Decisione di riferimento: cc • N° 09-65.362 • 2010-05-12 • Consulta la decisione →
Immaginate: ereditate un lotto di terreno con i vostri due fratelli e sorelle, a Lunel, vicino a Montpellier. Il terreno è in indivision (proprietà condivisa), ciascuno detiene una quota. Un bel giorno, uno dei vostri fratelli decide di costruirvi un garage senza chiedere il vostro parere. Cosa potete fare? Aspettare la divisione dell'indivisione, che può richiedere anni? O agire immediatamente?
È esattamente la questione posta alla Corte di Cassazione in una causa decisa il 12 maggio 2010 (n° 09-65.362). La risposta, chiara e senza ambiguità: ogni coindivisario può far cessare gli atti compiuti da un altro coindivisario che non rispettano la destinazione dell'immobile o che ledono i loro diritti uguali sulla cosa comune. Può anche chiedere danni-interessi (risarcimento finanziario) senza attendere la divisione.
Pertanto, se un coindivisario costruisce senza accordo sul lotto comune, non siete obbligati a subire. Potete agire in giudizio per far demolire la costruzione e ottenere un'indennità. Questa decisione è fondamentale per tutti i proprietari in indivisione, siano essi a Montpellier, Lunel o altrove nel sud della Francia.
I fatti: una storia come capita ogni giorno
In questa causa, un lotto di terreno era in indivisione tra più persone. Una delle coindivisarie, che chiameremo Sig.ra Z., aveva ricevuto una donazione con atto notarile del 14 giugno 1966. Tale donazione menzionava una superficie che includeva una parte del lotto indiviso. Pertanto, aveva ricevuto in donazione un terreno che, in realtà, invadeva il lotto comune.
Su questa base, la Sig.ra Z. ha costruito una casa sulla parte che credeva sua, ma che in realtà era in parte sul terreno indiviso. Gli altri coindivisari, scontenti, hanno chiesto la demolizione delle opere (la costruzione) e un'indennità per il pregiudizio subito (il fatto che il lotto indiviso era diventato non edificabile a causa della costruzione).
La controversia è stata portata davanti ai tribunali. In primo grado, poi in appello, i giudici hanno dovuto decidere: la Sig.ra Z. aveva il diritto di costruire? Gli altri coindivisari potevano esigere la demolizione senza attendere la divisione? La causa è arrivata fino alla Corte di Cassazione, che ha emesso la sua sentenza il 12 maggio 2010.
Il ragionamento della giurisdizione — analizzato
La Corte di Cassazione si è basata sull'articolo 815-9, comma 1, del Codice civile, nella sua versione anteriore alla legge del 23 giugno 2006. Tale disposizione stabilisce che ogni coindivisario può usare e godere della cosa comune conformemente alla sua destinazione (uso previsto). Ma precisa anche che un coindivisario può far cessare gli atti di un altro coindivisario che non rispettano tale destinazione o che ledono i loro diritti uguali.
Pertanto, ogni proprietario in indivisione ha un diritto uguale sul bene. Se uno di loro agisce come se fosse l'unico proprietario (ad esempio costruendo senza accordo), viola i diritti degli altri. Questi ultimi possono allora chiedere al giudice di far cessare la violazione, e persino ottenere danni-interessi (risarcimento finanziario) per il pregiudizio causato.
In questa causa, la Corte ha ritenuto che la Sig.ra Z. avesse effettivamente edificato opere sul lotto indiviso, il che costituiva una lesione dei diritti degli altri coindivisari. Poco importa che abbia creduto in buona fede che il terreno le appartenesse: il fatto è che la costruzione era in parte sul terreno comune. Gli altri coindivisari avevano quindi diritto di esigere la demolizione e un'indennità.
Pertanto, la cosa importante è che questa soluzione non richiede di attendere la divisione dell'indivisione. Potete agire immediatamente, non appena l'atto non autorizzato ha luogo. È una protezione essenziale per i coindivisari.
Cosa cambia per voi — concretamente
Se siete proprietari in indivisione (ad esempio, dopo un'eredità o un acquisto in comune), questa decisione vi dà diritti molto concreti.
Per il proprietario locatore (coindivisario): Se un coindivisario affitta il lotto comune senza il vostro accordo, o vi costruisce un edificio, potete agire in giudizio per far annullare il contratto di locazione o ordinare la demolizione. Ad esempio, a Montpellier, un terreno indiviso affittato per un parcheggio può generare una controversia se un solo coindivisario firma il contratto. Potreste chiedere la divisione dei canoni percepiti e danni-interessi.
Per il conduttore: Se affittate un bene in indivisione, dovete verificare che tutti i coindivisari abbiano dato il loro consenso al contratto. Altrimenti, il contratto potrebbe essere contestato. Ma rassicuratevi: in generale, la legge protegge il conduttore in buona fede.
Per l'acquirente: Prima di acquistare un lotto, assicuratevi che non sia in indivisione con un terreno vicino. Una delimitazione dei confini (bornage) ufficiale è indispensabile. A Lunel, ad esempio, un acquirente ha scoperto dopo l'acquisto che il suo terreno invadeva il lotto del vicino: ciò ha dato luogo a un lungo contenzioso.
Il mio
