农村租约收回：如何根据cc 20-15.178号判决累计家庭持有期限

想象一下，您是瓦勒博讷（Valbonne）一座美丽乡间别墅的业主，周围有几公顷的农地，您多年来一直将其出租。您的母亲不久前将这份产业传给了您，而她自己也持有多年。如今，您希望收回这份产业，以便开展自己的活动或将其传给您的子女。但问题是：法律要求您必须持有该产业至少九年才能行使收回权（即终止租约以收回您的财产）。如何计算这个期限？能否将您母亲在您之前的持有时间考虑在内？

这正是法国成千上万土地业主，特别是我们地区（戛纳（Cannes）和格拉斯（Grasse）周边乡村家庭农场众多）的业主们所面临的问题。答案并不总是清晰，法院有时对法律条文有不同的解释。直到2021年5月20日法国最高法院（Cour de cassation，法国最高司法法院）作出这项重要判决。

这项编号为20-15.178的判决，在一个关键点上提供了重要的澄清：同一家庭内持有期限的累计。它回答了许多客户在我在格拉斯的律师事务所提出的问题：“律师，我能否将我父母持有该产业的时间加到我自己的时间上，以达到所需的九年？” 现在，答案更清晰了，但请注意：必须准确理解这种累计的条件和限制。

事实：一个日常发生的故事

以马丁家族（化名以保护隐私）为例，他们是瓦勒博讷地区一个农场的业主。马丁夫人母亲在1990年代购得这份产业。她直接经营了几年，然后通过农村租约（一种专门规范农地租赁的合同）将其出租。2010年，她将产业传给她的两个孩子皮埃尔和索菲，他们成为共同所有人（即共同拥有该产业，未进行实物分割）。

2017年，在他们的母亲去世后（尽管母亲保留了用益物权（usufruit，即对财产的使用和收益权）），皮埃尔和索菲决定收回农场，以发展本地产品的直销活动。因此，他们向租户发出解约通知（congé，要求搬离的通知），主张其个人收回权。要行使此权利，法律要求他们在发出解约通知时至少持有该产业九年。

租户对此收回提出异议。他在法庭上辩称，皮埃尔和索菲个人并未持有该产业九年。他认为，计算期限应仅从他们2010年成为业主时开始，到2017年只有七年。而业主们则主张，应加上他们母亲作为业主的时间，即从1990年代开始，这远远超过了所需的九年。

一审法院（tribunal de première instance）支持了业主。但租户提出上诉。上诉法院（cour d'appel）推翻了判决：认为九年条件必须由发出解约通知者“本人”满足，因此拒绝加上母亲的持有时间。皮埃尔和索菲于是向最高法院（Cour de cassation）提起上诉，最高法院于2021年5月20日作出判决。

法院的推理——详细解析

最高法院依据《农村与海洋渔业法典》（code rural et de la pêche maritime）第L. 331-2条II款审查了此案。该条款规定，为享受事先声明（déclaration préalable，简化程序）而非事先许可（autorisation préalable，更繁琐程序）的例外制度，受益人必须持有该产业至少九年。但关键问题是：如何评估这个持有期限？

上诉法院认为，此条件必须由转让者“本人”满足，即发出解约通知者。换句话说，根据上诉法官的观点，皮埃尔和索菲只能计算他们自己作为业主的年份，不能加上他们母亲的年份。

最高法院撤销了该判决。它指出，自2014年10月13日第2014-1170号法律以来，第L. 331-2条II款已被修改。现在，持有期限条件可以“在收回受益人的任何亲属或姻亲直至第三亲等（包括）的人身上”进行评估。这明确允许“这些亲属或姻亲多人连续持有的累计”。

简而言之，最高法院解释说，立法者希望促进家庭农场的传承。不再仅仅看发出解约通知者的持有期限，而是考虑家庭内部直至第三亲等（例如，祖父母、父母、子女、叔伯/姑姨、侄子/侄女之间）的所有持有。因此，不同家庭成员的持有期限可以相加。

在马丁家族的案例中，最高法院认为上诉法院拒绝将母亲的持有时间加到子女的时间上，违反了该条文。它明确指出，即使母亲曾是业主后又成为用益权人，且子女是共同所有人，这种累计也是可能的。因此，判决将案件发回另一上诉法院，要求其正确适用法律重新审理。

