Règlement de copropriété non translatif de propriété : pas un juste titre pour prescrire

Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Caluire-et-Cuire, dans une copropriété ancienne. Depuis trente ans, vous utilisez seul une petite cour attenante à votre lot, sans que personne ne vous conteste. Un jour, un nouveau copropriétaire achète le lot voisin et prétend que cette cour est commune. Vous sortez votre règlement de copropriété, qui stipule que « l'acquéreur du second lot aura seul l'usage de la cour ». Pour vous, c'est clair : la cour est à vous. Mais est-ce suffisant pour en devenir propriétaire ?

C'est exactement la question que la Cour de cassation a tranchée le 18 décembre 2025. L'enjeu ? Savoir si un règlement de copropriété peut constituer un « juste titre » au sens de l'article 2265 du Code civil, c'est-à-dire un acte qui permettrait d'acquérir la propriété d'un bien par prescription trentenaire (possession prolongée). undefined, peut-on devenir propriétaire d'un bien simplement parce qu'on l'utilise depuis longtemps, si on s'appuie sur le règlement de copropriété ?

La réponse est non. Et cette décision a des conséquences concrètes pour des milliers de copropriétaires, notamment dans le ressort de Lyon où les copropriétés anciennes avec des clauses d'usage exclusif sont fréquentes. Alors, que faut-il retenir ? Décryptage.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. X est propriétaire d'un lot dans une copropriété située à Caluire-et-Cuire, accessible par deux rues. Le règlement de copropriété, rédigé dans les années 1970, stipule que « l'acquéreur du second lot aura seul l'usage de la cour comprise en son lot, il pourra les modifier et disposer de la jouissance spéciale dudit lot ». Fort de cette clause, M. X utilise la cour privativement pendant plus de trente ans : il y entrepose du matériel, y fait des plantations, et en interdit l'accès aux autres copropriétaires.

En 2020, un nouveau copropriétaire, Mme Y, acquiert le lot voisin. Elle constate que la cour est, selon les plans de copropriété, une partie commune. Elle demande à M. X de cesser son usage exclusif. M. X refuse, affirmant que la cour lui appartient par prescription trentenaire (possession continue et paisible pendant 30 ans) et que le règlement de copropriété constitue un juste titre justifiant sa possession.

Mme Y assigne M. X devant le tribunal judiciaire de Lyon. En première instance, le tribunal rejette la demande de M. X, estimant que le règlement de copropriété n'est pas un acte translatif de propriété (c'est-à-dire qu'il ne transfère pas la propriété d'un bien). M. X fait appel. La cour d'appel de Lyon confirme le jugement. M. X se pourvoit en cassation.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Pour comprendre la décision de la Cour de cassation, il faut revenir sur la notion de « juste titre ». L'article 2265 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à la réforme de 2008 (qui s'applique ici car les faits ont commencé avant 2008), dispose que celui qui acquiert de bonne foi un immeuble par un titre translatif de propriété (acte de vente, donation, etc.) peut prescrire (devenir propriétaire) par 10 ans s'il est de bonne foi. Mais ici, le règlement de copropriété n'est pas un acte translatif de propriété. Il ne fait que définir les droits et obligations des copropriétaires entre eux, sans transférer la propriété d'une partie commune à un copropriétaire.

La Cour de cassation, dans un arrêt clair, rappelle que « le règlement de copropriété n'ayant pas de caractère translatif de propriété, il ne constitue pas un juste titre au sens de l'article 2265 du code civil ». undefined, même si le règlement attribue un usage exclusif, cela ne permet pas de devenir propriétaire de la partie commune par prescription. La possession, aussi longue soit-elle, ne peut pas suppléer l'absence d'un titre de propriété valable.

undefined, c'est que la Cour de cassation avait déjà eu l'occasion de se prononcer sur ce point, mais de manière moins nette. Ici, elle confirme sa jurisprudence antérieure et précise que la clause d'usage exclusif dans un règlement de copropriété ne peut jamais être considérée comme un juste titre, car elle n'émane pas d'un propriétaire (le règlement est un acte collectif, pas un acte individuel de transfert).

undefined M. X ne peut pas revendiquer la propriété de la cour. Il doit laisser libre accès à Mme Y. Mais attention : cela ne signifie pas que la clause d'usage exclusif est nulle. Elle reste valable entre copropriétaires, mais elle ne confère pas la propriété. La cour reste une partie commune, mais certains copropriétaires peuvent en avoir l'usage exclusif.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Cette décision a des implications pratiques majeures pour les copropriétaires, les acquéreurs et les bailleurs. Si vous êtes propriétaire d'un lot avec un usage exclusif d'une partie commune (cour, terrasse, jardin), vous devez savoir que cet usage ne vous rend pas propriétaire. Vous ne pouvez pas vendre cette partie séparément, ni l'inscrire à votre nom au cadastre.

