参考裁决： cc • N° 14-17.545 • 2015-10-22 • 查阅裁决 →
想象一下：您是科利乌尔（Collioure）一栋HLM公寓的租户，租金根据原业主与国家签署的协议设定了上限。有一天，一家HLM公司收购了该楼并签署了一份新协议。它能否将您的租金提高到初始上限以上？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2015年10月22日的判决（n° 14-17.545）中回答的问题。
对于租户来说，这是一种保障：出租人不能利用协议来规避上限。对于业主来说，这是一个谨慎的提醒：在确定租金前必须核实之前的协议。
这项裁决虽然技术性强，但对东比利牛斯省（Pyrénées-Orientales）从佩皮尼昂（Perpignan）到滨海阿热莱斯（Argelès-sur-Mer）的数千名租户具有实际影响。解读如下。
事实：每天都会发生的故事
科利乌尔的一位社会住房租户M. X在楼宇被一家HLM公司收购后，租金上涨。该公司在收购契约中承诺遵守原业主与国家签署的协议。同时，它就同一楼宇与国家签署了一份新协议。
问题在于？在确定新租金时，这家HLM公司适用了新协议的上限，该上限高于旧协议。结果：调整后的租金超过了初始上限。M. X在佩皮尼昂初审法院（tribunal d'instance de Perpignan）对此次涨价提出异议。
法院支持了他的主张：出租人必须遵守两项协议中较低的上限。HLM公司上诉，但蒙彼利埃上诉法院（cour d'appel de Montpellier）维持原判。为什么？因为收购契约中的承诺是合同性的：出租人不能通过签署更有利的新协议来摆脱它。
HLM公司向最高法院提起上诉。但最高法院驳回了上诉。它重申初始协议的上限机制具有约束力，租金不得超过任一协议规定的最高限额。换句话说，出租人必须遵守对租户最有利的上限。
法院的推理——解析
最高法院依据《法国民法典》（Code civil）原第1134条，该条规定合法订立的协议对缔约方具有法律效力。简言之，合同承诺必须得到遵守。在此，HLM公司在收购契约中承诺遵守初始协议。它不能通过援引新协议来忽视这一承诺。
推理如下：当出租人确定适用于现有租约的新租金时，必须适用初始协议的上限机制。该机制规定了一个每年根据指数（IRL）调整的租金上限。新协议可以设定不同的上限，但出租人不能选择两者中较高的来增加租金。相反，它必须采用较低的上限，即初始协议中的上限。
鲜为人知的是，即使新协议是同一出租人签署的更近期的协议，这一解决方案也适用。最高法院认为，收购契约中的承诺是销售的附属合同，如果后续协议对租户不利，则前者优先。
法官还明确指出，计算调整后租金的参考租金是前一年的实际租金，而非最高租金。如果指数下降，租金必须降低。这就是所谓的下调机制，即使租金低于上限也适用。
对您的实际影响
对于HLM租户：您受到保护，免受不当涨租的影响。如果您的出租人变更并签署新协议，您的租金不得超过旧协议的上限。例如：在滨海阿热莱斯，一名租户在旧协议下每月支付400欧元。新协议设定上限为450欧元。出租人不能将租金提高到450欧元；必须保持在400欧元，除非在旧上限范围内进行调整。
对于社会出租人和收购方：注意不要混淆初始协议和新协议。如果您购买了一栋有协议的楼宇，请核实现有协议的条款，并在现有租约有效期内遵守它。签署新协议并不能免除您对现有租户遵守旧协议的责任。
对于出租有协议房产的私人业主：这项裁决也适用于您。如果您购买了受协议约束的房产，您必须遵守该协议。在我的执业中，我遇到过一些案件，业主在未核实旧协议的情况下签署了新协议，结果因收取过高租金而陷入诉讼。
如果您处于这种情况，您必须比较两项协议的上限并适用较低者。如有疑问，专业律师可以帮助您分析协议并确定合规租金。
避免此类纠纷的四点建议
- 在购买有协议楼宇前，核实之前的协议。 向卖方索要现行协议及所有附件的副本。公证人或律师可以协助您进行核实。
- 在收购契约中书面承诺遵守初始协议。 如果您计划签署新协议，请明确说明现有租约在续约前仍受旧协议管辖。
- 计算租金上限时，取旧协议和新协议中的较低值。 使用租金参考指数（IRL）进行年度调整，以旧协议的基础租金为起点。
- 书面通知租户任何协议变更及其对租金的影响。 透明沟通可避免误解和诉讼。
深入探讨：相关判例与演变
这项裁决是最高法院保护HLM租户的一系列判决之一。例如，在2014年2月12日的判决（n° 12-29.754）中，最高法院已裁定，即使在签署新协议后，出租人也不能适用超过协议上限的租金。2015年的判决确认并澄清了这一原则。
相反，一些上诉法院此前曾持不同立场，认为新协议取代了旧协议。最高法院通过重申收购契约中承诺的约束力结束了这种分歧。
展望未来，社会出租人必须保持警惕：趋势是加强对租户的保护。法官们毫不犹豫地惩罚试图规避上限的出租人。建议：在涨租前，请专业人士验证您的计算。
实际操作：该怎么做
实用FAQ
- 我的出租人签署了新协议并将租金提高到初始上限以上。我该怎么办？ – 以书面形式提出异议，并引用2015年10月22日的判决。向调解委员会申诉，必要时向司法法院（tribunal judiciaire）起诉。
- 我是出租人，购买了一栋有协议的楼宇。我可以立即适用新协议吗？ – 不可以，在现有租约续约前，您必须遵守旧协议。
- 对不当涨租提出异议的时效是多久？ – 从首次争议涨价起有3年时间采取法律行动。
- 我可以要求退还多收的租金吗？ – 可以，如果租金超过上限，您可以要求退还差额及利息。
- 这项裁决适用于私人有协议住房吗？ – 是的，该推理适用于任何受协议约束的住房，无论是HLM还是私人住房。
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