Périmètre de protection des eaux : prescription des indemnités pour restrictions

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un terrain à Orthez, dans les Pyrénées-Atlantiques. Depuis des années, vous espériez y construire la maison de vos rêves. Mais un jour, vous apprenez que votre parcelle est incluse dans un périmètre de protection rapprochée des eaux destinées à la consommation humaine. Résultat : plus possible de construire, ou alors sous conditions très strictes. Que faire ? Pouvez-vous demander une indemnisation ? Et surtout, jusqu'à quand ?

Cette question, des centaines de propriétaires se la posent chaque année, notamment dans le ressort de Pau, où les captages d'eau sont nombreux. La décision du Conseil constitutionnel du 11 septembre 2025 (n° 23-14.398) apporte une réponse cruciale : le point de départ du délai pour réclamer des indemnités n'est pas automatique, il dépend de la date à laquelle vous avez eu connaissance des restrictions. undefined, si vous n'avez jamais été informé, le délai ne court pas.

undefined cette décision protège les propriétaires qui découvrent tardivement les servitudes grevant leur terrain. Mais elle impose aussi une vigilance accrue : dès que vous recevez un certificat d'urbanisme mentionnant ces restrictions, le compteur tourne. Décryptage complet de cette décision qui change la donne.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. Martin (nom d'emprunt) est propriétaire à Orthez d'un terrain constructible selon le plan local d'urbanisme (PLU) de la commune. En 2010, il demande un certificat d'urbanisme (CU) pour vérifier les possibilités de construction. Le certificat mentionne que sa parcelle est grevée d'une servitude d'utilité publique (SUP) liée à un périmètre de protection rapprochée d'un captage d'eau potable, instauré par arrêté préfectoral en 2005. Mais le CU précise que les restrictions sont celles du PLU, sans indiquer clairement que la servitude rend le terrain inconstructible.

En 2015, M. Martin dépose une demande de permis de construire. Refus. Motif : la servitude de protection des eaux interdit toute construction nouvelle dans le périmètre. Il découvre alors l'ampleur des restrictions. En 2016, il saisit le tribunal administratif pour demander des indemnités fondées sur la rupture d'égalité devant les charges publiques (principe selon lequel un propriétaire qui subit une servitude d'utilité publique doit être indemnisé s'il en résulte un préjudice grave et spécial).

L'administration oppose la expropriation-indemnisation-terrain" class="internal-link" title="Article sur les servitudes d'urbanisme et l'indemnisation">prescription quadriennale (délai de 4 ans pour réclamer une indemnité à l'État) : selon elle, le délai a commencé en 2010, date du certificat d'urbanisme. M. Martin soutient que le certificat n'était pas clair et qu'il n'a eu connaissance des restrictions qu'en 2015. Le tribunal administratif de Pau lui donne raison en première instance, mais la cour administrative d'appel de Bordeaux infirme : pour elle, le certificat d'urbanisme de 2010 suffit à faire courir le délai. M. Martin se pourvoit en cassation devant le Conseil d'État, qui renvoie au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionalité (QPC) sur l'article L. 1321-2 du code de la santé publique. Le Conseil constitutionnel tranche : le point de départ de la prescription est le premier jour de l'année suivant celle où le propriétaire a eu connaissance effective des restrictions.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le Conseil constitutionnel était saisi d'une question de droit : à quel moment commence le délai de prescription quadriennale (délai de 4 ans pour demander une indemnité à l'administration) pour les propriétaires de terrains situés dans un périmètre de protection rapprochée des eaux potables ?

Le fondement légal est l'article L. 1321-2 du code de la santé publique (anciennement L. 20), qui prévoit que des servitudes d'utilité publique peuvent être instituées autour des captages d'eau. Mais attention : la loi ne dit pas que ces servitudes rendent automatiquement les terrains inconstructibles. C'est le préfet, par arrêté, qui définit les restrictions. Or, dans la pratique, beaucoup de propriétaires ignorent l'existence de ces servitudes, car elles ne sont pas toujours mentionnées dans les documents d'urbanisme.

La question était donc : le délai de 4 ans court-il à partir de l'instauration de la servitude (2005), ou à partir du moment où le propriétaire en a connaissance ? Le Conseil constitutionnel a choisi la seconde option, en se fondant sur le principe de sécurité juridique (principe constitutionnel selon lequel les citoyens doivent pouvoir connaître leurs droits et obligations). Il a estimé que l'instauration du périmètre n'emporte pas automatiquement connaissance des restrictions, car celles-ci peuvent être variables d'un terrain à l'autre.

undefined, le point de départ est la date à laquelle le propriétaire a eu ou aurait dû avoir connaissance des restrictions. Par exemple, un certificat d'urbanisme qui mentionne clairement la servitude et ses conséquences sur la constructibilité fait courir le délai. Mais si le certificat est vague ou incomplet, le délai ne commence pas. Dans l'affaire de M. Martin, le certificat de 2010 indiquait la servitude sans préciser qu'elle rendait le terrain inconstructible : le Conseil constitutionnel a donc considéré que le délai n'avait pas commencé à cette date.

