因低价而被撤销：保留用益权的买卖及上诉中的鉴定——以普罗普里亚诺案为例

想象一下：您是普罗普里亚诺（Propriano）一栋房屋的业主，可俯瞰海湾。您出售房屋时为自己或配偶保留了用益权（居住或收取租金的权利）。几年后，买受人发现价格远低于实际价值。他能否请求撤销买卖？如果能，如何评估用益权的价值？这些技术性问题直接关系到科西嘉岛及其他地区成千上万的不动产交易。

法国最高法院1991年10月3日的判决（第90-12.591号）明确回答了这些问题。它确认，保留用益权的买卖不一定具有不确定性（即不取决于用益权人寿命等不确定事件）。因此，因低价而撤销之诉（当价格低于实际价值的7/12时可撤销买卖）仍然可行。更重要的是，上诉法院可在鉴定后直接审理实质争议，而无需将案件发回一审法院。这一机制称为“直接审理”（évocation），可加速程序。

对于科西嘉岛的业主和不动产专业人士而言，这一判决是一道防线。它提醒人们，保留用益权的买卖不能逃避司法对价格的审查。而且，它提供了一条快速获得终局判决的途径。让我们一起解读事实、法官的推理以及实际后果，并附上科尔特（Corte）和普罗普里亚诺的具体案例。

事实：一个每天都会发生的故事

罗兰先生（M. Roland）是科尔特一栋房屋的业主，他在出售时为自己保留了用益权（使用和收益权）。买受人X先生支付的价格事后他认为远低于房屋的实际价值。认为自己遭受了超过7/12的损失（法定撤销门槛），他向大审法院（tribunal de grande instance, TGI）提起诉讼，要求撤销买卖。

大审法院首先宣布该诉讼可受理（即法官可以审理），并命令进行鉴定以评估房屋价值并计算保留用益权的价值。罗兰先生提起上诉（向上诉法院质疑判决），主张保留用益权的买卖本身具有不确定性：用益权的期限取决于卖方的寿命，这使得任何确定评估都不可能。他认为，这种不确定性排除了因低价而撤销之诉。

上诉法院在收到鉴定报告后，判决撤销买卖，并责令罗兰先生返还已收取的价格，扣除用益权的价值。罗兰先生向最高法院提起上诉。他主张，用益权赋予了买卖不确定性，鉴定未能正确评估用益权，且上诉法院不能在未发回一审的情况下直接审理实质问题。

法院的推理——详细解析

最高法院驳回了罗兰先生的上诉。它确认了上诉法院在所有点上的判决。我们来解析其推理。

第一个问题：保留用益权的买卖是否具有不确定性？《法国民法典》第1674条（允许在不动产买卖中因损失超过7/12而撤销）适用于所有买卖，除非法律另有规定。保留用益权的买卖本身不是不确定合同（如终身年金，其价格取决于年金领取人的寿命）。在此，保留的用益权是一项附随权利，但房屋本身的买卖仍然是普通买卖。用益权期限的不确定性可以在损失评估中考虑，但不排除撤销之诉。最高法院明确：用益权根据死亡率表计算这一事实并不剥夺买卖的确定性。

第二个问题：上诉法院的直接审理权。根据《民事诉讼法典》第568条（允许上诉法院在撤销判决时直接审理未判决的问题），上诉法院可以在宣布诉讼可受理并命令鉴定后，在鉴定报告提交后直接审理实质争议。这就是所谓的直接审理。它避免了发回一审，从而加速程序。最高法院认可这一机制，前提是鉴定被合法命令且报告已提交辩论。

第三个问题：用益权的评估。实质法官根据卖方年龄和死亡率表自主评估了用益权的价值。最高法院不审查这一评估，除非存在明显错误。在本案中，鉴定人正确更新了用益权的价值，上诉法院采纳了其结论。损失成立：售价低于房屋市场价值扣除用益权后的7/12。

