共有墙：侵占后获得共有墙的绝对权利

想象一下，您是法国圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）Tuc住宅区一栋房子的业主。您想扩建您的露台，但为此，您需要使用将您的土地与邻居土地隔开的墙。这堵墙是邻居的专有财产，您从未正式确立其共有性（即成为平等的共同所有人）。您想知道：即使我的邻居反对，我能否成为这堵墙的共同所有人？如果我未经他同意建造时已经侵占了他的土地，这是否会永久剥夺我的这项权利？

这些问题，我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的律师事务所经常听到，无论是来自朗德省（Landes）的独栋住宅业主，还是来自帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）的房地产投资者。围绕共有墙的纠纷是房地产法中最常见的纠纷之一，它们可能迅速升级为昂贵且漫长的司法程序。

法国最高法院（Cour de cassation）1974年10月28日的判决给出了一个清晰且令人安心的答案：获得分隔墙共有性的权利是绝对的。但这对于您作为业主、租户或房地产专业人士来说，究竟意味着什么？这正是我们将要一起剖析的内容，并附上我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）管辖范围内实践中的具体例子。

事实：一个每天都在发生的故事

导致这一判决的案件可能发生在今天圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）的任何街区。杜邦先生（M. Dupont）是一位土地的业主，马丁先生（M. Martin）是他的邻居，他们被一堵墙隔开。这堵墙是马丁先生的专有财产——他独自在自己的地块上建造了它，独自承担维护责任，并独自享有其收益。

杜邦先生希望利用这堵墙来支撑他房屋的扩建部分。因此，他向马丁先生提议购买这堵墙的共有性，即成为平等的共同所有人，支付其价值的一半作为对价。但马丁先生断然拒绝。他坚持要完全拥有这堵墙的所有权，也许是因为他自己也计划进行工程，或者仅仅是出于原则。

杜邦先生对这个拒绝感到沮丧，决定强行推进：他在未经邻居同意的情况下，开始进行扩建工程，并倚靠这堵墙。这就是所谓的侵占（emprise）——非法占用他人土地。马丁先生将此事诉至法院，法院在最初的一项判决（该判决已成为终局判决，即不可上诉）中，拒绝了杜邦先生获得共有性的权利，正是因为他进行了这种侵占。

但故事并未就此结束。杜邦先生意识到自己的错误，停止了侵占行为：他修改了工程方案，不再侵占邻居的土地。然后他再次提出购买墙的共有性。马丁先生再次拒绝，认为最初的判决已经最终解决了这个问题。于是，杜邦先生再次诉诸法律，从而产生了我们今天分析的这一历史性判决。

法院的推理——剖析

上诉法院（Cour d'appel），然后是最高法院（Cour de cassation），采用了基于对《民法典》（Code civil）第661条严格解释的两步推理。这一文本虽然常常不为业主所知，但却至关重要：它规定了获得两处房产之间分隔墙共有性的权利。

第一个关键点：法官们重申，获得共有性的权利是绝对的。换句话说，它不取决于墙的当前所有者的意愿。只要您的邻居拥有一堵分隔墙（即位于两块土地边界上的墙），您就有权成为其共同所有人，唯一的条件是支付其价值的一半。法律没有规定任何其他条件——不需要邻居的同意，也不需要证明有特殊必要性。

第二个点同样重要：这项绝对权利不会因首次拒绝获得的司法判决而消灭。在我们的案件中，最初的判决因杜邦先生实施的侵占行为而拒绝了他获得共有性的权利。但一旦这种侵占行为被消除，就没有任何理由阻止他提出新的请求。最高法院认为，上诉法院（Cour d'appel）在允许这一新请求时，并未无视既判力（autorité de la chose jugée，即终局判决的强制力），因为情况已经发生了变化。

简而言之，法官区分了两种情况：一方面是侵占，这是一种需要赔偿的过错；另一方面是获得共有性的权利，这是一项独立于该过错的绝对权利。消除过错可以使权利恢复。

这对您意味着什么——具体而言

如果您是帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）一块土地的业主，并且希望使用属于您邻居的一堵墙，这项判决与您直接相关。它意味着您拥有获得其共有性的绝对权利，即使您的邻居强烈反对。具体来说，您必须向他发出正式的购买要约，并说明您是依据《民法典》（Code civil）第661条提出的。

