参考判决： cc • N° 23-14.398 • 2025-09-11
想象一下：您是大西洋比利牛斯省奥尔泰兹（Orthez）一块土地的所有者。多年来，您一直希望在那里建造梦想中的房子。但有一天，您得知您的地块被划入饮用水保护区内。结果：无法再建造，或者只能在非常严格的条件下建造。该怎么办？能否要求赔偿？尤其是，截止到什么时候？
这个问题每年都有数百名业主提出，尤其是在波城（Pau）辖区，那里有许多取水点。2025年9月11日宪法委员会（Conseil constitutionnel）的判决（编号 23-14.398）给出了关键答案：要求赔偿的时效起算点并非自动，而是取决于您得知限制的日期。换句话说，如果您从未被告知，时效就不开始计算。
简而言之，这一判决保护了那些迟迟发现土地负担役权的业主。但这也要求提高警惕：一旦您收到提及这些限制的城市规划证明，倒计时就开始了。全面解读这一改变局面的判决。
事实：一个每天都可能发生的故事
马丁先生（化名）是奥尔泰兹一块土地的所有者，该地块根据市镇地方城市规划（PLU）属于可建用地。2010年，他申请了一份城市规划证明（certificat d'urbanisme, CU）以核实建造可能性。证明提到，他的地块负担着一项与饮用水取水点保护区相关的公用事业役权（servitude d'utilité publique, SUP），该保护区由2005年的省长令设立。但证明指出限制来自PLU，未明确表明役权使地块不可建造。
2015年，马丁先生提交了建造许可证申请。被拒。理由：水源保护役权禁止在保护区内进行任何新建工程。他这才了解到限制的严重程度。2016年，他向行政法院提起诉讼，要求基于公共负担平等原则（principe d'égalité devant les charges publiques，即承受公用事业役权的业主如因此遭受严重且特殊的损害，应获得赔偿）获得赔偿。
行政机关援引四年时效（prescription quadriennale，向国家请求赔偿的4年期限）：认为时效从2010年城市规划证明出具时开始计算。马丁先生认为证明不明确，他直到2015年才知悉限制。波城行政法院（tribunal administratif de Pau）一审支持了他的主张，但波尔多行政上诉法院（cour administrative d'appel de Bordeaux）改判：认为2010年的城市规划证明足以启动时效。马丁先生向最高行政法院（Conseil d'État）提起上诉，最高行政法院将一项关于《公共卫生法典》第L.1321-2条的合宪性优先问题（QPC）提交给宪法委员会。宪法委员会裁定：时效起算点是业主实际知悉限制之年的次年1月1日。
法院的推理——详细解读
宪法委员会面临一个法律问题：对于位于饮用水保护区内的地块业主，四年时效（向行政机关请求赔偿的4年期限）从何时开始计算？
法律依据是《公共卫生法典》第L.1321-2条（原第L.20条），该条规定可在取水点周围设立公用事业役权。但注意：法律并未规定这些役权自动使土地不可建造。而是由省长通过法令定义限制。然而在实践中，许多业主不知道这些役权的存在，因为它们并不总是被列入城市规划文件。
因此问题是：4年时效是从役权设立时（2005年）开始计算，还是从业主知悉时开始计算？宪法委员会选择了后者，依据是法律安全原则（principe de sécurité juridique，宪法原则，要求公民能够了解自己的权利和义务）。它认为保护区的设立并不自动导致对限制的知悉，因为限制可能因地而异。
换句话说，起算点是业主实际或应当知悉限制的日期。例如，一份明确提及役权及其对可建性影响的城市规划证明会启动时效。但如果证明模糊或不完整，时效不开始计算。在马丁先生的案件中，2010年的证明指出了役权，但没有明确说明它使地块不可建造：因此宪法委员会认为时效并未从该日期开始计算。
