参考判决： cc • N° 23-10.658 • 2025-02-27 • 查阅判决 →
想象一下，您在达克斯（Dax）拥有一栋漂亮的房子和一大片土地，并希望将其传给您的孩子们。您有两个儿子：一个将继承带花园的房子，另一个将获得相邻的农用地。一切似乎都很简单，直到您发现通往房子的唯一通道要经过那片农用地。谁拥有通行权？在财产传承时，能否自动设立地役权（即使用他人土地的权利）？
这种情况在朗德省（Landes）我们地区很常见，那里的房产通常面积广阔且分割零散。法国最高法院（Cour de cassation）刚刚对此作出了裁决。每个面临家庭财产分割的业主都会思考一个关键问题：如何组织财产传承，以避免继承人之间未来的冲突？
2025年2月27日的判决给出了一个明确的答案，但对某些人来说可能有些意外。判决重申，地役权——这一允许业主使用邻居土地以通达自己财产的机制——遵循严格的规则。而这些规则并不会因财产分割赠与（donation-partage）——父母生前将财产转移给子女的行为——而自动改变。
案情：一个每天都在发生的故事
马丁先生和夫人（M. et Mme Martin）在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）地区拥有可观的房地产资产。像朗德省的许多夫妇一样，他们既拥有个人财产（婚前取得或继承所得），也拥有共同财产（婚姻期间取得）。他们的房产分布在多个地籍地块上，有些是马丁先生的个人财产，有些是夫妇的共同财产。
当他们决定提前安排继承事宜时，他们选择了财产分割赠与（donation-partage），这是一种通过公证文书在生前将财产分配给继承人的方式。他们将构成马丁先生个人财产的地块传给了长子。将共同财产的地块赠予了次子。公证人起草了文书，孩子们接受了，一切似乎都已解决。
但问题是：传给长子的地块是围困地（enclavées，即没有直接通往公共道路的通道），而唯一可能的通道要穿过赠予次子的地块。很快，紧张局势就出现了。长子要求永久通行权，声称自赠与之日起该地役权就已默示存在。次子则拒绝，认为他的兄弟应该协商达成协议或寻找其他通道。
冲突升级，最终诉至法院。一审中，蒙德马桑法院（tribunal de Mont-de-Marsan）支持了长子的主张，认为存在家庭用途地役权（servitude par destination du père de famille，即当属于同一业主的两块土地被分割时自动产生）。次子提起上诉，波城上诉法院（cour d'appel de Pau）撤销了该判决。最终，法国最高法院（Cour de cassation）受理此案，以最终裁决这一法律问题。
法院的推理——深入剖析
法国最高法院（Cour de cassation）的法官们重申了地役权法的一个基本原则：要使家庭用途地役权（servitude par destination du père de famille）得以存在，必须满足两个条件：两块土地（所涉及的两处房产）曾属于同一业主，且该业主将其分割。换句话说，唯一的业主必须将其财产分割成若干部分，从而造成其中一部分需要另一部分才能正常使用的情况。
在本案中，最高法院（Cour）仔细分析了被转让财产的性质。赠予长子的地块是马丁先生的个人财产，而赠予次子的地块是夫妇的共同财产。鲜为人知的是，在法国的法定共有财产制（régime matrimonial de communauté，法国最常见的婚姻财产制度）下，个人财产和共同财产具有不同的法律地位。严格从法律意义上讲，它们不属于同一“业主”：个人财产属于每位配偶个人所有，共同财产则属于夫妇双方共同所有。
因此，最高法院（Cour）认为，财产分割赠与（donation-partage）并未构成对同一业主拥有的同一块土地的分割。它适用了《民法典》（Code civil）第694条，该条规定：“依法设立的地役权，以公共利益、市镇利益或个人利益为目的。为个人利益设立的地役权，源于土地的相关状况或协议。” 简而言之，在没有当事人之间明确协议的情况下，地役权只能基于土地的状况（如围困地）以及先前存在单一所有权的事实而产生。
长子的论点基于这样一种观点，即财产分割赠与（donation-partage）创造了一个统一的转让单位，因此财产应被视为曾属于夫妇双方共同所有。但最高法院（Cour）驳回了这一分析：财产分割赠与（donation-partage）是一种转让行为，而非财产合并行为。它不会将个人财产转变为共同财产，反之亦然。