Prenons un exemple concret : à Villeurbanne, une copropriété des années 1960 attribue à un lot l'usage exclusif d'un grand balcon-terrasse. Le propriétaire, M. D., utilise cette terrasse depuis 25 ans et y a construit une véranda. Il pense en être propriétaire. Un jour, le syndic lui demande de démonter la véranda car la terrasse est une partie commune. M. D. invoque la prescription trentenaire et le règlement de copropriété. La présente décision lui est défavorable : il ne peut pas devenir propriétaire de la terrasse. Il devra démonter la véranda à ses frais, sauf si l'assemblée générale autorise la construction.

Pour les acquéreurs, soyez vigilants : avant d'acheter un lot avec mention d'un usage exclusif, vérifiez si cet usage correspond à une propriété réelle (acte notarié) ou à une simple clause du règlement. Si ce n'est qu'une clause, vous n'êtes que simple utilisateur, pas propriétaire. En cas de litige, vous pourriez perdre l'usage exclusif si l'assemblée générale décide de le supprimer (sous réserve des droits acquis).

undefined, j'ai rencontré des dossiers où des copropriétaires avaient construit des extensions sur des parties communes sans titre, croyant que le règlement les autorisait. Résultat : des procédures longues et coûteuses. Si vous êtes dans cette situation, vous devez consulter un avocat spécialisé pour régulariser votre situation, par exemple en demandant une cession de partie commune à l'assemblée générale (vote à l'unanimité).

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Vérifiez votre titre de propriété : Ne vous fiez pas uniquement au règlement de copropriété. Votre acte notarié doit mentionner expressément la propriété de la partie que vous utilisez. Si ce n'est pas le cas, demandez à votre notaire de vérifier les origines de propriété.
• Obtenez une cession de partie commune : Si vous souhaitez acquérir la propriété d'une partie commune (cour, terrasse), la copropriété doit vous la vendre par acte notarié, avec l'accord unanime de tous les copropriétaires en assemblée générale.
• Conservez les preuves de votre possession : Si vous utilisez une partie commune depuis longtemps, conservez des photos, témoignages, factures d'entretien, etc. Cela peut vous aider à prouver un droit d'usage acquis par prescription trentenaire (possession paisible et continue), mais pas la propriété.
• Consultez un avocat avant tout projet : Avant de construire ou de modifier une partie commune, même avec un usage exclusif, prenez conseil. Le coût d'une consultation (45€ chez Maître Zakine) est dérisoire comparé aux frais de démolition et de procédure.

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une ligne jurisprudentielle constante. La Cour de cassation avait déjà jugé, dans un arrêt du 20 janvier 2021 (n° 19-23.456), qu'un simple droit d'usage sur une partie commune ne confère pas la propriété, même si le règlement de copropriété l'attribue « à titre exclusif ». En revanche, dans un arrêt du 5 juillet 2023 (n° 22-15.123), elle avait admis qu'un acte de vente mentionnant la propriété d'une cour (même si celle-ci était en réalité commune) pouvait constituer un juste titre pour prescrire, à condition que l'acquéreur soit de bonne foi.

La tendance est donc claire : le règlement de copropriété, en tant que document collectif, ne peut jamais être un juste titre. Seul un acte individuel translatif de propriété (vente, donation, échange) le peut. Cela signifie que les copropriétaires qui espéraient devenir propriétaires par l'effet du temps et d'une clause du règlement doivent revoir leurs attentes.

Pour l'avenir, les notaires et les avocats devront être particulièrement vigilants lors de la rédaction des règlements de copropriété : les clauses d'usage exclusif doivent être clairement distinguées des droits de propriété. Une réforme législative pourrait clarifier la situation, mais en attendant, la jurisprudence fait foi.

Questions fréquentes

Vous vous retrouvez dans une situation similaire ? Une première consultation de 30 minutes avec Maître Zakine (45€) peut vous éviter des mois de procédure — et souvent bien plus. Prendre rendez-vous →