Décision de référence : cc • N° 91-10.116 • 1992-06-30 • Consulter la décision →
Imaginez : vous êtes propriétaire d'un appartement à Parentis-en-Born, au 5e étage d'une résidence. Votre voisin du dessous, M. Dupont, a besoin de traverser votre palier pour accéder à son compteur électrique. Il vous propose de signer une « servitude de passage » sur votre lot. Vous acceptez, pensant régler la situation. Mais un an plus tard, vous voulez vendre : le notaire vous apprend que cette servitude est nulle. Comment est-ce possible ?
Cette question, la Cour de cassation y a répondu le 30 juin 1992. L'arrêt n° 91-10.116 est clair : une servitude ne peut exister qu'entre deux fonds (terrains ou bâtiments) appartenant à des propriétaires différents. Or, dans une copropriété, chaque lot n'est pas une propriété indépendante du sol : le lot est une fraction de l'immeuble, composé d'une partie privative et d'une quote-part de parties communes. Un lot ne peut donc pas être « fonds servant » ou « fonds dominant » au sens juridique.
undefined cet arrêt met fin à une pratique courante mais erronée : tenter de créer des servitudes entre lots de copropriété. Mais qu'est-ce que ça change exactement pour vous ? Et comment sécuriser vos droits ? Suivez le guide.
Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour
M. et Mme Y., notaires associés, étaient propriétaires de plusieurs lots dans un immeuble en copropriété. En 1986, ils promettent de vendre le lot n° 38 à M. et Mme D. Dans l'acte de vente, ils stipulent qu'une servitude de passage est consentie par le vendeur sur le palier du 5e étage (partie commune) au profit du lot vendu. Les parties conviennent également de constituer une servitude modifiant les droits des copropriétaires sur les parties communes. Mais la copropriété conteste cette clause : un copropriétaire ne peut pas, seul, grever les parties communes d'une servitude sans l'accord de tous.
L'affaire arrive devant le tribunal, puis la cour d'appel. Les juges du fond annulent la servitude. Les époux Y. se pourvoient en cassation, arguant que la servitude entre deux lots est possible. La Cour de cassation rejette leur pourvoi : elle confirme qu'une servitude ne peut exister qu'entre propriétés indépendantes appartenant à des propriétaires différents. Les lots de copropriété ne répondent pas à cette condition, car ils sont des fractions d'un même immeuble. La servitude de passage sur le palier est donc nulle.
undefined, c'est que cette décision ne concerne pas seulement le palier. Elle s'applique à toute tentative de créer une servitude entre lots : passage, vue, écoulement des eaux… Tout est nul. Les acquéreurs doivent donc être vigilants lors de l'achat d'un lot : les servitudes apparentes dans le urbanisme pour les litiges entre colotis">règlement de copropriété peuvent être illusoires.
Le raisonnement de la juridiction — décortiqué
La Cour de cassation s'appuie sur l'article 637 du Code civil, qui définit la servitude comme « une charge imposée sur un héritage (le fonds servant) pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire (le fonds dominant) ». Elle précise que cette définition implique que les deux fonds soient des propriétés distinctes appartenant à des propriétaires différents. Or, dans une copropriété, les lots ne sont pas des propriétés indépendantes : ils sont des fractions d'un même immeuble, et le sol est indivis entre tous les copropriétaires. undefined, un lot n'est pas un « fonds » au sens de l'article 637.
La Cour ajoute que les parties communes sont la propriété indivise de tous les copropriétaires. Un copropriétaire ne peut donc, seul, consentir une servitude sur une partie commune (comme un palier) au profit d'un autre lot. Une telle servitude n'affecterait pas seulement le lot du voisin, mais l'ensemble de la copropriété. Seule une décision de l'assemblée générale des copropriétaires, à la majorité requise, pourrait éventuellement créer une servitude sur les parties communes (par exemple, un droit de passage pour un lot). Mais attention : même dans ce cas, la servitude ne serait pas attachée à un lot en particulier, mais à l'immeuble entier.
En l'espèce, la cour d'appel avait constaté que la servitude litigieuse modifiait les droits des copropriétaires sur les parties communes. La Cour de cassation valide ce raisonnement : une servitude entre deux lots est incompatible avec le régime de la copropriété. Ce n'est pas un revirement de jurisprudence : la Cour confirme une position constante depuis les années 1970. Mais elle rappelle un principe fondamental souvent méconnu.
