Servitude de passage : quand une donation-partage ne crée pas de droit d'accès

Imaginez-vous propriétaire d'une belle maison à Dax, avec un grand terrain que vous souhaitez transmettre à vos enfants. Vous avez deux fils : l'un héritera de la maison avec son jardin, l'autre recevra le terrain agricole attenant. Tout semble simple, jusqu'à ce que vous découvriez que le seul accès à la maison passe par le terrain agricole. Qui a le droit de passage ? Peut-on créer automatiquement une servitude (un droit d'usage sur le terrain d'autrui) lors de la transmission ?

Cette situation, fréquente dans notre région des Landes où les propriétés sont souvent vastes et morcelées, vient d'être tranchée par la Cour de cassation. La question que se pose chaque propriétaire confronté à un partage familial est cruciale : comment organiser la transmission sans créer de conflits futurs entre héritiers ?

La décision du 27 février 2025 apporte une réponse claire, mais peut-être surprenante pour certains. Elle rappelle que le droit des servitudes, ce mécanisme qui permet à un propriétaire d'utiliser le terrain de son voisin pour accéder à sa propriété, obéit à des règles strictes. Et ces règles ne sont pas automatiquement modifiées par une donation-partage, cet acte par lequel des parents transmettent de leur vivant leurs biens à leurs enfants.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

M. et Mme Martin, propriétaires dans la région de Mont-de-Marsan, avaient constitué au fil des années un patrimoine immobilier conséquent. Comme beaucoup de couples dans les Landes, ils possédaient à la fois des biens propres (acquis avant le mariage ou reçus par héritage) et des biens communs (acquis pendant le mariage). Leur propriété s'étendait sur plusieurs parcelles cadastrales, certaines en bien propre de M. Martin, d'autres en bien commun du couple.

Lorsqu'ils ont décidé d'anticiper leur succession, ils ont opté pour une donation-partage, cet acte notarié qui permet de répartir les biens entre les héritiers de leur vivant. À leur fils aîné, ils ont transmis les parcelles constituant un bien propre de M. Martin. À leur fils cadet, ils ont donné les parcelles en bien commun. Le notaire a établi l'acte, les enfants ont accepté, tout semblait réglé.

Mais voilà : les parcelles transmises au fils aîné étaient enclavées (sans accès direct à la voie publique), et le seul passage possible traversait les parcelles données au fils cadet. Rapidement, les tensions sont apparues. Le fils aîné réclamait un droit de passage permanent, affirmant que cette servitude existait implicitement depuis la donation. Le fils cadet refusait, estimant que son frère devait négocier un accord ou trouver un autre accès.

Le conflit a dégénéré jusqu'à aboutir devant les tribunaux. En première instance, le tribunal de Mont-de-Marsan a donné raison au fils aîné, estimant qu'une servitude par destination du père de famille (créée automatiquement lorsque deux fonds appartenant au même propriétaire sont divisés) existait. Le fils cadet a fait appel, et la cour d'appel de Pau a infirmé ce jugement. Finalement, la Cour de cassation a été saisie pour trancher définitivement cette question de droit.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Les magistrats de la Cour de cassation ont rappelé un principe fondamental du droit des servitudes : pour qu'une servitude par destination du père de famille puisse exister, il faut que les deux fonds (les deux propriétés concernées) aient appartenu au même propriétaire, et que ce propriétaire les ait divisés. le propriétaire unique doit avoir séparé son bien en plusieurs parties, créant ainsi une situation où l'une des parties a besoin de l'autre pour être utilisée normalement.

Dans cette affaire, la Cour a analysé précisément la nature des biens transmis. Les parcelles données au fils aîné étaient un bien propre de M. Martin, tandis que celles données au fils cadet étaient des biens communs du couple. c'est que dans un régime matrimonial de communauté (le plus courant en France), les biens propres et les biens communs ont des statuts juridiques distincts. Ils n'appartiennent pas au même « propriétaire » au sens strict du droit : les biens propres appartiennent à chaque époux individuellement, les biens communs appartiennent aux deux époux ensemble.

La Cour a donc considéré que la donation-partage n'avait pas opéré de division d'un même fonds appartenant à un propriétaire unique. Elle a appliqué l'article 694 du Code civil, qui dispose : « Les servitudes établies par la loi ont pour objet l'utilité publique ou communale, ou l'utilité des particuliers. Celles établies pour l'utilité des particuliers dérivent ou des situations relatives des lieux, ou des conventions. » sans convention expresse entre les parties, la servitude ne peut naître que de la situation des lieux (comme l'enclave) ET de l'antériorité d'une propriété unique.

Les arguments du fils aîné reposaient sur l'idée que la donation-partage créait une unité de transmission, et donc que les biens devaient être considérés comme ayant appartenu aux deux époux ensemble. Mais la Cour a rejeté cette analyse : la donation-partage est un acte de transmission, pas un acte de fusion des patrimoines. Elle ne transforme pas les biens propres en biens communs, ni l'inverse.