这对您意味着什么——具体而言

但这具体对您——业主、租户或房地产专业人士——意味着什么？让我们看一些具体例子。

如果您是农地的出租业主（bailleur），这项判决扩大了您收回的可能性。假设您五年前继承了戛纳的一处产业，但您父亲在您之前持有十年。在此判决之前，您需要再等四年才能达到九年个人持有期。现在，您可以加上您父亲的十年：因此您有十五年累计家庭持有期，可以立即行使收回权。如果您希望，例如，出售无租约负担的产业或开展自己的活动，这可能至关重要。

如果您是农村租约的租户，这项判决意味着您需要更加警惕。当您的业主以收回为由向您发出解约通知时，不仅要核查其个人持有期限，还要核查其直至第三亲等的家庭成员的持有期限。在我的实践中，我遇到过一些案例，租户以为受到保护，因为当前业主持有该产业时间不长，却不知道业主可以累计其父母的年份。这可能会降低您占有的安全性。

如果您是农地的购买者，这项判决会影响产业的价值。家庭持有期限长（例如，祖父母、父母和子女累计20年）的产业允许更快收回，这可能增加其吸引力。相反，多次在不同家庭间转手的产业可能更难收回。在格拉斯周边的交易中，我越来越多地看到购买者要求提供详细的家庭持有历史记录。

但请注意：这种累计不是自动的。它仅适用于直至第三亲等的亲属或姻亲，且必须能够证明连续持有期限。此外，它专门针对收回的事先声明制度。对于其他操作（如出售产业），可能适用其他规则。

避免此类纠纷的四个建议

• 妥善保管所有家庭产权文件：当您继承或购买产业时，不仅要保留您的文件，还要保留您父母、祖父母等的文件。这些文件将证明连续持有期限。
• 在发出解约通知前预先计算期限：如果您是业主并希望收回产业，仔细计算家庭总持有期限。不妨咨询公证人或专业律师，以确认您确实满足九年累计条件。
• 购买时核查家庭历史：如果您购买农地，要求卖方提供其家庭完整的持有历史记录。这将让您快速了解未来是否能够行使收回权。
• 记录转让过程：在继承或赠与时，制定清晰的公证文件，注明之前的持有情况。这将便于未来纠纷中的举证。

深入探讨：相关判例与演变

这项判决是支持维持家庭农场的判例（jurisprudence，即法院判决的整体）演变的一部分。在2014年法律之前，最高法院已作出倾向于此的判决，但更为严格。例如，在2011年7月6日的一项判决（n° 10-17.589）中，它承认了配偶之间的累计，但不包括更远的直系亲属。

2014年法律扩展了这一原则，而2021年5月20日的判决给出了广泛而务实的解释。它确认立法者希望通过承认农场的价值往往建立在几代人基础上，来促进家庭内部农地的传承。

鲜为人知的是，这种趋势超越了农村法。人们观察到与民法中某些规则的相似性，如三十年取得时效（prescription trentenaire，通过长期占有取得所有权），其中连续占有有时可以累计。这表明法院愿意考虑家庭历史和长期传承的现实。

展望未来，可以预期这一判例将被上诉法院系统性地应用。它也可能影响其他领域，如商业租约法或市镇优先购买权（droit de préemption），其中有时会出现类似的期限累计问题。

实践：需要做什么

以下是根据您情况的检查清单：

1. 如果您是业主并希望收回产业：总计您和您直至第三亲等的亲属/姻亲的持有年份。如果达到九年或以上，您可以发出解约通知主张此累计。否则，等待或探索其他选项。
2. 如果您是租户并收到收回解约通知：核查业主是否确实证明九年持有期，无论是个人还是家庭累计。如有疑问，迅速咨询律师以可能提出异议。
3. 如果您购买农地：要求书面家庭持有历史记录。将此信息纳入购买决策和协商价格。
4. 如果您将产业传给子女：在转让文件（赠与或继承）中注明之前的持有期限，以便未来举证。
5. 如遇纠纷：收集所有证明连续持有的文件（产权文件、发票、证词）。举证责任由主张累计者承担。

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