无公共土地的公寓区分所有权：当最高法院拨正方向

想象一下场景：在克莱蒙费朗（Clermont-Ferrand）高档郊区沙马利耶尔（Chamalières），两栋相邻建筑共享一条加热坡道和一个公共车库入口。业主们（民事房地产公司）一直相处融洽，直到有一天其中一家决定出售其份额。接手者质疑公寓区分所有权（copropriété）的状态，声称坡道位于另一方的土地上。问题看似简单，但后果却极具爆炸性：这个综合体是否是公寓区分所有权（copropriété）？

每年都有数百名业主和物业管理人（syndics）提出这个问题。是否必须要有公共部分（即共享空间或设施）分布在多个地块上，才能使1965年7月10日法律适用？还是只要这些部分是为公共使用而设计，即使它们物理上位于单方财产上，就足够了？最高法院（Cour de cassation）于2020年3月26日作出的裁决堪称一记警钟。

在此判决中，最高法院（Haute juridiction）撤销了上诉法院（cour d'appel）确认公寓区分所有权（copropriété）状态的判决。它现在要求必须证明存在“两个房地产综合体的公共土地和服务”。换句话说，没有土地或设施的实际共享，就没有公寓区分所有权（copropriété）。这一澄清可能改变数千个住宅区的现状。

事实：一个每天都会发生的故事

沙马利耶尔（Chamalières）的X先生购买了一个由两栋建在不同地块上的建筑组成的房地产综合体中的份额。为了进入他的车库，他使用了一条加热坡道和一个公共入口，这些设施都位于另一家业主公司的土地上。到目前为止，一切正常：维护费用在共有人（copropriétaires）之间分摊，物业管理人（syndic）管理整个综合体。

但在2015年，X先生决定出售他的份额。潜在买家在律师的建议下提出了一个难题：如果坡道位于他人的土地上，如何证明X先生支付公寓区分所有权（copropriété）费用是合理的？公证人拒绝起草契约。于是，X先生向克莱蒙费朗（Clermont-Ferrand）大审法院（tribunal de grande instance）起诉另一家公司，要求承认公寓区分所有权（copropriété）的存在。

第一个转折：法院支持了他的请求。法院认为，坡道和入口虽然位于单块土地上，但由于服务于两栋建筑，因此属于公共部分。另一家公司提起上诉。里永（Riom）上诉法院（cour d'appel）于2018年维持原判，认为公共使用足以构成公寓区分所有权（copropriété）。但不满的公司向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。

第二个转折：最高法院（Cour de cassation）批评了上诉法院（cour d'appel）的判决。它提醒，1965年法律（2018年之前的版本）第1条第2款要求建筑包含“公共部分”和“私有部分”，这需要土地和服务的分配。而本案中，坡道和入口位于单一公司的财产上。上诉法院（cour d'appel）未能证明两个地块设有地役权（servitudes）或存在分配的公共空间，因此违反了法律。

法院的推理——解析

要理解这一判决，必须回到基础文本：1965年7月10日第65-557号法律（公寓区分所有权（copropriété）地位）第1条第2款规定，该法适用于“任何全部或部分用于居住的已建成建筑或建筑群……其所有权按份额在多人之间分配”。每个份额包括私有部分（您的公寓）和公共部分的份额（楼梯、屋顶、土地）。

难点在于，法律并未明确定义什么是“公共部分”。因此，判例法必须加以明确。里永（Riom）上诉法院（cour d'appel）采用了“功能性”方法：任何为所有人使用而设计的东西都是公共的，即使它位于单一土地上。简言之，无论土地支持如何，只有使用才是重要的。

最高法院（Cour de cassation）则倾向于“结构性”方法。它要求客观上存在“公共土地和服务”。这意味着需要在不同地块之间进行土地分配（例如，不可分割的土地）或设立地役权（servitudes）（如通行权等）。换句话说，公共使用并不足够：设备的所有权本身必须得到分配或负担物权。

