大会不能在未修改共同所有权规章（règlement de copropriété）的情况下，授权对该规章所规定的禁止在共有部分上建造的一般原则进行个别例外处理。
参考判决： 最高法院（Cour de cassation，kù ěr dé kǎ sà sī yōng）• 编号 06-17.932 • 2007年10月10日 • 查阅判决 →
该判决为您的不动产权利提供了重要启示。以下是它为您带来的变化。
大会不能在未修改共同所有权规章（règlement de copropriété，rè gé lè māng dē kē pǔ hù pǔ lǐ yē tài）的情况下，授权对该规章所规定的禁止在共有部分上建造的一般原则进行个别例外处理。
该判决确认了物权法的基本原则。
针对您的情况进行分析：与Zakine律师进行30分钟咨询，费用45欧元。
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Prendre RDV pour une consultation droit du travail |
→ 浏览所有法律文章
巴黎16区一栋8层共管大楼，一位顶层业主计划花费15,000欧元在共有屋顶上建造一个10平方米的玻璃阳光房，已获得业主大会简单多数票（56%票权）授权。但大楼的《共同所有权规章》第12条规定“任何共有人不得在共有部分上搭建建筑物，即使临时性也禁止”。
实践应用：
根据最高法院2007年判决，即使大会投票通过，也不能违反规章的明文禁令；该授权决定无效，邻居或管理人均可在2个月内向大审法院申请撤销。您必须先在大会上提议修订规章，获得《建筑法》第26条规定的双重多数票（代表至少2/3票权的过半数业主）删除禁令，然后才能重新申请建造许可。否则擅自开工将被视为违章搭建，面临拆除及罚款。
里昂2区一栋带内庭院的商住大楼，底层面包店老板在未召开大会的情况下，取得管理委员会三人书面同意，在共有内庭院用金属板搭建一个12平方米的临时储物间，耗资8,000欧元。两名三楼业主发现后投诉，但管委会声称已“个案处理”。规章明确“内庭院为共有休闲空间，禁止任何构筑物”。
实践应用：
本判决确立规章优先于个案授权；管委会的同意因违反规章而绝对无效，反对业主可直接请求法院下令拆除并恢复原状，胜诉可能性极高。建议面包店主立即向管委会书面承诺30日内自行拆除，同时大会应启动规章修订以合法化，若成功获得3/4多数（《建筑法》第26条），可追溯授权并避免罚款。
一对夫妇计划以42万欧元购买尼斯英国人漫步大道附近一套顶层公寓，卖方提供了一份5年前业主大会以简单多数通过的决议，允许在共有屋顶安装一个3平方米的太阳能热水器棚，但查阅《共同所有权规章》发现其规定“屋顶为全体共有，禁止任何私人固定设施”。买方担忧该设施未来被要求拆除的风险。
实践应用：
根据判例，该大会决议自始无效，热水器棚属于违章附着物，共有权人协会可随时要求拆除，且买方购买后将承担该风险。建议您在最终协议中加入“卖方保证已取得有效授权且无潜在拆除风险”条款，并扣留5%购房价直至规章修订完成；若无修订记录，可要求降价1万欧元作为拆除准备金，或放弃交易。务必在过户前获得律师书面意见。
免责声明：本网站提供的分析仅供参考，不构成个性化法律建议。如需针对您具体情况的建议，请联系专业律师。
Consult Maître Zakine — lawyer, Doctor of Law. Fast, clear answer.
🔒 Confidential · No obligation
One legal analysis per week, straight to your inbox. Free, no spam.
🔒 1-click unsubscribe · GDPR compliant
Maître Cécile Zakine（法学博士）在整个滨海阿尔卑斯省提供法国房地产法与土地法咨询。请选择您所在的城市：
电话及视频咨询 — 快速预约
🔒 Confidentiel • Sans engagement • Réponse rapide