总之，判决确认因低价而撤销之诉可适用于保留用益权的买卖，且上诉法院可在鉴定后直接审理实质问题。这是一个务实解决方案，避免了多年诉讼。

这对您实际意味着什么

这一判决对以下几类人具有直接的实际意义。

• 对于保留用益权的卖方：当心！如果价格过低，您不能免于撤销之诉。例如：您以200 000欧元出售科尔特房屋，保留用益权。如果市场价值为400 000欧元，根据您的年龄用益权价值80 000欧元，则净值为320 000欧元。价格200 000欧元高于320 000欧元的7/12（即186 667欧元），因此无损失。但如果您以150 000欧元出售，则买受人可以起诉。
• 对于买受人：如果您购买了保留用益权的房屋，您有两年时间（自买卖之日起）提起撤销之诉（《法国民法典》第1676条）。请专家评估房屋。如果损失成立，您可以请求撤销或要求补足价款（卖方可选择其中一种）。
• 对于公证人：您必须告知双方损失风险，并建议事先评估。可以在契约中插入对审评估条款。
• 对于普罗普里亚诺的不动产专业人士：在评估附有用益权的房屋时，应考虑用益权的现值（根据用益权人的年龄和预期寿命）。评估错误可能导致您的责任。

具体案例：在科尔特，一对夫妇出售房屋，为75岁的妻子保留用益权。专家评估市场价值为300 000欧元。用益权根据税务标准（《法国一般税法》第669条）计算，为价值的30%，即90 000欧元。净值为210 000欧元。损失门槛（7/12）为122 500欧元。如果售价为100 000欧元，买受人可以起诉。1991年的判决允许上诉法院在鉴定后快速裁决。

避免此类纠纷的四个建议

• 在出售前请独立不动产专家评估房屋。不要只依赖一家中介。获取两到三份评估以获得可靠价格范围。对于附有用益权的房屋，专家必须根据用益权人的年龄纳入用益权价值。
• 在买卖契约中插入用益权价值不保证条款。该条款不能排除撤销之诉（此为公共秩序），但可作为双方意识到不确定性的证据。
• 对于买受人，在买卖时核实市场价格。查阅公证数据库（Perval, BIEN）或请您的公证人进行市场研究。如果价格异常低，请提出疑问。
• 如有疑问，在签署前咨询专门从事不动产法的律师。预防性咨询比诉讼便宜。阿雅克肖（Ajaccio）的Zakine律师可以协助您在普罗普里亚诺、科尔特或其他地方的买卖。

深入研究：相关判例及演变

1991年的判决是最高法院一脉相承的立场。早在1985年2月13日的判决（第83-16.214号）中，最高法院就认定，出售不动产并保留用益权并非不确定，因此因低价而撤销之诉是可能的。1991年的判决确认并明确了上诉法院的直接审理权。

最近，最高法院再次强调（第三民事庭，2018年7月12日，第17-20.234号），在计算损失时，用益权的价值应于买卖之日评估，而非鉴定之日。这一细节很重要，因为用益权价值可能随用益权人年龄而变化。

因此，法院的趋势是保护买受人免受低价出售之害，即使存在用益权。法官毫不犹豫地命令鉴定并直接审理实质问题以加速程序。未来，可以预见保留用益权的买卖将越来越频繁地被挑战，尤其是在不动产价格上涨时期。

总结及后续步骤

常见问题：

• 保留用益权的买卖总是可以撤销吗？是的，如果价格低于扣除用益权后的市场价值的7/12。撤销之诉的时效为两年。
• 如果我怀疑自己遭受损失，该怎么办？咨询律师。他会建议您是否提起诉讼以及具体方式（请求鉴定等）。
• 上诉法院真的可以不发回重审而直接裁决吗？是的，如果一审判决已命令鉴定且上诉涉及实质问题。这就是直接审理机制。
• 撤销之诉的费用是多少？简单程序约3 000至5 000欧元，外加鉴定费用（1 500至3 000欧元）。但Zakine律师的预防性咨询（45欧元）可帮您避免这些费用。
• 我能否无风险地出售保留用益权的房屋？可以，只要价格符合市场。请专家评估并在契约中注明用益权价值。

您遇到类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初次咨询（45欧元）可帮您避免数月的诉讼——往往还更多。预约 →