参考判决： cc • N° 91-14.715 • 1993-02-03 • 查看判决 →
想象一下：您住在Saint-Chamond，十年前购买的公寓里。底层自1974年起就有一家木工作坊。您知道锯木声，在签署买卖契约时已经接受。但近两年来，作坊满负荷运转，每周六天，直到晚上10点。噪声变得无法忍受。然而，机器没有变化。您可以诉诸法律吗？可以，法国最高法院（Cour de cassation）在1993年2月3日的判决中如此回答。因为活动并非“在相同条件下”持续。这个细节至关重要。
每个面临干扰的业主或租户都会问：干扰何时超出我应容忍的范围？法律规定，如果您购买或租赁的房产存在已知干扰，您事后不能要求赔偿……除非干扰增加。但如何证明这种增加？法国最高法院（Cour de cassation）1993年2月3日的判决（编号91-14.715）给出了决定性答案。
在此判决中，法官认为，企业活动仅凭发展，即使设施未变化，也可能构成《建筑与居住法典》（Code de la construction et de l'habitation）第L.112-16条意义上的干扰增加。具体来说，如果您的邻居商户工作时间更长、强度更大或客流量更多，即使其机器与您购买时相同，您也可以以异常邻里干扰为由起诉他。解读如下。
事实：每日都会发生的故事
在卢瓦尔省的Rive-de-Gier，一家通用机械公司自1974年起经营一处场所。1988年，个人购买了相邻大楼的公寓。他们很快抱怨压缩机和风镐的噪音。公司辩称自1974年以来设施未作任何改变。然而，《建筑与居住法典》（Code de la construction et de l'habitation）第L.112-16条规定：“因干扰对建筑物居住者造成的损害……在证明转让或租赁的公证书……提及干扰存在……且其性质和程度与先前存在的情况相同时，不产生赔偿权。”换句话说，如果干扰与出售时相同，新业主不能要求损害赔偿。
但买受人主张活动强度增加了：工作时间延长，员工人数增加，音量增大。公司回应说机器相同，除了一台压缩机罩。里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）支持业主。公司向最高法院提起上诉。
1993年2月3日，法国最高法院（Cour de cassation）驳回上诉。它认可上诉法院认为“造成干扰的活动并非在相同条件下持续”以及“活动的发展，即使现有设施未改变，也导致了干扰的增加”。关键在于活动的演变，而非设备的演变。
法院推理——解析
法国最高法院（Cour de cassation）依据《建筑与居住法典》（Code de la construction et de l'habitation）第L.112-16条。该条文不为公众熟知，但在任何涉及既有活动的邻里纠纷中都至关重要。它规定了一个简单规则：如果您在知情的情况下购买或租赁房产（合同中注明），您不能就相同干扰再次起诉要求赔偿。但法律增加了一个关键例外：“除非这些活动的行使条件发生了实质性改变”。
在本案中，困难在于设施（机器）几乎没有变化。因此公司辩称不存在实质性改变。但上诉法院认为活动强度增加（工作时间、员工人数、节奏）构成行使条件的改变。法国最高法院（Cour de cassation）认可了这一推理：干扰的增加可能仅源于活动的发展，而无技术变化。
该判决符合自1980年代以来的稳定判例。法国最高法院（Cour de cassation）始终以保护干扰受害者的方式解释第L.112-16条。它拒绝要求建筑物或机器改变过于严格的解读。重要的是邻居实际遭受的干扰。如果干扰增加，赔偿权恢复。
注意，举证责任由原告（投诉的业主或租户）承担。他必须证明干扰的增加。实践中，这通常通过扣押笔录（constat d'huissier）、证人证言、噪声测量或邻居证明来实现。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是出租给工匠的商业场所的业主，并收到邻居投诉，该判决与您相关。您并不因活动历史悠久而自动受到保护。如果您的租户增加产量、工作时间或员工人数，干扰可能变得“异常”，并导致您作为业主（或经营者）的责任。
对于自入住以来就遭受干扰的住宅租户：不要放弃。即使活动是已知的，如果其强度增加，您可以采取行动。例如，一家咖啡馆之前晚上8点关门，现在开始播放放大音乐至午夜。或者一家汽车修理厂每天处理的车辆从5辆增加到15辆。1993年的判决允许您通过各种方式证明这种增加。
对于买受人：在签署契约时要谨慎。如果契约提及干扰，要求进行精确描述（性质、时间、强度）。这样，在情况恶化时，您可以更容易地证明行使条件的改变。在Rive-de-Gier，一位买受人通过证明相邻作坊两年内工作量翻倍，成功获得了5000欧元的损害赔偿。
最后，如果您是嘈杂活动的经营者：提前预防。即使不更换机器，仅仅营业额的增加也可能使您面临诉讼。考虑对场所进行隔音处理，限制工作时间，或与邻居协商达成协议。
避免此类纠纷的四个建议
- 在入住时即确认干扰状态：在搬入或购买前，请公证人（huissier）制作现有噪音和干扰的扣押笔录（约200欧元）。该文件将作为证明日后可能恶化的参考。
- 要求在买卖契约或租约中写入精确条款：要求准确描述干扰的性质、强度和时间。避免使用“嘈杂活动”等模糊表述。
- 保留干扰日志：记录日期、时间、持续时间和干扰描述。拍摄视频、录音（注意法律风险），并收集邻居证词。在诉讼中，这些证据至关重要。
- 在起诉前尝试调解：向司法调解员（conciliateur de justice，免费）求助或进行调解。通常，一封附有1993年判决副本的挂号信就足以让经营者做出反应。如果调解失败，您将在法庭上拥有坚实的案件。
深入：相关判例与演变
1993年2月3日的判决后来得到确认和细化。在1994年6月8日的判决（编号92-19.764）中，法国最高法院（Cour de cassation）裁定，嘈杂活动的业主变更本身不构成行使条件的改变，如果活动本身保持不变。然而，在2003年3月13日的判决（编号00-21.687）中，它认为餐厅顾客数量的增加，即使设施未变，也可能构成干扰的增加。
因此趋势是稳定的：法官保护居住者免受干扰恶化，即使活动历史悠久。自2014年ALUR法律以来，异常邻里干扰得到更好规范，市长可通过市政令干预。例如，在Saint-Chamond，一项市政令基于该判例规定了混合区域手工业活动的限制时间。
未来，可以预期法院对密集城市环境中的噪音干扰越来越敏感。远程办公的兴起使这些问题更加尖锐：白天可容忍的噪音当在家工作时变得难以忍受。1993年的判例为维护权利提供了坚实基础。
行动前检查清单
- 我是否已检查买卖契约或租约是否提及干扰？如果是，描述是否精确？如果否，您可以更容易地采取行动。
- 我能否证明干扰的增加？收集证据：扣押笔录（constat d'huissier）、录音、证词、照片。与初始情况进行比较。
- 行动时效是多久？邻里干扰责任诉讼的时效为五年，从干扰充分表现之日起计算。不要拖延。
- 应向哪个法院起诉？如果索赔金额低于10,000欧元，由近地法院（tribunal de proximité）或保护争议法官（juge des contentieux de la protection）管辖。超过此金额，由司法法院（tribunal judiciaire）管辖。在Saint-Étienne，司法法院对包括Saint-Chamond和Rive-de-Gier在内的辖区有管辖权。
- 诉讼前有哪些友好解决途径？向干扰制造者发送附有回执的挂号信，引用第L.112-16条和1993年判决。提议调解。如果无变化，可向司法调解员求助。
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