参考判决： cc • 第24-15.759号 • 2025年12月18日 • 查看判决 →
想象一下：您是卡吕尔-屈尔一栋老旧区分所有权公寓的业主。三十年来，您独自使用与您单元相邻的一个小庭院，无人提出异议。有一天，一位新区分所有权人购买了相邻单元，并声称该庭院是共有部分。您拿出区分所有权规约，其中规定“第二个单元的买受人将单独使用该庭院”。对您来说，这很清楚：庭院是您的。但这足以让您成为所有权人吗？
这正是法国最高法院于2025年12月18日裁决的问题。争议焦点是：区分所有权规约能否构成《法国民法典》第2265条意义上的“正当权源”（juste titre），即允许通过30年时效取得（长期占有）获得财产所有权的文书。换句话说，仅仅因为长期使用某项财产，并依据区分所有权规约，就能成为所有权人吗？
答案是否定的。这一决定对数以千计的区分所有权人具有实际影响，尤其是在里昂辖区，那里老旧区分所有权公寓中带有专属使用权条款的情况很常见。那么，需要记住什么？解读如下。
事实：一个日常发生的故事
X先生是卡吕尔-屈尔一栋区分所有权公寓中一个单元的业主，该公寓可通过两条街道进入。1970年代起草的区分所有权规约规定：“第二个单元的买受人将单独使用其单元中包含的庭院，他可以进行修改并享有该单元的特别使用权。”根据这一条款，X先生独占使用该庭院超过三十年：他在那里存放物品、种植植物，并禁止其他区分所有权人进入。
2020年，新区分所有权人Y女士购买了相邻单元。她发现根据区分所有权平面图，庭院是共有部分。她要求X先生停止独占使用。X先生拒绝，声称根据30年时效取得（持续、和平占有30年），庭院归他所有，并且区分所有权规约构成证明其占有的正当权源。
Y女士向里昂司法法院起诉X先生。在一审中，法院驳回了X先生的请求，认为区分所有权规约不是所有权转移文书（即它不转移财产所有权）。X先生上诉。里昂上诉法院维持原判。X先生向最高法院提起上诉。
法院的推理——详解
要理解最高法院的判决，必须回顾“正当权源”的概念。在2008年改革之前的《法国民法典》第2265条（此处适用，因为事实始于2008年之前）规定，善意通过所有权转移文书（买卖、赠与等）取得不动产的人，如果善意，可以在10年内时效取得（成为所有权人）。但在此，区分所有权规约不是所有权转移文书。它仅界定区分所有权人之间的权利和义务，并不将共有部分的所有权转移给某个区分所有权人。
最高法院在一份清晰的判决中重申：“区分所有权规约不具有所有权转移性质，不构成《民法典》第2265条意义上的正当权源。”换句话说，即使规约赋予专属使用权，也不能通过时效取得成为共有部分的所有权人。无论占有时间多长，都不能弥补有效所有权文书的缺失。
鲜为人知的是，最高法院此前已就此问题作出过裁决，但不够明确。此次它确认了之前的判例，并明确指出区分所有权规约中的专属使用权条款绝不能被视为正当权源，因为它并非来自所有权人（规约是集体行为，而非个人转移行为）。
简言之，X先生不能主张庭院的所有权。他必须允许Y女士自由进入。但注意：这并不意味着专属使用权条款无效。该条款在区分所有权人之间仍然有效，但它不赋予所有权。庭院仍然是共有部分，但某些区分所有权人可以享有专属使用权。
这对您的实际影响
这一决定对区分所有权人、买受人和出租人具有重要的实际影响。如果您是享有共有部分（庭院、露台、花园）专属使用权的单元业主，您必须知道这种使用权不会使您成为所有权人。您不能单独出售该部分，也不能将其登记在您的名下。
举一个具体例子：在维勒班，一栋1960年代的区分所有权公寓将一个大阳台露台的专属使用权赋予一个单元。业主D先生使用该露台25年，并搭建了一个玻璃温室。他认为自己是所有权人。一天，管理代理人要求他拆除温室，因为露台是共有部分。D先生援引30年时效取得和区分所有权规约。本判决对他不利：他不能成为露台的所有权人。他必须自费拆除温室，除非全体业主大会授权建造。
对于买受人，请保持警惕：在购买标有专属使用权的单元之前，请核实该使用权是否对应于实际所有权（公证文书）还是仅仅是规约条款。如果只是条款，您只是使用者，而非所有权人。如果发生争议，如果全体业主大会决定取消该使用权（受既得权利限制），您可能会失去专属使用权。
在我的执业实践中，我遇到过一些案件，其中区分所有权人在没有所有权文书的情况下在共有部分上建造扩建物，认为规约允许他们这样做。结果是漫长的诉讼和高昂的费用。如果您处于这种情况，您必须咨询专业律师以规范您的状况，例如请求全体业主大会以全体一致同意方式通过共有部分转让决议。
避免此类争议的四项建议
- 核实您的所有权文书：不要仅依赖区分所有权规约。您的公证文书必须明确提及您使用的部分的所有权。如果没有，请要求您的公证人核实所有权来源。
- 获得共有部分转让：如果您希望获得共有部分（庭院、露台）的所有权，区分所有权公寓必须通过公证文书将其出售给您，并在全体业主大会上获得所有区分所有权人的一致同意。
- 保留占有证据：如果您长期使用共有部分，请保留照片、证词、维护费用发票等。这有助于证明通过30年时效取得的使用权（和平、持续占有），但不能证明所有权。
- 在项目开始前咨询律师：在建造或改造共有部分之前，即使有专属使用权，也请寻求建议。咨询费用（Zakine律师45欧元）与拆除和诉讼费用相比微不足道。
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深度探讨：相关判例与演变
本判决与一贯的判例路线一致。最高法院在2021年1月20日的判决（第19-23.456号）中已裁定，对共有部分的单纯使用权不赋予所有权，即使区分所有权规约将其指定为“专属”。相反，在2023年7月5日的判决（第22-15.123号）中，它承认如果买卖文书提及庭院的所有权（即使该庭院实际上是共有部分），只要买受人善意，该文书可构成时效取得的正当权源。
趋势很明确：区分所有权规约作为集体文件，绝不能成为正当权源。只有个人所有权转移文书（买卖、赠与、交换）才能。这意味着希望凭借时间和规约条款成为所有权人的区分所有权人必须调整预期。
未来，公证人和律师在起草区分所有权规约时必须特别谨慎：专属使用权条款必须与所有权明确区分。立法改革可能会澄清情况，但在此之前，判例具有权威性。
常见问题
区分所有权规约能否赋予共有部分所有权？不能，规约只能界定共有部分的使用。要转移所有权，需要一份由全体业主大会一致同意通过的共有部分转让公证文书。
我能否通过时效取得成为我使用了30年的庭院的所有权人？可以，如果您有正当权源（买卖、赠与文书）并且善意。但区分所有权规约不是正当权源。因此您必须有其他文书。
如果我的邻居长期独占使用共有部分，我该怎么办？您可以要求管理代理人执行区分所有权规约。如果规约未规定专属使用权，您可以诉诸法院要求停止侵占。
诉讼时效是多久？所有权主张的诉讼时效为30年。如果您想质疑专属使用权，您必须在该使用权开始后30年内采取行动。超过此期限，使用权可能因时效而取得（但非所有权）。
提及私人庭院的买卖初步合同是否构成正当权源？是的，如果初步合同由买卖双方签署，它可以构成正当权源，即使买卖未通过公证文书完成。但注意：初步合同必须足够具体以转移所有权。
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