参考判决： cc • 编号 18-10.214 • 2019-03-14 • 查阅判决 →
想象一下，您是卡布勒通（Capbreton）一处面向大海的住宅区的公寓业主。您的建筑属于一个更大的建筑群，拥有共用的游泳池、花园和停车场。每个月，您都会收到费用分摊通知（共管物业费用的分配），您会发现某些支出仅涉及您的建筑，而其他支出则与整个住宅区共享。但究竟是谁来决定这些特定支出呢？是共管物业业主委员会（全体业主大会）还是一个有限的小组？
这个看似技术性的问题，可能会引发代价高昂且旷日持久的冲突。在我于蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的执业经历中，我见过一些共管物业，其中部分业主认为他们已经创建了一个“次级业主委员会”（syndicat secondaire，即共管物业内部的一个独立法律实体）来管理其特定的共有部分，而其他业主则质疑这种分离。法国最高法院（Cour de cassation）在2019年3月14日的判决中给出了明确的答案，这直接关系到您的日常生活。
但这究竟对您——业主、租户或房地产专业人士——意味着什么？简而言之，该判决重申，仅仅费用和共有部分的专门化并不足以创建一个次级业主委员会。换句话说，即使您的共管物业章程为您的建筑规定了特定规则，您仍然受制于整个共管物业业主大会的决定，除非满足非常严格的条件。让我们详细了解一下。
事实：一个日常发生的故事
杜布瓦先生（M. Dubois）是帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）一处共管物业中B栋公寓的业主，他发现其共管物业章程规定了“特殊共有部分”（仅由其建筑业主使用的空间）和“特殊费用”（专门用于这些部分的支出）。例如，B栋电梯的维护或屋顶的翻新。在业主大会上，只有B栋的共管物业业主被要求对这些费用进行投票。
杜布瓦先生认为，这种组织方式等同于创建了一个次级业主委员会，即共管物业内部的一个自治法律实体，拥有自己的管理规则。他援引了1965年7月10日法律（共管物业的基本文本）第26条，该条款允许在共管物业包含多个建筑或建筑群时创建此类次级业主委员会。他认为，这将使他在管理其建筑支出时拥有更多自主权，而不依赖其他业主。
物业经理（syndic，即共管物业的管理者）和其他共管物业业主质疑这种解释。他们声称从未有过创建次级业主委员会的明确意愿，费用的专门化仅仅是费用分摊的一种方式，没有更深层次的法律含义。冲突升级至法院，然后上诉法院，最终提交至法国最高法院（Cour de cassation）。利害关系重大：如果存在次级业主委员会，它可以拥有自己的预算、自己的物业经理，并做出独立决策。否则，一切都必须通过整个共管物业的业主大会。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在2019年3月14日的判决中驳回了杜布瓦先生的请求。法官们重申，次级业主委员会的创建并非自动的。它需要共管物业业主的明确意愿，并通过业主大会决议或共管物业章程中的明确条款来体现。在此案中，章程仅规定了特殊共有部分和特殊费用，并不足以证明这种创建。
法律依据是1965年7月10日法律第26条，该条规定：“当共管物业包含多个建筑或建筑群时，可以为每个建筑或建筑群创建一个次级业主委员会。”法院严格解释该条文：需要有创建独立实体的明确意图，而不仅仅是功能上的专门化。换句话说，规定只有相关共管物业业主对某些费用进行投票，是公平分摊费用的常见做法，但这并不创造新的法律人格。
法院分析了双方的论点。杜布瓦先生辩称，B栋建筑及其特定费用的自主管理等同于一个次级业主委员会。法院回应称，这种自主权仅限于费用的分摊，并不延伸至整体的独立管理。法院还指出，没有任何两栋建筑共有的费用（例如，共享绿地的维护）受到争议，这表明共管物业的统一性仍然存在。简而言之，费用的专门化是一种实践方式，而非法律上的分离。
这一推理确认了稳定的判例：法院对次级业主委员会的隐性创建持谨慎态度，因为这可能会削弱共管物业的凝聚力。在我的执业经历中，我遇到过一些案件，其中业主试图援引此类创建以避免参与共同工程，但法官始终要求有集体意愿的坚实证据。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是共管物业业主，这项判决直接关系到您。它意味着您不能仅仅因为您的章程规定了特殊费用就假定存在次级业主委员会。例如，如果您住在帕朗蒂斯昂博恩（Parentis-en-Born）一处拥有私人游泳池的住宅区的建筑中，并且只有该建筑的业主支付其维护费用（假设每年5,000欧元），这并不使您成为一个次级业主委员会。您仍然必须参与整个共管物业业主大会关于共同费用的决策，例如安保（每年约3,000欧元）或保险（每年约2,500欧元）。
对于出租物业的业主，这意味着需要向您的租户清楚解释费用的分摊。如果您的租户质疑一项特殊费用，您不能援引次级业主委员会来证明自主管理的合理性。您必须参考共管物业章程和业主大会的决定。但请注意：如果您是购买者，在购买前请核实是否真的存在次级业主委员会。否则，您可能会对全体共管物业业主做出的决定感到意外。
对于房地产专业人士（物业经理、开发商），这项判决提醒了文件清晰的重要性。如果您希望创建一个次级业主委员会，例如在卡布勒通（Capbreton）一处现有共管物业中新建一栋建筑，您必须在章程中明确规定或通过业主大会决议。否则，您可能会面临像杜布瓦先生那样的纠纷，诉讼程序可能持续2至3年，并花费数千欧元的律师费。
避免此类纠纷的四个建议
- 仔细阅读您的共管物业章程：检查是否明确提及创建次级业主委员会。如果没有，即使存在特殊费用，也不要假定其存在。
- 参与业主大会：当对特殊费用的决策进行投票时，确保它们符合法律框架。如果您对管理有疑问，请提出问题。
- 在行动前咨询专业律师：如果您考虑创建次级业主委员会，请寻求建议以起草适当的条款，避免无效。
- 记录任何集体意愿：如果讨论自主管理，请通过业主大会会议记录或章程附录来体现，以避免不同的解释。
深入探讨：相关判例与演变
这项判决符合稳定的判例趋势。例如，在法国最高法院（Cour de cassation）2015年1月7日的一项判决（编号13-27.290）中，法官们已经重申，费用的专门化并不会自动创建次级业主委员会。他们要求共管物业业主有“明确的意愿”，通常通过业主大会决议来体现。
鲜为人知的是，这种方法保护了共管物业的统一性，避免了其分裂成多个实体从而复杂化管理。对于未来，这意味着法院将继续严格解释法律，优先考虑集体凝聚力。在共管物业因新增建筑或翻新而日益复杂的背景下，这种清晰性对于预防冲突至关重要。
行动前检查清单
- 如果您认为您的共管物业中存在次级业主委员会：检查章程和业主大会会议记录中是否有明确提及。如果没有，在质疑决策前咨询律师。
- 如果您希望创建次级业主委员会：在业主大会上提出决议，并请律师提供起草建议。预留法律费用预算（约1,500至3,000欧元）。
- 如果您是租户并质疑费用：要求您的业主通过共管物业章程证明费用分摊的合理性。如果其援引次级业主委员会，要求提供其合法存在的证据。
- 如果您是购买者：在购买时，请公证人或律师核实共管物业是否包含次级业主委员会，以预见您的义务。
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