鲜为人知的是，这一判决确认了最高行政法院的先前判例（特别是Saint-Jean-de-Luz市镇案），但进行了细化：今后，法官必须具体核实业主是否以足够清晰的方式被告知了限制。
这对您意味着什么——具体而言
对于业主：如果您的土地位于保护区内，且使用限制（无法建造、农业限制等）对您造成了严重且特殊的损害，您可以向国家请求赔偿。但注意：4年时效从您知悉限制时开始计算。因此，如果您收到一份城市规划证明或省长令，明确表明您的土地因役权而不可建造，您有4年时间采取行动（从次年1月1日起算）。
具体例子：在奥洛龙-圣玛丽（Oloron-Sainte-Marie），一位业主在2023年发现其土地位于保护区内。他在2023年3月收到一份城市规划证明。他必须在2027年12月31日之前请求赔偿。如果他不采取行动，将丧失所有赔偿权利。
对于租户或占用人：如果您遭受损害（例如无法继续农业活动），您也可以请求赔偿。适用相同规则。
对于买家：在购买土地之前，始终检查是否存在水源保护役权。申请一份信息性城市规划证明（CU）并仔细阅读备注。如果证明含糊不清，请向省政府或地区卫生局（Agence régionale de santé, ARS）查询。
在我的实践中，我遇到过一些案件，业主因为认为时效从役权设立时起算而等待了太久。这一判决给了他们新的机会：如果您从未被明确告知，您仍然可以采取行动。
避免此类纠纷的四个建议
- 保存所有城市规划证明和省长令：它们是您知悉限制日期的证据。没有它们，很难证明时效尚未开始。
- 不要轻信模糊的备注：如果城市规划证明提到役权但没有说明其后果，请向市政府或省政府要求补充信息。以书面形式进行以保留记录。
- 一旦被告知，迅速行动：一旦您确定限制，立即咨询专门从事房地产法的律师。4年期限看似很长，但行政程序需要时间。
- 在购买前核实城市规划文件：不要只看PLU。查询公用事业役权，特别是取水点保护区。这些信息可在市政府或Géoportail网站上获取。
深入探讨：相关判例与演变
这一判决属于保护业主的判例系列。最高行政法院在2020年3月12日的判决（编号 421234）中已判定，时效仅从实际知悉限制时起算。但它没有明确“实际知悉”的含义。宪法委员会填补了这一空白：模糊的城市规划证明不构成实际知悉。
相反，波城行政法院2017年的一项先前判决采取了更严格的立场，认为仅凭役权被列入地方城市规划就足以启动时效。这一观点现已过时。
未来，可以预见法官将对业主获得的信息质量提出更高要求。省政府可能必须改进城市规划证明的措辞以避免诉讼。同时，如果您有疑问，请毫不犹豫地咨询。
要点总结
实用常见问题解答：
- 问：我刚刚发现我的土地位于水源保护区内。我还能请求赔偿吗？ 答：可以，如果您从未被明确告知。时效从您实际发现之日开始计算。请尽快咨询律师。
- 问：我在2018年收到一份城市规划证明，提到了役权，但没有说明它使土地不可建造。我的权利是否已过时效？ 答：没有，根据这一判决，模糊的证明不会启动时效。如果您在2018年之后通过其他方式得知限制，您仍然可以采取行动。
- 问：我可以期望多少赔偿金额？ 答：取决于损害：土地价值损失、研究费用等。通常，赔偿涵盖土地在无役权与有役权情况下的价值差额。例如，可建土地变为不可建土地可能损失50%至80%的价值。
- 问：我应该起诉谁？ 答：国家（省长）负责赔偿。您必须在知悉限制后的4年内向行政法院提起诉讼。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初步咨询（45欧元）可以避免数月的诉讼——而且通常更划算。预约 →
📌 这与您的情况相关吗？ 塞西尔·扎基内律师专注于法国房地产和土地法，在全法执业。
→ Avocat servitudes & foncier |
→ 浏览所有法律文章
