1970年1月1日的居住用途：后续用途证明无效

想象一下：您刚在伊苏瓦尔（Issoire）共和国街（rue de la République）购买了一个小商铺，打算将其改造成租赁住宅。一切似乎都井井有条：卖方告诉您，该场所多年来一直被用作住宅，您甚至还有前租户的照片。然而，市政府却以该场所在1970年1月1日为商业用途为由，拒绝了您的用途变更申请。您想知道：这一决定的依据是什么？

对于任何希望将场所改建为住宅的业主来说，这个问题至关重要：应以哪个日期为准来证明居住用途？法国最高法院（Cour de cassation）在2020年5月28日的判决（n° 18-26.366）中给出了明确答复：只有1970年1月1日的用途才算数。后续的用途，即使持续时间很长，也无效。

这一判决终结了业主与行政机关之间反复出现的争论，并澄清了一条常被误解的规则。解读如下。

事实：每天都会发生的故事

伊苏瓦尔的业主X先生于2015年购买了一个位于底楼的商铺。卖方告诉他，该场所在1980年至2010年间曾被用作住宅，之后用作仓库。X先生希望将其恢复为住宅并出租。他向市政府申请用途变更许可，但遭到拒绝，理由是地籍登记显示该场所在1970年1月1日为商业用途。

X先生向行政法院（tribunal administratif）起诉，要求撤销这一拒绝。他提交了邻居的证词和1980-2000年间的电费单据，证明其曾用作住宅。行政法院支持了他的请求，认为1970年之后的实际用途应当被考虑。伊苏瓦尔市镇提出上诉。

行政上诉法院（cour d'appel administrative）维持了原判。市镇随后向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。最高法院撤销了上诉法院的判决，认为证明1970年1月1日之后实际用作住宅的证据无效。只有该参考日期的用途才具有决定性。案件被发回里昂上诉法院（cour d'appel de Lyon）重审。

法院的推理——详细解析

法律依据是《建筑与住宅法典》第L. 631-7条（article L. 631-7 du code de la construction et de l'habitation），该条规定在某些市镇，变更住宅用途须事先获得许可。为确定一个场所是否为住宅用途，法律参照其1970年1月1日的用途。为什么选择这个日期？因为这是法律为区分住宅场所与其他场所（商业、专业等）而设定的参考日期。

最高法院严格解释了这一条文：无论该场所在1970年之后是否被用作住宅长达30年，重要的是其在1970年1月1日的用途。如果该日期是商业用途，则始终为商业用途，除非获得用途变更许可。简而言之，法律不允许通过后续事实来证明居住用途。

下级法院曾认为实际用途应优先考虑，但最高法院提醒，该规则是强制性的。这是对先前判例（Civ. 3e, 18 mars 2015, n° 14-10.384）的确认。没有发生逆转：最高法院坚持其一贯的严格立场。

双方的论点是什么？业主引用了数十年的实际居住用途。市镇则强调法律条文。最高法院根据文本作出了裁决，认为保护租赁住房的目标需要明确且可预测的规则。

对您的实际影响

业主房东：如果您在里永（Riom）或其他地方购买场所，请在改造前核实其1970年1月1日的用途。1970年为商业用途的场所将永久保持该性质，除非获得许可。例如，如果您在里永市镇厅街（rue de l'Hôtel-de-Ville）购买了一个1970年为杂货店的场所，即使自1990年以来一直有人居住，未经许可也不能将其改为住宅。

租户：如果您租用的住宅在1970年为商业用途，房东可能无权将其作为住宅出租。请核实您租约的合规性。如果住宅不合规，您可以要求宣告租约无效或获得损害赔偿。

买方：购买前，请要求卖方提供1970年1月1日用途的证明。查阅地籍登记或旧地籍图。不合规可能会阻碍您的项目并使您面临诉讼。

共有人：如果某个单元被未经许可改造，物业委员会（syndic）可以提起诉讼。非法变更用途可能导致罚款（每个场所最高50,000欧元）并恢复原状。

避免此类纠纷的四点建议

• 核实1970年1月1日的用途：在任何购买之前，查阅历史地籍或向市政府（城市规划部门）申请用途证明。例如，在伊苏瓦尔，城市规划部门可以为您提供1970年地籍图的摘录。
• 事先获得许可：如果您想变更场所用途，不要依赖后续用途。即使该场所已被用作住宅数十年，也应向市政府提交许可申请。
• 加入保证条款：在买卖合同中，加入条款要求卖方保证该场所在1970年1月1日为住宅用途，或者已获得用途变更许可。若有不实陈述，您可以追究隐蔽瑕疵担保责任。
• 保留旧证据：如果您是长期业主，请保留证明1970年1月1日用途的文件：照片、账单、当时的租赁合同。这些材料在发生争议时可能有用。

Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.

深入探讨：相关判例与演变

最高法院此前已有类似判决：Civ. 3e, 18 mars 2015, n° 14-10.384（1970年1月1日用途具有决定性）和Civ. 3e, 12 juillet 2018, n° 17-20.540（同一结论）。判例法一致且坚定。

一些实务人士批评这一立场，因为它将情况固化在一个久远的日期，使得实际居住用途无法合法化。然而，它提供了法律确定性：规则明确且可预测。

未来，立法可能会修改这一参考日期，但就目前而言，规则保持不变。行政法院继续严格适用这一判决。

常见问题

我能证明我的场所在1970年之前就已有人居住吗？ 可以，但只有1970年1月1日的用途才算数。如果您能证明该日期之前已有人居住，这具有相关性。但注意：证据必须精确针对1970年1月1日。

如果我的场所在1970年是商业用途，但已有人居住了30年，该怎么办？ 您必须向市政府申请用途变更许可。否则，您将处于违法状态。您可能面临罚款并必须恢复原状。

这一规则适用于法国各地吗？ 是的，适用于所有受第L. 631-7条约束的市镇，即人口超过20万的市镇以及法兰西岛大区（Île-de-France）的市镇。请核实您的市镇是否属于此类。

对用途变更拒绝提出异议的期限是多少？ 自拒绝通知之日起两个月。逾期则拒绝成为终局决定。

结论

您遇到了类似情况？与Zakine律师进行30分钟的初次咨询（45欧元）可以为您节省数月的诉讼时间——通常远不止这些。 预约 →