竣工担保人必须确保建筑物完工，其金额以签订约定该担保的合同时所描述的项目最终费用为限，并因此为符合建筑许可证的工程提供资金。竣工应根据 code de la construction et de l'habitation 第 R. 261-1 条的规定来判断。只要不存在重大不合规，而仅存在瑕疵，且担保人无需对此负责，则该建筑物即可视为按照本文本的含义已竣工。
参考判决 : cc • 案号 09-65.475 • 2010-04-14 • 查看判决 →
本判决为您的不动产权利提供了重要启示。以下是对您的影响。
竣工担保人必须确保建筑物完工，其金额以签订约定该担保的合同时所描述的项目最终费用为限，并因此为符合建筑许可证的工程提供资金。竣工应根据 code de la construction et de l'habitation 第 R. 261-1 条的规定来判断。只要不存在重大不合规，而仅存在瑕疵，且担保人无需对此负责，则该建筑物即可视为按照本文本的含义已竣工。
本判决确认了财产法的基本原则。
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2024年3月，张先生在马赛（Marseille）购买了一套价值35万欧元的期房公寓。2025年6月交付时，他发现墙面有多处裂缝和地板不平，但开发商声称已取得竣工证明，担保人拒绝介入。
实践应用：
根据2010年4月14日判决（案号09-65.475），竣工担保人仅对重大不合规负责，一般瑕疵不属于其责任范围。张先生应首先书面通知开发商进行瑕疵修复，并保留所有沟通记录。若开发商拒不修复，可依据《建筑与住房法典》第R. 261-1条主张瑕疵构成了未竣工，从而启动担保程序。预防性咨询律师（如扎金律师）可帮助评估瑕疵的严重程度，避免诉讼风险。
2023年6月，王女士在尼斯（Nice）委托建造商建造一栋别墅，合同总价50万欧元，竣工担保金额为47万欧元。2024年9月，建造商破产，工程仅完成70%，王女士担心担保金额无法覆盖剩余工程费用。
实践应用：
判决明确指出，竣工担保金额以签订合同时描述的项目最终费用为限。若实际完成剩余工程所需费用超出担保金额，王女士可能需要自筹部分资金。她应立即联系担保人，提供合同和建筑许可证，要求其履行竣工义务。同时保留所有付款凭证和施工进度记录，若担保人拒绝或拖延，可依据本判决提起诉讼，主张担保人未尽义务。尽早咨询专业律师进行评估，防止损失扩大。
2022年，里昂（Lyon）一栋共有公寓楼的住户刘先生等人发现，大楼入口门厅和电梯间的装修未按建筑许可证完成，但竣工担保人声称仅存在非重大瑕疵，工程已视为竣工。住户们联合要求担保人履行责任。
实践应用：
根据判决，只有不存在重大不合规时，建筑物才可视为竣工。刘先生等人应收集建筑许可证、合同描述及现场照片，对比未完工部分是否影响建筑的使用或安全。若可证明构成重大不合规（如电梯无法使用），则可要求担保人介入。他们应向担保人发送正式通知，列明缺陷，并设定整改期限。若担保人仍拒绝，可申请紧急审理（référé）或提起诉讼。建议所有共有人一致行动，并咨询房地产律师以评估不合规的严重性。
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