需要支付的价格是墙当前价值的一半，加上墙所建土地价值的一半（如果该土地完全属于邻居）。根据我的实践经验，在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）地区，一堵10米长的标准墙，根据材料和墙的状况，成本可能在1500至3000欧元之间。但请注意：这个价格必须通过友好协商确定，或者在发生分歧时，通过司法鉴定确定。

如果您是租户，并且计划进行需要使用共有墙的工程，您必须在采取任何行动之前获得业主的同意。然后，业主可以向邻居行使其获得权。但是，如果您像我们案件中的杜邦先生一样，已经实施了侵占行为，该如何应对？该判决给了您第二次机会：立即停止侵占行为，使您的情况合法化，然后您就可以再次请求获得共有性。

四个避免此类纠纷的建议

• 在任何建设项目之前，请由测量师专家（géomètre-expert）进行地界划定（bornage，即精确划定您的土地边界）：这是避免无意侵占的最佳方式。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）管辖范围内，完整的地界划定费用预计在800至1500欧元之间。
• 在开始工程之前，核实位于产权边界上的墙的法律状态：查阅您的产权证书、之前的公证文件，或请专业人士进行调查。很少有人知道的是，完全建在您自己土地上的墙，在经过30年共同使用后，可以被推定为共有墙。
• 在开始工程之前，始终通过书面和挂号信方式发出获得共有性的要约：这为您的行动创造了证据，并避免了恶意指控。在我的实践中，我遇到过一些案件，仅仅因为口头交流就导致了代价高昂的误解。
• 在邻居首次拒绝后，立即咨询专业律师：一份措辞得当的催告函通常可以避免司法程序。采取行动的时效期为自拒绝之日起5年，但最好不要等待。

深化：相关判例及演变

1974年的判决属于最高法院（Cour de cassation）关于获得共有性权利绝对性的一贯判例。早在1956年，一项判决就已确认了这一原则，但正是我们的这项判决通过将其与既判力（autorité de la chose jugée）问题联系起来而巩固了它。

最近，最高法院（Cour de cassation）明确，即使墙的建造违反了城市规划规则，这项绝对权利仍然适用（Cass. 3e civ., 2018年3月7日, n° 16-25.418）。然而，它排除了该权利对挡土墙（soutènement，即支撑土壤的墙）的适用，后者适用不同的法律制度（Cass. 3e civ., 2011年5月12日, n° 10-13.316）。

法院的趋势很明确：他们将获得共有性的权利作为一种平息邻里关系的手段加以保护。通过允许每个人成为分隔墙的共同所有人，他们避免了业主过度依赖邻居的情况。未来，这一判例应继续严格适用，或许会进行一些调整以适应新的建筑技术。

常见问题

1. 我的邻居拒绝卖给我他的墙的共有性。我该怎么办？
您可以诉诸司法法院（tribunal judiciaire），以确认您的权利并通过鉴定确定价格。法官将下令强制出售共有性。

2. 我在建造时侵占了邻居的土地。我是否失去了所有获得共有性的权利？
不，并非永久失去。就像分析的案件一样，您必须首先停止侵占行为。一旦情况合法化，您就可以再次请求获得共有性。

3. 获得一堵墙的共有性需要多少钱？
价格是墙当前价值的一半，可能加上支撑土地价值的一半。对于一堵标准墙，根据地区和材料，通常预计在1500至5000欧元之间。

4. 这项权利也适用于栅栏和树篱吗？
不，《民法典》（Code civil）第661条仅涉及墙。栅栏和树篱适用其他条款（第666至670条），其共有性可以通过不同的方式确立，通常通过时效取得。

5. 即使我不需要为了工程，也能获得一堵墙的共有性吗？
是的，该权利是绝对的，不需要证明有需求。但在实践中，如果没有明确的需求，法院更不愿意下令强制出售。

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