业主协会：即使有专业物业管理员，仍为非专业人士

想象一下：您是Argelès-sur-Mer（阿尔热莱斯-滨海）一间海滨公寓的业主。物业管理员，一家大型专业公司，强行提高物业费，或在管理合同中加入不公平条款。您会问：“作为业主协会，我们被视为专业人士还是消费者？”答案并非无关紧要：如果业主协会是专业人士，则不能援引消费者权益保护法来对抗不公平条款。但如果是非专业人士，那么诸如《消费者法典》第L.136-1条（允许将不公平条款视为未写入）等规定就适用。法国最高法院在2015年11月25日的一项判决中裁定：即使由专业物业管理员代表，业主协会并不丧失其非专业人士的身份。这对业主来说是一大福音！

但具体而言，这项裁决对您，Le Barcarès（勒巴尔卡雷斯）或其他地方的业主意味着什么？让我们一起解读此案及其实际影响。

事实：一个日常发生的故事

Dupont夫妇自2005年起在Argelès-sur-Mer拥有一间公寓。他们的业主协会由IFT Immobilier公司管理，这是一家知名的专业物业管理公司。2012年，物业管理员提出了一份新管理合同，其中包括寄送催缴信的“特殊”管理费，每封信收费20欧元。由业主委员会代表的业主协会质疑这些费用，认为其不公平。争议焦点在于条款的有效性：业主协会能否援引不公平条款的法律规定？IFT公司反驳称，由专业人士代表的业主协会不能被视为非专业人士。

案件先后提交至佩皮尼昂（Perpignan）大审法院和蒙彼利埃（Montpellier）上诉法院。上诉法院支持物业管理员：认为业主协会将管理委托给专业物业管理员，是在专业框架内行事，因此不能享受《消费者法典》的保护。业主协会向最高法院提起上诉。

2015年11月25日，最高法院撤销了上诉法院的判决。最高法院裁定，作为私法法人的业主协会并非以专业身份行事。由专业物业管理员代表这一事实并不剥夺其非专业人士的身份。简言之，业主协会在消费者权益保护法意义上仍属于“消费者”。

法院的推理——详细解析

最高法院依据《消费者法典》第L.136-1条（现为第L.212-1条），该条规定在专业人士与非专业人士或消费者之间订立的合同中，不公平条款视为未写入。问题是：业主协会是否属于“非专业人士”？

法院指出，非专业人士的身份应根据法人的活动来判断：业主协会没有专业活动，它仅为业主（他们本身就是消费者）管理共有部分。专业物业管理员仅是代理人（代表）；他不是以自己名义行事，而是代表业主协会。换言之，业主协会通过委托专业人士管理，并未使其使命“专业化”。

鲜为人知的是，此项裁决符合保护消费者的趋势。最高法院在2008年3月26日的一项判决（n° 06-18.508）中已裁定，业主协会可以援引不公平条款的法律规定。本案中，它确认并澄清：即使有专业物业管理员，业主协会仍是非专业人士。

但请注意：这种保护仅涵盖管理合同或业主协会与第三方（供应商、承包商）订立的合同中的不公平条款。它不质疑业主大会决议的有效性。

对您的实际影响

如果您是业主，这项裁决是反对物业管理员强加不公平条款的有力武器。例如，每封信20欧元的催缴费、50欧元的催告费，或对逾期付款施加不成比例罚款的条款：所有这些都可以作为不公平条款提出异议。

如果您是Le Barcarès的出租业主，而您的物业管理员仅因查阅报价单就收取“特殊”费用，请知悉业主协会可以采取行动。在实践中，我见过一些案件，业主协会在取消不公平条款后追回了数千欧元。

对于租户，这项判例有间接影响：如果通过取消不公平条款减少了物业费，您的房东可以相应降低您的租金支出，特别是当物业费是预缴时。

如果您是购房者，请在购买前检查管理合同是否包含可能不公平的条款。一个已经在此类案件中胜诉的业主协会是良好管理的标志。

避免此类纠纷的四个建议

• 请一位专门从事消费者权益法或业主协会法的律师审查您的管理合同。 不公平条款即使在签署多年后仍可被撤销。
• 动员业主委员会。 它能够对可疑条款提出警告。请在业主大会上积极提问。
• 保存所有文件。 管理合同、补充协议、账单、业主大会记录：所有文件在发生纠纷时都可能有用。
• 不要接受无凭据的费用。 所有费用均应在合同中规定并对应实际服务。如有疑问，要求书面说明。

深入探讨：相关判例与演变

在2015年判决之前，一些上诉法院认为，作为由专业人士管理的法人，业主协会是在专业框架内行事。但最高法院终止了这种限制性解释。在2019年3月14日的一项更近期的判决（n° 17-22.304）中，最高法院裁定业主协会还可以援引《消费者法典》就不公平条款规定的两年诉讼时效，进一步加强了其保护。

这一趋势是持续的：法官保护消费者，即使他们以法人形式组织。但请注意：“非专业人士”的概念不应与“消费者”（自然人）混淆。但结果是相同的：业主协会可以享受《消费者法典》的保护性规定。

行动前清单

• 谁可以行动？ 业主协会，由其物业管理员（即使是专业的）或经授权的业主代表。
• 期限？ 质疑不公平条款，您自发现条款之日起有两年期限。超过该期限，条款视为未写入，但尽早行动更为稳妥。
• 费用？ 诉讼费用包括律师费约1,500至3,000欧元，但如果退还了不公平费用，可能收益更大。
• 如何证明条款不公平？ 条款必须在双方权利义务之间造成显著失衡。例如，允许物业管理员单方面修改费用的条款即属不公平。
• 如果物业管理员拒绝协商怎么办？ 向司法法院起诉。如果胜诉，条款视为未写入，不当收取的款项必须退还。

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