参考判决： cc • N° 71-13.790 • 1973-03-27 • 查看判决 →
想象一下：您刚刚在米米藏（Mimizan）买了一栋带大花园的房子。您计划建一个车库，但邻居拦住您：“这是禁止的，共有物业规章不允许！”然而，该规章是1960年的，自那以后城市规划规则已经改变。谁是正确的？这个看似平常的问题，却导致了1973年法国最高法院的一个奠基性判决。在该案中，一家民事不动产公司（SCI）主张其邻居的地块上存在非建筑役权（禁止建造），依据是土地分割时有效的共有物业规章。但最高法院裁定：无契据，则无役权。解释如下。
事实：一个每天都会发生的故事
在本案中，一家民事不动产公司（SCI）是巴黎一栋共有物业大楼中多个地块的所有者。它认为，属于另一共有人的相邻地块，被一项非建筑役权（禁止建造）所负担，涉及分隔线两侧数米的土地带。据称，该役权源于土地分割时有效的共有物业规章（即初始所有者将土地分割成多个地块时）。此外，它还主张一项通过车行门的通行役权、一项共有庭院役权和一项排水役权。邻居则在其地块上建造了符合建造时有效法规的建筑物。SCI因此起诉邻居，要求承认这些役权并拆除建筑物。上诉法院驳回了其请求，认为非建筑役权未成立。SCI遂向最高法院上诉。
法院的推理——详细解读
核心法律问题是：非表见役权（如非建筑役权）能否仅凭土地分割时有效的共有物业规章产生？最高法院回答：不能。要存在役权，必须通过契据（公证书、合同）、时效取得（三十年占有）或家长指定（共同所有者在分割前已将场地组织得如同存在役权）来设立。然而，在本案中，SCI未提供任何契据，且对于非表见役权，时效取得不可能（因为它没有外部迹象）。至于家长指定，它要求原始所有者在分割前建立了永久性的役权状态，而这并未被证明。法院指出，在地块上建造的建筑物符合建造时有效的法规。仅此理由就足以证明拒绝承认非建筑役权是正当的。换句话说，初始共有物业规章规定了禁止建造这一事实，并不构成对后续所有者可对抗的役权。这一判决是对役权严格解释原则（《法国民法典》第686条）的严格适用。
这对您实际意味着什么
无论您是不动产所有者、购买者还是共有人，这一判决都直接关系到您。对于出租房产所有者：如果您计划在地块上建造扩建部分或车库，请检查产权文件。不要仅依赖共有物业规章。如果没有书面契据，您可以对建造禁令提出异议。以蒙德马桑（Mont-de-Marsan）为例：一栋1970年代住宅楼内一个地块的所有者想增加一个阳台。规章禁止新建，但最高法院说这一禁令不是可对抗的役权。他可以建造，但须遵守城市规划规则。对于购买者：在购买前，要求卖方在销售契约中列出役权清单。如果卖方说“规章禁止”，请要求其出示契据。对于共有人：如果您想保护您的视野或采光，不要依赖规章：应在共有物业契约中登记一项役权。实际上，这意味着共有物业规章中的建造禁令如果未在个人产权文件中重复，则可能被规避。但注意：共有物业规章可以施加合同性质的限制（条款），这些条款在共有人之间有效，即使不是真正的役权。这是一个很少有人知道的细微差别。
避免此类纠纷的四点建议
- 检查您的产权文件：在开始工程前，仔细阅读销售契约和共有物业规章。非建筑役权必须明确载于其中。
- 咨询专业公证人或律师：以解释规章条款，确定它们是创设役权还是仅合同义务。
- 查阅地方城市规划计划（PLU）：即使共有物业规章禁止建造，城市规划规则可能允许例外。反之，PLU可能禁止规章允许的建造。
- 如有疑问，提起紧急审理程序：如果您的邻居开始您认为违反役权的工程，可向紧急审理法官申请制止干扰。但请准备好证据（契据、文件、公证人记录）。
深入探讨：相关判例与演变
1973年的这一判决符合一贯的判例：非表见役权只能通过契据设立（Cass. civ. 3e, 2002年12月18日，n° 01-03.287）。另一个较新的判决明确指出，共有物业规章只有在附于每个地块的产权文件时才能创设役权（Cass. civ. 3e, 2010年5月12日，n° 09-13.280）。因此，法院的趋势是保护建造的所有者：只要没有契据禁止，他就是自由的。但注意：自1973年以来，关于家长指定的判例有所演变。如今，即使对于非表见役权，如果原始所有者在分割前建立了永久性状态（例如，建造了阻止建造的挡土墙），也可认定家长指定。这意味着未来：随着城市密集化，此类纠纷将增加。在米米藏（Mimizan）及其他地方，将建造限制书面化至关重要。
总结与后续步骤
常见问题解答：
- 如果共有物业规章禁止，我可以建造吗？ 可以，如果该禁令未在您的产权文件中重复。共有物业规章仅在共有人之间具有合同价值，但不创设真正的役权。
- 如果我的邻居违反非建筑役权建造，我该怎么办？ 首先检查该役权是否在其或您的产权文件中提及。如果是，则采取法律行动。否则，您无法阻止。
- 提起诉讼的时效是多久？ 确认役权的诉讼不受时效限制（无期限），但拆除违法建筑的诉讼时效为自工程完工起30年。
- 诉讼费用是多少？ 紧急审理程序律师费约1,500至3,000欧元，外加可能的鉴定费。普通程序费用根据复杂程度在5,000至15,000欧元之间。
- 我能通过时效取得（usucapion）获得役权吗？ 对于非表见役权，不能，因为它没有外部迹象。只有表见役权（如通行、视野）可通过三十年占有取得。
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