这一推理确认了一贯的判例：对家庭用途地役权（servitude par destination du père de famille）的解释是严格的。不能通过推定或扩展来创设。该判决并非判例的转变，而是面对某些下级法院可能出现的过于宽泛的解释时，重申了法律原则。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是蒙德马桑（Mont-de-Marsan）或达克斯（Dax）地区的业主，并计划将财产传给子女，此判决有直接影响。举一个具体例子：您在蒙德马桑拥有一栋带游泳池的房子（个人财产）和一块相邻的2公顷土地（共同财产）。房子只能通过该土地进入。如果您将房子赠予一个孩子，将土地赠予另一个孩子，那么获得房子的孩子将不会自动拥有在其兄弟姐妹土地上的通行权。
对于购买者而言，此判决意味着在购买源自财产分割赠与（donation-partage）的房产时需要格外警惕。务必系统性地核查现有通道和地役权。一个表面上完美的房产，如果必要的地役权没有正式确立，可能会变得无法使用。在我的执业经历中，遇到过一些案例，购买者在购买后发现自己的房产是围困地，邻居拒绝任何通行。相关诉讼程序可能持续18至24个月，律师费和专家鉴定费可能高达8,000至15,000欧元。
对于公证人和房地产专业人士而言，此判决强化了在进行财产分割赠与（donation-partage）时提供精确建议的必要性。仅仅分配财产是不够的；必须预见这种分配的实际后果。一个疏忽就可能给继承人带来昂贵的纠纷。如果您遇到这种情况，该如何应对？第一步是在进行任何转让之前，对必要的通道和地役权进行全面诊断。
对于租户而言，影响是间接但真实的。如果您租住的房产，其业主因通行地役权与邻居发生纠纷，您的安宁可能会受到影响。请在您的租赁合同中核查业主是否保证房屋的通行权。但请注意：业主之间的纠纷通常不能免除您支付租金的义务。
避免此类纠纷的四点建议
- 在任何转让前，制定精确的通道规划：聘请测量专家（géomètre-expert）绘制所有地块的地图，标明现有通道，并识别可能的围困情况。朗德省的平均费用：根据面积大小，1,500至3,000欧元。
- 在财产分割赠与（donation-partage）文书中明确写入必要的地役权：如果一项被转让的财产需要对另一项被转让的财产享有地役权，请起草明确的条款来创设该地役权。不要指望它会自动产生。
- 尽早咨询房地产法专业律师：一次45欧元的咨询可能为您节省数千欧元的诉讼费用。律师将核查您的财产传承计划的一致性，并识别隐藏的风险。
- 必要时，为地役权设定补偿金：如果您创设了一项地役权，受益方通常需要补偿供役地（fonds servant）的所有者。请在文书中确定该补偿金，以避免未来的冲突。
深化：相关判例及演变
这一判决符合法国最高法院（Cour de cassation）的一贯判例。早在2018年（判决编号 17-15.267），最高法院（Cour）就已重申：“家庭用途地役权（servitude par destination du père de famille）要求两块土地曾属于同一业主，且该业主将其分割。” 这一立场是坚定的，似乎没有改变。
然而，一些上诉法院（cour d'appel）有时采取了更灵活的解释，特别是在涉及主要为共同财产的财产分割赠与（donation-partage）案件中。2025年的判决终结了这些分歧，并在全国范围内统一了判例。
这对未来意味着什么？业主及其顾问在准备财产传承时必须更加严谨。法院的趋势很明确：他们拒绝通过解释或衡平原则来创设地役权。只有当事人的明确意愿或法定的围困地状况（及其所有严格条件）才能作为地役权的基础。
在我的执业经历中，遇到过一些案例，家庭成员认为“理所当然”地认为兄弟会让姐妹从他的土地上通过。但当关系恶化，或者房产被转售给第三方时，这些非正式安排就会瓦解。法律安全依赖于书面文件。
您必须记住的要点
常见问题解答——您的问题，我们的答案：
1. 财产分割赠与（donation-partage）能否自动在被转让的财产之间创设通行地役权？
不能，永远不会。法国最高法院（Cour de cassation）坚定地重申：必须满足两块财产在分割前曾属于同一业主的条件。
2. 如果我的财产在财产分割赠与（donation-partage）后变成围困地，该怎么办？
您可以请求法定围困地役权（servitude légale d'enclave），但这需要特定的司法程序，包括专家鉴定和对邻居的补偿。这比协议地役权（servitude conventionnelle）更复杂、成本更高。
3. 公证人是否必须在文书中提及此风险？
他们有提供建议的义务，但业主需要提出正确的问题。在签署前，要求提供关于通道和地役权的书面分析。
4. 此规则是否也适用于继承（去世后）？
是的，同样的原则适用于遗产分割（partages successoraux）。区分个人财产和共同财产仍然至关重要。
5. 是否可以在财产分割赠与（donation-partage）之后创设地役权？
可以，通过继承人之间的协议，或者在围困地情况下通过法院判决。但这总是比提前规划更困难且更容易引发冲突。
结论
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