参考判决： cc • N° 91-10.116 • 1992-06-30 • 查看判决 →
想象一下：您是Parentis-en-Born一栋住宅楼5楼公寓的业主。您楼下的邻居杜邦先生需要穿过您的楼道才能进入他的电表。他提议在您的单元上签署一份“通行地役权”。您同意了，以为解决了问题。但一年后，您想卖房：公证人告诉您这份地役权无效。这怎么可能？
最高法院于1992年6月30日回答了这个问题。第91-10.116号判决明确：地役权只能存在于属于不同所有权人的两块土地（或建筑物）之间。然而，在区分所有权中，每个单元不是独立的土地所有权：单元是建筑物的一部分，由私有部分和共有部分份额组成。因此，单元在法律意义上不能是“需役地”或“供役地”。
简而言之，该判决终结了一种常见但错误的做法：试图在区分所有单元之间设立地役权。但这对您具体意味着什么？如何保障您的权利？请跟随指南。
事实：一个日常发生的故事
Y先生和Y夫人是合伙公证人，在一栋区分所有建筑物中拥有多个单元。1986年，他们承诺将第38号单元出售给D先生和D夫人。在销售契约中，他们规定卖方同意在5楼楼道（共有部分）上为所售单元设立通行地役权。双方还同意设立一项地役权，修改区分所有权人在共有部分上的权利。但区分所有权人协会质疑这一条款：单个区分所有权人不能单独在共有部分上设定地役权而未经全体同意。
案件提交至法院，然后是上诉法院。初审法官宣布地役权无效。Y夫妇向最高法院上诉，主张两个单元之间可以设立地役权。最高法院驳回其上诉：确认地役权只能存在于属于不同所有权人的独立不动产之间。区分所有单元不满足这一条件，因为它们是同一栋建筑物的组成部分。因此，楼道上的通行地役权无效。
很少有人知道，这一决定不仅涉及楼道。它适用于任何在单元之间设立地役权的尝试：通行、眺望、排水……全部无效。因此，购房者在购买单元时必须警惕：区分所有权规约中明显的地役权可能是虚幻的。
法院的推理——解析
最高法院依据《法国民法典》第637条，该条将地役权定义为“为属于另一所有权人的不动产（需役地）的使用和便利而对一项不动产（供役地）施加的负担”。法院明确指出，该定义要求两块土地是分属不同所有权人的独立财产。然而，在区分所有权中，单元不是独立财产：它们是同一栋建筑物的组成部分，土地由全体区分所有权人共同拥有。换言之，单元不是第637条意义上的“土地”。
法院补充说，共有部分属于全体区分所有权人共有。因此，单个区分所有权人不能单独在共有部分（如楼道）上为另一单元设立地役权。这样的地役权不仅会影响邻居的单元，还会影响整个区分所有权。只有全体区分所有权人大会以必要的多数通过决定，才可能在共有部分上设立地役权（例如，为某个单元设立通行权）。但注意：即使如此，地役权也不是附着于特定单元，而是附着于整个建筑物。
在本案中，上诉法院认定涉案地役权修改了区分所有权人在共有部分上的权利。最高法院认可这一推理：两个单元之间的地役权与区分所有权制度不相容。这不是判例的逆转：最高法院确认了自20世纪70年代以来的一贯立场。但它提醒了一个常被忽视的基本原则。
对您的具体影响
如果您是区分所有单元的业主：您不能与邻居设立“私人”地役权。例如，如果您希望邻居能穿过您的露台进入他的花园，您不能签署公证地役权契约。相反，您可以订立个人通行权合同（一项“使用权”），但它不附着于单元，如果您出售房屋，该权利将终止。如果您是购房者：在购买单元前，检查区分所有权规约中是否提及地役权。如果它们是在单元之间设立的，很可能无效。在Saint-Vincent-de-Tyrosse，一家开发商试图在一栋新住宅楼的两个单元之间设立通行地役权。经咨询，购房者通过专家评估获得了15,000欧元的降价。
如果您是区分所有权人：您可以质疑任何在未经过全体大会投票的情况下在共有部分上设定的单元间地役权。在我的实践中，我曾遇到一个案例，其中一位区分所有权人将门厅的一部分“租”给邻居存放自行车，并以此设立地役权。物业管理处不得不向法院起诉以宣告该行为无效。
但请注意：法定地役权（如《法国民法典》第682条的袋地）在区分所有权中仍可能成立，但它们涉及整个建筑物，而非特定单元。如果您的单元是袋地，您可以请求在相邻不动产（另一栋建筑物）上设立通行权，而不是在同一栋建筑物的另一单元上。
避免此类纠纷的四点建议
- 购买前检查区分所有权规约： 要求您的公证人指出任何单元间地役权条款。如果存在，协商排除担保或降价。
- 切勿签署单元间地役权契约： 即使在公证人面前，该契约也无效。优先选择个人权利合同（租赁、使用借贷），不涉及单元本身。
- 如果您是区分所有权人，并希望获得共有部分的权利（例如：通行、露台使用）， 请让全体大会按照第26条规定的多数（全体区分所有权人的多数票）通过决定。该决定创设一项使用权，而非地役权。
- 发生纠纷时，咨询专业律师： 宣告地役权无效的诉讼受五年时效限制。不要等待。
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深入研究：相关判例与演变
最高法院多次确认这一立场。例如，在2013年7月10日的判决（第12-21.063号）中，它裁定同一区分所有建筑物的两个单元之间不能设立眺望地役权。同样，在2015年2月4日的判决（第13-25.927号）中，它提醒只有在全体区分所有权人同意的情况下才能在共有部分上设立地役权。因此趋势一致：区分所有权制度与“内部”地役权不相容。近期有变化吗？1965年7月10日关于区分所有权的法律并未在此问题上修改。但公证实践已适应：销售契约现在注明单元间地役权被禁止，除非源自区分所有权规约（这很少见）。
未来，法院可能需要明确地役权与使用权之间的界限。例如，一位区分所有权人授予另一位的通行权可能被重新定性为地役权并宣告无效。谨慎行事。
常见问题
我能否允许邻居穿过我的露台进入他的电表？ 可以，但不能通过地役权。签署一项个人授权（例如：“临时通行权”），该授权不附着于您的单元。如果您出售房屋，新业主不受约束。
如果我购买的单元契约中提及地役权，该怎么办？ 咨询律师。该地役权很可能无效。您可以要求卖方赔偿因不符合交付的损害，自销售之日起五年内。
提起诉讼的时效是多久？ 宣告单元间地役权无效的诉讼时效为五年，自其设立之日起（《法国民法典》第2224条）。对卖方的担保诉讼时效也为五年（第1648条）。
区分所有权规约能否在单元之间设立地役权？ 不能，因为规约是区分所有权人之间的合同，但它不能创设物权性地役权（附着于单元），因为那样需要单元是独立的不动产。然而，它可以规定使用权（例如：露台的专有使用权）。
如何保障在共有部分上的通行权？ 让全体大会按照第26条规定的多数（全体区分所有权人的多数票）通过决定。该决定创设一项使用权，而非地役权。如果滥用，该决定可能被撤销。
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