Nuisances sonores en copropriété : l'article L112-16 du CCH ne s'applique pas entre copropriétaires

Vous habitez au premier étage d'une copropriété à Saint-André-les-Vergers. Depuis six mois, votre voisin du dessous a installé un atelier de menuiserie. Le bruit des scies et des ponceuses résonne chez vous du lundi au samedi, parfois jusqu'à 20 heures. Vous avez tenté la discussion, puis la médiation du syndic. Rien n'y fait. Votre voisin vous oppose un argument : « Mon activité existait avant votre arrivée, vous ne pouvez rien réclamer. »

Cette question, des centaines de copropriétaires se la posent chaque année. Le droit prévoit-il vraiment une immunité pour les activités bruyantes préexistantes ? Et si oui, cette immunité s'applique-t-elle entre voisins d'un même immeuble ?

La Cour de cassation, dans un arrêt du 23 janvier 1991 (n° 89-16.163), a répondu clairement : non, l'article L. 112-16 du Code de la construction et de l'habitation (CCH) ne joue pas dans les rapports entre copropriétaires. Une décision qui change la donne pour tous ceux qui subissent des nuisances sonores au sein de leur copropriété.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X, propriétaire d'un appartement à Saint-André-les-Vergers, loue son bien à un locataire. À l'étage inférieur, Mme Y exerce une activité artisanale de couture, équipée de machines à coudre et d'une surjeteuse. Les bruits de ces machines traversent le plancher et incommodent le locataire de M. X, qui se plaint de nuisances sonores quasi quotidiennes. Malgré plusieurs tentatives de conciliation, Mme Y refuse d'insonoriser son local, arguant que son activité était installée avant la location de l'appartement du dessus.

M. X assigne alors Mme Y devant le tribunal de grande instance de Troyes pour obtenir la cessation des nuisances et des dommages et intérêts. Il fonde sa demande sur l'article 544 du Code civil (droit de propriété) et sur la théorie des troubles anormaux de voisinage. Mme Y se défend en invoquant l'article L. 112-16 du CCH, qui dispose qu'une activité agricole, industrielle, artisanale ou commerciale existante ne peut être condamnée pour nuisances si le permis de construire ou le bail du bâtiment exposé est postérieur à l'installation de cette activité, et si elle respecte la réglementation.

Le tribunal donne raison à M. X : il ordonne à Mme Y de réaliser des travaux d'insonorisation sous astreinte et la condamne à payer 1 500 euros de dommages et intérêts. Mme Y fait appel. La cour d'appel de Reims confirme le jugement. Mme Y se pourvoit alors en cassation, arguant que l'article L. 112-16 devait s'appliquer aux rapports entre copropriétaires.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

La Cour de cassation rejette le pourvoi. Elle affirme que l'article L. 112-16 du CCH n'est pas applicable aux rapports entre copropriétaires. Pourquoi ? Parce que ce texte a été conçu pour protéger les activités économiques existantes face à l'arrivée de nouveaux occupants dans le voisinage, afin d'éviter que des plaintes abusives ne viennent entraver le développement économique. Mais entre copropriétaires, la situation est différente : ils partagent les parties communes et sont liés par le règlement de copropriété, qui impose le respect de la tranquillité des lieux.

Les magistrats rappellent que le fondement de la responsabilité reste l'article 1240 du Code civil (anciennement 1382), qui oblige toute personne à réparer le dommage causé par sa faute. Ici, le trouble anormal de voisinage constitue une faute, indépendamment de l'antériorité de l'activité. En d'autres termes, le fait que l'activité bruyante existait avant l'arrivée du plaignant ne suffit pas à exonérer son auteur.

Cette solution n'est pas un revirement, mais une confirmation d'une jurisprudence constante. Dès 1986, la Cour de cassation avait jugé que l'article L. 112-16 ne s'appliquait pas aux relations de voisinage entre particuliers. Ici, elle étend ce principe aux copropriétaires, qui sont pourtant liés par des liens juridiques plus étroits. Les juges ont estimé que la copropriété n'est pas un simple voisinage, mais une communauté de vie qui exige un respect accru de la tranquillité.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire bailleur à Sainte-Savine et que votre locataire se plaint du bruit d'un copropriétaire exerçant une activité artisanale, vous pouvez désormais agir en justice sans craindre que l'antériorité de l'activité soit une barrière. Votre locataire peut demander des travaux d'insonorisation et des dommages et intérêts. Par exemple, si l'activité cause une perte de valeur locative de 100 euros par mois, vous pouvez réclamer cette somme sur plusieurs années.