Ce raisonnement confirme une jurisprudence constante : les servitudes par destination du père de famille sont interprétées strictement. Elles ne peuvent pas être créées par présomption ou par extension. Cette décision n'est pas un revirement, mais plutôt un rappel à l'ordre face à des interprétations trop larges qui avaient pu émerger dans certaines juridictions du fond.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Si vous êtes propriétaire dans la région de Mont-de-Marsan ou de Dax, et que vous envisagez une transmission à vos enfants, cette décision a des implications directes. Prenons un exemple concret : vous possédez à Mont-de-Marsan une maison avec piscine (bien propre) et un terrain de 2 hectares attenant (bien commun). La maison n'est accessible que par le terrain. Si vous donnez la maison à un enfant et le terrain à l'autre, l'enfant qui reçoit la maison n'aura PAS automatiquement droit de passage sur le terrain de son frère ou sa sœur.

Pour les acquéreurs, cette décision signifie qu'il faut être particulièrement vigilant lors de l'achat d'un bien issu d'une donation-partage. Vérifiez systématiquement les accès et les servitudes existantes. Un bien en apparence parfait peut se révéler inutilisable si les servitudes nécessaires n'ont pas été formalisées. j'ai rencontré des dossiers où des acquéreurs ont découvert après l'achat que leur propriété était enclavée, avec des voisins refusant tout passage. Les procédures peuvent durer 18 à 24 mois et coûter 8 000 à 15 000 € en frais d'avocat et d'expertise.

Pour les notaires et professionnels de l'immobilier, cette décision renforce la nécessité d'un conseil précis lors des donations-partages. Il ne suffit pas de répartir les biens ; il faut anticiper les conséquences pratiques de cette répartition. Un oubli peut générer des litiges coûteux pour les héritiers. Comment réagir si vous êtes dans cette situation ? La première étape est de faire établir un diagnostic complet des accès et des servitudes nécessaires avant toute transmission.

Pour les locataires, l'impact est indirect mais réel. Si vous louez un bien dont le propriétaire est en conflit avec son voisin pour une servitude de passage, votre tranquillité peut être affectée. Vérifiez dans votre bail que le propriétaire garantit l'accès au logement. Attention toutefois : les litiges entre propriétaires ne vous dispensent généralement pas de payer votre loyer.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Faites établir un plan précis des accès avant toute transmission : engagez un géomètre-expert pour cartographier toutes les parcelles, leurs accès actuels, et identifier les éventuels enclavements. Coût moyen dans les Landes : 1 500 à 3 000 € selon la superficie.
• Inscrivez les servitudes nécessaires dans l'acte de donation-partage : si un bien transmis a besoin d'une servitude sur un autre bien transmis, faites rédiger une clause expresse créant cette servitude. N'espérez pas qu'elle naîtra automatiquement.
• Consultez un avocat expert en droit immobilier dès l'amont : une consultation de 45 € peut vous éviter des milliers d'euros de procédure. L'avocat vérifiera la cohérence de votre projet de transmission et identifiera les risques cachés.
• Prévoyez une indemnité pour servitude si nécessaire : si vous créez une servitude, son bénéficiaire doit généralement indemniser le propriétaire du fonds servant. Fixez cette indemnité dans l'acte pour éviter les conflits ultérieurs.

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision s'inscrit dans une jurisprudence constante de la Cour de cassation. Déjà en 2018 (arrêt n° 17-15.267), la Cour avait rappelé que « les servitudes par destination du père de famille supposent que les deux fonds aient appartenu au même propriétaire et que celui-ci les ait séparés ». Cette position est ferme et ne semble pas évoluer.

En revanche, certaines cours d'appel avaient parfois adopté une interprétation plus souple, notamment dans des affaires où la donation-partage concernait principalement des biens communs. La décision de 2025 vient mettre un terme à ces divergences et uniformise la jurisprudence sur l'ensemble du territoire.

Ce que cela signifie pour l'avenir ? Les propriétaires et leurs conseils devront être encore plus rigoureux dans la préparation des transmissions. La tendance des tribunaux est claire : ils refusent de créer des servitudes par interprétation ou par équité. Seule la volonté expresse des parties ou la situation légale d'enclave (avec toutes ses conditions strictes) peut fonder une servitude.

j'ai rencontré des dossiers où des familles pensaient que « ça allait de soi » qu'un frère laisserait passer sa sœur sur son terrain. Mais quand les relations se dégradent, ou quand les propriétés sont revendues à des tiers, ces arrangements informels volent en éclats. La sécurité juridique passe par l'écrit.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ — Vos questions, nos réponses :

1. Une donation-partage peut-elle créer automatiquement une servitude de passage entre les biens transmis ?
Non, jamais. La Cour de cassation le rappelle fermement : il faut que les deux biens aient appartenu au même propriétaire avant la division.

2. Que faire si mon bien devient enclavé après une donation-partage ?
Vous pouvez demander une servitude légale d'enclave, mais cela nécessite une procédure judiciaire spécifique, avec expertise et indemnisation du voisin. C'est plus complexe et coûteux qu'une servitude conventionnelle.

3. Les notaires sont-ils obligés de mentionner ce risque dans l'acte ?
Ils ont un devoir de conseil, mais c'est au propriétaire de poser les bonnes questions. Exigez une analyse écrite des accès et servitudes avant de signer.

4. Cette règle s'applique-t-elle aussi aux successions (après décès) ?
Oui, le même principe vaut pour les partages successoraux. La distinction entre biens propres et biens communs reste cruciale.

5. Peut-on créer une servitude après la donation-partage ?
Oui, par convention entre les héritiers, ou par décision de justice en cas d'enclave. Mais c'est toujours plus difficile et conflictuel qu'une anticipation.

Conclusion

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