Ce que ça change pour vous — concrètement
Si vous êtes propriétaire d'un lot en copropriété : vous ne pouvez pas créer de servitude « privée » avec votre voisin. Par exemple, si vous voulez que votre voisin puisse passer sur votre terrasse pour accéder à son jardin, vous ne pouvez pas signer un acte notarié de servitude. En revanche, vous pouvez conclure un contrat de droit de passage personnel (un « droit d'usage »), mais il ne sera pas attaché au lot et prendra fin si vous vendez. Si vous êtes acquéreur : avant d'acheter un lot, vérifiez dans le règlement de copropriété si des servitudes sont mentionnées. Si elles sont entre lots, elles sont probablement nulles. À Saint-Vincent-de-Tyrosse, un promoteur a tenté d'inclure une servitude de passage entre deux lots d'une résidence neuve. Les acquéreurs, conseillés, ont obtenu une réduction de prix de 15 000 € après expertise.
Si vous êtes copropriétaire : vous pouvez contester toute servitude entre lots qui grèverait les parties communes sans vote de l'assemblée générale. undefined, j'ai rencontré des dossiers où un copropriétaire avait « loué » une partie du hall d'entrée à son voisin pour y entreposer des vélos, moyennant une servitude. Le syndic a dû saisir le tribunal pour faire annuler l'acte.
Attention toutefois : les servitudes légales (comme l'enclave, article 682 du Code civil) restent possibles, même en copropriété, mais elles concernent l'immeuble dans son ensemble, pas un lot en particulier. Si votre lot est enclavé, vous pouvez demander un passage sur le fonds voisin (un autre immeuble), pas sur un autre lot du même immeuble.
Quatre conseils pour éviter ce type de litige
- Vérifiez le règlement de copropriété avant tout achat : demandez à votre notaire de vous signaler toute clause de servitude entre lots. Si elle existe, négociez une garantie d'éviction ou une réduction de prix.
- Ne signez jamais un acte de servitude entre lots : même chez un notaire, cet acte sera nul. Préférez un contrat de droit personnel (bail, prêt à usage) qui ne porte pas sur le lot lui-même.
- Si vous êtes copropriétaire et que vous voulez un droit sur une partie commune (ex. : passage, terrasse), faites voter une décision en assemblée générale à la majorité de l'article 26 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Cette décision crée un droit d'usage, pas une servitude.
- En cas de litige, consultez un avocat spécialisé : les actions en nullité de servitude sont soumises à la prescription quinquennale (5 ans). N'attendez pas.
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Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions
La Cour de cassation a confirmé cette position à plusieurs reprises. Par exemple, dans un arrêt du 10 juillet 2013 (n° 12-21.063), elle a jugé qu'une servitude de vue ne peut être établie entre deux lots d'une même copropriété. De même, dans un arrêt du 4 février 2015 (n° 13-25.927), elle a rappelé que les parties communes ne peuvent être grevées d'une servitude que par l'ensemble des copropriétaires. La tendance est donc constante : le régime de la copropriété est incompatible avec les servitudes « internes ». Une évolution récente ? La loi du 10 juillet 1965 (régissant la copropriété) n'a pas été modifiée sur ce point. Mais la pratique notariale s'est adaptée : les actes de vente mentionnent désormais que les servitudes entre lots sont interdites, sauf si elles résultent du règlement de copropriété (ce qui est rare).
Pour l'avenir, les tribunaux pourraient être amenés à préciser la frontière entre servitude et droit d'usage. Par exemple, un droit de passage accordé par un copropriétaire à un autre peut être requalifié en servitude et annulé. La prudence reste de mise.
Questions fréquentes
Puis-je autoriser mon voisin à passer sur ma terrasse pour accéder à son compteur ? Oui, mais pas par une servitude. Signez une autorisation personnelle (ex. : un « droit de passage temporaire ») qui ne sera pas attachée à votre lot. Si vous vendez, le nouveau propriétaire n'est pas tenu.
Que faire si j'ai acheté un lot avec une servitude mentionnée dans l'acte ? Consultez un avocat. La servitude est probablement nulle. Vous pouvez demander des dommages-intérêts au vendeur pour défaut de délivrance conforme, dans un délai de 5 ans à compter de la vente.
Quels sont les délais pour agir ? L'action en nullité d'une servitude entre lots se prescrit par 5 ans à compter de sa constitution (article 2224 du Code civil). L'action en garantie contre le vendeur est de 5 ans aussi (article 1648).
Un règlement de copropriété peut-il créer des servitudes entre lots ? Non, car le règlement est un contrat entre copropriétaires, mais il ne peut pas créer de servitudes réelles (attachées au lot) car cela nécessiterait que les lots soient des fonds indépendants. En revanche, il peut prévoir des droits d'usage (ex. : usage exclusif d'une terrasse).
Comment sécuriser un droit de passage sur une partie commune ? Faites voter une décision en assemblée générale à la majorité de l'article 26 (majorité des voix de tous les copropriétaires). Cette décision créera un droit d'usage, mais pas une servitude. Elle peut être annulée si elle est abusive.
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