Si vous êtes copropriétaire subissant des nuisances, vous n'avez pas à prouver que l'activité a débuté après votre installation. Il suffit de démontrer le caractère anormal du trouble, c'est-à-dire qu'il dépasse les inconvénients normaux du voisinage. Une activité de menuiserie dans un immeuble d'habitation, c'est presque toujours anormal.

Si vous êtes l'auteur des nuisances, cette décision vous rappelle que vous ne pouvez pas vous retrancher derrière l'antériorité de votre activité. Vous devez respecter les règles de la copropriété et prendre toutes les mesures pour limiter les nuisances. Une simple lettre du syndic peut suffire à engager votre responsabilité.

En pratique, les tribunaux condamnent souvent l'auteur des nuisances à réaliser des travaux d'insonorisation (pose de double vitrage, isolation des murs et planchers) sous astreinte de 50 à 150 euros par jour de retard. Les dommages et intérêts alloués varient de 500 à 5 000 euros selon la durée et l'intensité des nuisances.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Consultez le règlement de copropriété avant d'entreprendre une activité bruyante. Ce document interdit souvent les activités commerciales ou artisanales dans les parties privatives. Si c'est le cas, vous risquez une action en cessation même sans nuisance.
• Réalisez un constat d'huissier dès les premières nuisances. Ce procès-verbal fera foi en justice et permettra de mesurer objectivement le niveau sonore. Comptez environ 200 euros pour un constat simple.
• Proposez une médiation avant d'assigner. Le coût d'une médiation (environ 300 euros partagés) est bien inférieur à celui d'un procès (plusieurs milliers d'euros). La plupart des tribunaux exigent désormais une tentative préalable de conciliation.
• Vérifiez votre assurance protection juridique. De nombreux contrats d'assurance habitation couvrent les litiges de voisinage, avec une franchise souvent inférieure à 100 euros. Cela vous permet d'être assisté par un avocat sans avancer les frais.

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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

La Cour de cassation a maintenu cette position dans plusieurs arrêts ultérieurs. Par exemple, dans un arrêt du 12 juin 2003 (n° 00-22.437), elle a jugé que l'article L. 112-16 ne s'appliquait pas non plus aux rapports entre un propriétaire et son locataire. La tendance est donc constante : ce texte est réservé aux conflits entre un exploitant et un voisin non copropriétaire, dans un cadre purement industriel ou commercial.

Une décision plus récente de la cour d'appel de Versailles (17 septembre 2020) a même étendu ce principe au bruit d'une pompe à chaleur installée par un copropriétaire avant l'arrivée d'un nouveau voisin. Les juges ont considéré que l'antériorité ne justifiait pas une nuisance anormale.

Pour l'avenir, les tribunaux pourraient être amenés à préciser ce qu'est un « trouble anormal » dans une copropriété. Par exemple, le bruit d'un piano deux heures par jour peut être toléré, mais pas celui d'une perceuse cinq heures par jour. La jurisprudence évolue avec les normes acoustiques, qui se durcissent.

En pratique : ce qu'il faut faire

Si vous subissez des nuisances sonores en copropriété :

1. Recueillez des preuves : enregistrements, témoignages, constat d'huissier.
2. Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception à l'auteur des nuisances, en l'informant de votre intention d'agir si les troubles persistent.
3. Saisissez le syndic : il peut convoquer une assemblée générale pour voter des travaux d'insonorisation aux frais du copropriétaire bruyant.
4. En dernier recours, assignez devant le tribunal judiciaire. Vous pouvez demander des dommages et intérêts, des travaux sous astreinte, et même l'interdiction de l'activité si elle est incompatible avec la destination de l'immeuble.

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