原审法官查明一……

参考判决：最高法院（Cour de cassation, 拼音：gǔ r dé kǎ sà sī yǒng） • 编号 75-12.426 • 1976年12月14日 • 查阅判决 →

本判决对您的房地产法律权益提供了重要启示。以下为您解读其带来的影响。

案件情况

原审法官查明，一名丈夫在其子在场时，自称其妻的代理人以订立一项共同财产的出售，并保证其妻将在公证书上签字，法官由此推定该丈夫具有有效代理人的表象，且其行为约束了其妻子。

本判决确认了财产法的基本原则。

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实务应用案例

2023年，一对夫妇在巴黎（Paris）看中一套公寓，卖家丈夫声称全权代表妻子出售，并在儿子在场时口头保证妻子会在公证书上签字。买家支付了5万欧元定金，但妻子事后否认授权，拒绝履行合同。

实践应用：

依据本判例，如果买家能证明存在代理权表象（如家属在场、口头保证等），法院可能认定丈夫的行为约束妻子。买家应立即保留所有沟通记录、在场证人证言及付款凭证，通过律师向妻子发出催告履行函，必要时在法定诉讼时效内起诉要求双倍返还定金或强制履行合同。

在里昂（Lyon），一对已离婚的夫妻仍共有别墅，丈夫在未获得前妻同意的情况下，向买家声称自己代表双方出售，并保证前妻将在公证书上签字。买家支付了10万欧元首付后，前妻明确拒绝追认，交易破裂。

实践应用：

本案判决确认代理权表象可约束被代理人。前妻应立即书面声明从未授权且不追认，保留离婚判决书等文件证明代理权已终止。买家应主张合理信赖表象，收集丈夫的保证声明及支付凭证，提起民事诉讼要求丈夫赔偿损失；若证据显示前妻有意制造表象或默许，还可主张她承担连带责任。

马赛（Marseille）一家房地产中介代理出售一栋别墅，男卖家口头自称代表妻子全权处理，中介未要求书面授权便撮合交易。签署预售合同后，妻子声明从未授权，买家损失12万欧元定金，遂起诉中介和男卖家。

实践应用：

依本判例，代理权表象的成立需由相对方证明合理信赖。中介作为专业人员，负有审慎核查义务，其未要求书面授权可能构成过失，需对买家的损失承担部分赔偿责任。买方可同时起诉男卖家欺诈和中介失职，中介应主动提供完整交易档案并协助买家收集表象证据，必要时可向男卖家追偿。