参考判决： cc • N° 13-15.643 • 2014-07-09 • 查看判决 →
想象一下：您是位于Beaumont-de-Lomagne的一处商业场所的业主，该场所自1996年起出租给一家旅行社。租约于2006年到期。您发出了解约通知，但没有注明您希望的新租金。然后，三年后，您向承租人发送了一份租金确定诉状。太晚了，法国最高法院告诉您。为什么？因为两年时效（采取行动的两年期限）从新租约生效之日起已经开始计算，而您的迟延请求并未中断该期限。这项于2014年7月9日作出的判决（n° 13-15.643）对那些粗心的出租人来说是一个真正的警钟。那么，如何避免这个陷阱？请跟随指南。
事实：一个每天都会发生的故事
1996年6月，一位业主与Havas Tourisme公司（后更名为Thomas Cook）就位于Beaumont-de-Lomagne的场所签订了一份商业租约。租约规定年租金为15,000欧元。2006年6月28日，出租人发出解约通知（终止租约的文件）并附有续租要约，但未注明其期望的价格。解约通知于2008年6月28日生效，即租约到期日。承租人继续占用场所，但未就新租金达成协议。2009年10月7日，即新租约生效一年后，出租人送达了一份租金确定诉状（据此向商业租金法官提起诉讼的文件）。承租人随即提出两年时效抗辩：租金确定诉讼必须在新租约生效之日起两年内提起，即2010年6月28日之前。出租人辩称其诉状中断了时效，但上诉法院和最高法院均未支持其主张。为什么？因为该诉状仅要求确定租金，而解约通知中未注明价格，不属于《法国民法典》第2244条（列举了中断时效的行为）意义上的中断时效请求。
法院的推理——详细解析
最高法院依据《商法典》第L. 145-57条（关于商业租约的规定），该条规定租金确定诉讼必须在新租约生效之日起两年内行使。该期限是消灭时效：期限届满后，出租人不能再要求增加租金。出租人曾试图援引《法国民法典》第2244条（列举了中断时效的行为：传唤、扣押等），主张其租金确定诉状构成中断行为。但最高法院提醒，诉状仅在其之前有注明所要求价格的解约通知或答复时才具有中断效力。然而，在本案中，解约通知并未注明任何价格。因此，尽管诉状是在两年期限内送达的（2009年10月），但它并未中断时效，因为它并非先前价格请求的附属行为。简言之，出租人要么在解约通知中注明价格，要么未注明时，在新租约生效之日起两年内采取行动，不得等待。这一解决方案严格但合乎逻辑：它避免了出租人可以无限期推迟租金确定的情况。该判决确认了之前的判例（Civ. 3e, 2011年5月18日, n° 10-17.690），并无创新，但它有力地提醒了程序规则。
这对您实际意味着什么
对于出租人业主而言，该判决是一个警告：如果您在未注明新价格的情况下发出解约通知，则必须在新租约生效之日起两年内向商业租金法官提起诉讼。仅凭后续的诉状是不够的。数字示例：在Caussade，一位出租人于2024年1月1日发出解约通知，租约于2024年12月31日到期。他未提及新租金。新租约于2025年1月1日生效。为避免时效届满，他必须在2027年1月1日之前采取行动。如果他在2027年3月发送诉状，诉讼将已过时效。对于承租人而言，该判决具有保护作用：如果出租人拖延，您可以提出时效抗辩并维持原租金。对于场所的买受人，请检查期限：如果前出租人错过了期限，您将无法要求更高的租金。最后，对于房地产专业人士，请提醒您的出租人客户在解约通知中确定价格的重要性。
避免此类纠纷的四条建议
- 在解约通知或对续租请求的答复中注明价格。 这是最简单的做法：明确写明期望的租金。这将中断时效并避免任何争议。
- 在租约到期后迅速采取行动。 新租约一旦生效（或最迟在解约通知生效之日），如果未能达成协议，立即启动确定程序。不要超过两年。
- 在两年内送达租金确定诉状。 如果您在解约通知中遗漏了价格，诉状必须在两年期限届满前送达。但注意：它仅在附带注明价格的解约通知或在此类通知之后才具有中断时效的效力。实际上，最好不要依赖单独的诉状的中断效力。
- 在出现分歧的第一个迹象时咨询专业律师。 专业人士将帮助您遵守形式和期限。在Beaumont-de-Lomagne或Caussade，请毫不犹豫地寻求建议。
深入研究：相关判例及发展
该判决属于一贯的判例系列。早在2011年（Civ. 3e, 2011年5月18日, n° 10-17.690），最高法院就已判定，租金确定诉状仅在针对注明价格的解约通知或答复时才中断时效。最近，2019年1月24日的一项判决（n° 17-27.276）明确指出，解约通知中缺乏价格使得在两年期限后提出的任何确定请求均不可受理。因此，趋势很明确：法官对遵守形式要求非常严格。未来，出租人必须特别警惕，尤其是自Pinel法（2014年）加强商业租约的法律安全性以来。建议：永远不要发出没有价格的解约通知。
常见问题
如果我忘记在解约通知中注明价格，还能确定租金吗？
可以，但仅限于在新租约生效之日起两年内采取行动。超过该期限，诉讼时效届满，您不能再要求增加租金。
什么是租金确定诉状？
这是出租人（或承租人）向商业租金法官提起诉讼以确定租金金额的文件。它必须由执法员送达并符合某些内容要求。
无价格解约通知后的行动期限是多久？
期限为自新租约生效之日起两年。例如，如果续租租约于2025年1月1日生效，您必须在2027年1月1日之前向法官提起诉讼。
如果出租人在两年内未采取任何行动，会发生什么？
租金将维持在旧租约的金额，除非有指数化条款。出租人将不能再就过去期间要求增加租金。
承租人也可以要求确定租金吗？
可以，承租人可以起诉质疑过高的租金。相同的时效规则适用。
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