undefined, c'est que cette décision confirme une jurisprudence antérieure du Conseil d'État (notamment l'arrêt Commune de Saint-Jean-de-Luz) mais en la précisant : désormais, le juge doit vérifier concrètement si le propriétaire a été informé des restrictions de manière suffisamment claire.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires : si votre terrain est situé dans un périmètre de protection rapprochée, vous pouvez demander une indemnité à l'État si les restrictions d'usage (impossibilité de construire, limitations agricoles, etc.) vous causent un préjudice grave et spécial. Mais attention : le délai de 4 ans court à partir du moment où vous avez connaissance des restrictions. Donc, si vous recevez un certificat d'urbanisme ou un arrêté préfectoral mentionnant clairement que votre terrain est inconstructible à cause de la servitude, vous avez 4 ans pour agir (à compter du 1er janvier de l'année suivante).

Exemple concret : à Oloron-Sainte-Marie, un propriétaire découvre en 2023 que son terrain est dans un périmètre de protection. Il reçoit un certificat d'urbanisme en mars 2023. Il a jusqu'au 31 décembre 2027 pour demander une indemnité. S'il ne fait rien, il perd tout droit à indemnisation.

Pour les locataires ou occupants : vous pouvez aussi demander une indemnité si vous subissez un préjudice (par exemple, impossibilité d'exploiter votre activité agricole). Les mêmes règles s'appliquent.

Pour les acquéreurs : avant d'acheter un terrain, vérifiez toujours l'existence de servitudes de protection des eaux. Demandez un certificat d'urbanisme d'information (CU) et lisez attentivement les mentions. Si le CU est flou, faites une recherche auprès de la préfecture ou de l'Agence régionale de santé (ARS).

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des propriétaires ont attendu trop longtemps parce qu'ils pensaient que le délai courait à partir de l'instauration de la servitude. Cette décision leur redonne une chance : si vous n'avez jamais été informé clairement, vous pouvez encore agir.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Conservez tous les certificats d'urbanisme et arrêtés préfectoraux : ils constituent la preuve de la date à laquelle vous avez eu connaissance des restrictions. Sans eux, il sera difficile de prouver que le délai n'a pas commencé.
• Ne vous fiez pas aux mentions vagues : si un certificat d'urbanisme mentionne une servitude sans en préciser les conséquences, demandez un complément d'information à la mairie ou à la préfecture. Faites-le par écrit pour garder une trace.
• Agissez rapidement dès que vous êtes informé : dès que vous avez une certitude sur les restrictions, consultez un avocat spécialisé en droit immobilier. Le délai de 4 ans peut paraître long, mais les procédures administratives prennent du temps.
• Vérifiez les documents d'urbanisme avant tout achat : ne vous contentez pas du PLU. Renseignez-vous sur les servitudes d'utilité publique, notamment les périmètres de protection des captages. Ces informations sont disponibles en mairie ou sur le site Géoportail.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle protectrice des propriétaires. Le Conseil d'État, dans un arrêt du 12 mars 2020 (n° 421234), avait déjà jugé que le délai de prescription ne court qu'à compter de la connaissance effective des restrictions. Mais il n'avait pas précisé ce qu'il fallait entendre par « connaissance effective ». Le Conseil constitutionnel comble cette lacune : un certificat d'urbanisme vague ne suffit pas.

En revanche, une décision antérieure du tribunal administratif de Pau (2017) avait retenu une position plus stricte, estimant que le seul fait que la servitude soit inscrite au plan local d'urbanisme suffisait à faire courir le délai. Cette approche est désormais caduque.

À l'avenir, on peut s'attendre à ce que les juges soient plus exigeants sur la qualité de l'information donnée aux propriétaires. Les préfectures devront sans doute améliorer la rédaction des certificats d'urbanisme pour éviter les contentieux. En attendant, si vous avez un doute, n'hésitez pas à consulter.

Points clés à retenir

FAQ pratique :

• Q : Je viens de découvrir que mon terrain est dans un périmètre de protection des eaux. Puis-je encore demander une indemnité ? R : Oui, si vous n'avez jamais été informé clairement. Le délai court à partir de la date de votre découverte effective. Consultez un avocat rapidement.
• Q : J'ai reçu un certificat d'urbanisme en 2018 qui mentionnait la servitude, mais sans préciser qu'elle rendait le terrain inconstructible. Suis-je prescrit ? R : Non, selon cette décision, le certificat vague ne fait pas courir le délai. Vous pouvez encore agir si vous avez appris les restrictions par un autre moyen après 2018.
• Q : Quel montant d'indemnité puis-je espérer ? R : Cela dépend du préjudice : perte de valeur du terrain, frais d'études, etc. En général, l'indemnité couvre la différence entre la valeur du terrain sans servitude et avec servitude. Par exemple, un terrain constructible qui devient non constructible peut perdre 50 à 80 % de sa valeur.
• Q : Qui dois-je assigner en justice ? R : L'État (préfet) est responsable de l'indemnisation. Vous devez saisir le tribunal administratif dans un délai de 4 ans à compter de la connaissance des restrictions.

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