在我的实践中，我遇到过一些案例，开发商在相邻地块上建造了两栋建筑，并配有公共游泳池和停车场。如果没有公寓区分所有权（copropriété）契约或地役权（servitudes），业主们就会陷入法律僵局。这一判决确认，在购买时必须格外谨慎。

但这究竟改变了什么？最高法院（Cour de cassation）并未谴责事实上的公寓区分所有权（copropriété）：它仅仅要求事实审法官验证是否存在基于共享物权的“共同组织”，而不仅仅是意图或使用。

具体来说，这对您意味着什么

如果您是房地产综合体的份额所有人，其中所谓的公共部分位于单一邻居的土地上，那么这一裁决与您直接相关。

对于出租业主：如果您在住宅区出租公寓，而停车场或花园位于他人的土地上，您可能无需支付相关费用。例如：在克莱蒙费朗（Clermont-Ferrand），一位业主为一栋6个份额的建筑每年支付1,200欧元的公寓区分所有权（copropriété）费用，而坡道位于邻居的土地上，他可以质疑该状态并要求退还过去三年的费用（即3,600欧元）。但请注意：五年诉讼时效适用（《法国民法典》（Code civil）第2224条）。

对于租户：您的租约中提到了可回收费用。如果公寓区分所有权（copropriété）受到质疑，业主可能无法提供合理的费用明细。实际上，您可能要求签订新租约或调整租金。但请放心，法院通常保护善意租户。

对于买家：购买前，请检查公寓区分所有权（copropriété）规章（règlement de copropriété）和地籍图（plan cadastral）。如果公共部分完全位于相邻地块上，请要求公证人出具证明，确认存在地役权（servitudes）或不可分割所有权（indivision）。如有疑问，请咨询专业律师。咨询费用（Zakine律师为45欧元）与诉讼风险相比微不足道。

对于共有人（copropriétaire）：如果您的业主协会（syndicat）向您收取位于邻居家的设备费用，您可以在全体大会上提出异议。要求物业管理人（syndic）提供分割说明（état descriptif de division）（分配公共部分的文件）。如果他无法提供，这是一个警告信号。

避免此类纠纷的四条建议

• 检查产权证书：在任何购买过程中，请公证人分析公寓区分所有权（copropriété）规章（règlement de copropriété）。确保公共部分确实在所有份额之间分配，并且位于所有共有人（copropriétaires）所有的地块上或设有地役权（servitudes）。
• 要求最新的分割说明（état descriptif de division）：这份文件在任何公寓区分所有权（copropriété）中都是强制性的，描述每个份额及其公共部分份额。如果缺失或不准确，拒绝签署。您可以在全体大会上要求更新。
• 如有疑问，进行边界勘定（bornage）：在沙马利耶尔（Chamalières），一位业主发现他的车库侵占了邻居2平方米的土地。边界勘定（bornage）显示坡道部分位于他人地块上。这有助于在诉讼前规范情况。
• 购买前咨询律师：30分钟的初步咨询（45欧元）可以识别风险。不要仅依赖卖方或房地产经纪人的保证。房地产法充满陷阱。

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深入研究：相关判例与演变

这一判决符合最高法院（Cour de cassation）近期的趋势，即要求公寓区分所有权（copropriété）地位的适用具有实际基础（即基于所有权或地役权（servitudes））。在2018年12月13日的判决（n° 17-26.219）中，法院已经裁定，位于第三方土地上的停车位不能成为公共部分。

相反，2018年11月23日的ELAN法律放宽了建立公寓区分所有权（copropriété）的条件：自2019年起，可以在土地不可分割的情况下建立“水平”公寓区分所有权（copropriété）（带公共设施的独立房屋）。但该法仅适用于新建建筑。对于之前的综合体，判例法仍然严格。

很少有人知道，如果公寓区分所有权（copropriété）地位不适用，各方可能陷入“强制不可分割所有权”（indivision forcée）（《法国民法典》（Code civil）第815条），管理规则非常严格（处分行为需全体一致）。因此，最好通过约定地役权（servitudes）或自愿设立公寓区分所有权（copropriété）来规范。

常见问题

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