速行动：一旦发现未经授权的行为，立即发送正式通知（挂号信并要求回执）要求停止施工。如果无效，向紧急审理法官（juge des référés）申请快速裁决。
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深入探讨：相关判例与演变
这一判决符合一贯的判例。例如，法国最高法院在2004年（民事第一庭，2004年11月16日，编号02-18.049）已经判决，未经同意在共有地块上建造的共有人必须拆除并赔偿。2006年6月23日的法律随后加强了共有人的权利，明确规定任何管理或处分行为都需要全体一致同意（保全行为除外）。
趋势：法院对单独行动的共有人越来越严厉。他们认为共有产权是一种临时共有财产，需要尊重每个人的权利。未来，法官很可能会继续保护共有人免受滥用。
这意味着：如果您处于共有产权状态，您拥有强大的权利。但您也必须迅速行使这些权利，因为判例要求在一个合理期限内作出反应。
总结与后续步骤
常见问题：
- 我可以在未经他人同意的情况下在共有土地上建造吗？ 不可以，这是禁止的。您可能面临拆除和损害赔偿。
- 如果共有人之一未经我同意建造，我该怎么办？ 发送正式通知，然后向紧急审理法官申请。您可以要求拆除和赔偿。
- 我是否需要等待分割才能采取行动？ 不需要，如本案判决所重申，您可以立即采取行动。
- 诉讼时效是多久？ 对于侵占，原则上诉讼不受时效限制（无期限）。但对于损害赔偿，您有5年时间从知道损害时起算。
- 诉讼费用多少？ 律师费大约2000至5000欧元，视复杂程度而定。土地测量师和法警费用另计。
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