Absence déclarée : comment récupérer la jouissance des biens en attendant ?

Imaginez : à Cognin, un immeuble ancien dont le propriétaire a disparu depuis des années. Les héritiers présomptifs, parents éloignés, se demandent s'ils peuvent toucher les loyers ou vendre le bien. La question que se pose tout propriétaire ou ayant droit : peut-on disposer des biens d'un absent avant que son décès ne soit officiellement constaté ? Cette décision de la Cour de cassation, rendue en 1981, apporte une réponse nuancée mais favorable aux créanciers conditionnels.

En droit civil, l'absence est une situation juridique complexe : une personne a disparu sans donner signe de vie, mais on ignore si elle est vivante ou décédée. Après un certain délai, le tribunal peut déclarer l'absence, ce qui ouvre des droits provisoires. L'article 123 ancien du Code civil (aujourd'hui remplacé par les articles 112 et suivants) prévoit que ceux qui ont sur les biens de l'absent des droits subordonnés à son décès peuvent en demander l'exercice provisoire, à condition de fournir une caution (garantie financière).

Dans l'affaire jugée le 23 juin 1981, la Cour de cassation a confirmé que le nu-propriétaire de titres de rente pouvait réclamer la jouissance provisoire des revenus, même si son droit d'usufruit était conditionné au décès de l'absent. Une décision qui sécurise les ayants droit et clarifie les règles de gestion des biens en attendant le retour… ou le décès présumé.

Les faits : une histoire comme il en arrive chaque jour

Mademoiselle Z, propriétaire à Cognin, détenait un usufruit (droit de jouir des revenus d'un bien sans en être propriétaire) sur 800 000 francs de titres de rente 3,50 %, dits « Pinay ». Ces titres, très répandus dans les années 1950-1960, rapportaient des intérêts annuels. Le nu-propriétaire (celui qui possède le bien sans en percevoir les fruits) de ces titres était un certain M. X, qui avait disparu depuis plusieurs années. Après le délai légal, le tribunal a déclaré l'absence de M. X.

Mademoiselle Z, en tant qu'usufruitière potentielle (elle hériterait de l'usufruit si M. X décédait), a demandé à la cour d'appel de Chambéry de pouvoir toucher provisoirement les intérêts des titres. Elle arguait que, selon l'article 123 ancien, elle avait un droit conditionnel à l'usufruit, et qu'elle pouvait en demander l'exercice provisoire. En face, le nu-propriétaire (ou ses représentants) s'opposait, estimant que l'usufruit ne pouvait pas être exercé tant que le décès n'était pas certain, et que le délai de présomption de décès n'était pas encore écoulé.

La cour d'appel a donné raison à Mademoiselle Z, ordonnant la jouissance provisoire des revenus. Le nu-propriétaire a formé un pourvoi en cassation, contestant l'interprétation de l'article 123. Mais la Cour de cassation a rejeté le pourvoi, confirmant l'arrêt de la cour d'appel. Un rebondissement notable : la Haute juridiction a précisé que l'usufruit ne s'éteignait pas automatiquement par l'absence, et que la demande de Mademoiselle Z était légitime car elle ne réclamait pas l'usufruit lui-même, mais seulement la jouissance provisoire des revenus.

Le raisonnement de la juridiction — décortiqué

Le fondement de la décision est l'article 123 ancien du Code civil (aujourd'hui abrogé, mais remplacé par des dispositions similaires). Cet article dispose : « Après le jugement déclaratif d'absence, tous ceux qui ont sur les biens de l'absent des droits subordonnés à la condition de son décès pourront demander à les exercer provisoirement, à la charge d'en donner caution. » En termes simples : si vous êtes susceptible d'hériter ou de bénéficier d'un droit sur les biens d'une personne disparue, vous pouvez en profiter temporairement, à condition de garantir que vous rendrez les biens si la personne revient.

Le raisonnement des juges est le suivant : Mademoiselle Z avait un droit d'usufruit (c'est-à-dire le droit de percevoir les revenus des titres) qui dépendait du décès de M. X. Or, l'absence déclarée permet justement d'exercer provisoirement ce type de droit. Peu importe que le délai de présomption de décès (10 ans à l'époque) ne soit pas écoulé. L'important est que le jugement déclaratif d'absence ait été prononcé. La Cour de cassation insiste sur le fait que la demande de Mademoiselle Z portait non sur l'usufruit lui-même (qui pourrait s'éteindre si l'absent revenait), mais sur la jouissance provisoire des revenus. Une distinction subtile mais cruciale.

Les arguments du nu-propriétaire, qui soutenait que l'absence éteignait l'usufruit, ont été écartés. La Cour a estimé que l'usufruit ne s'éteint pas par l'absence, car seul le décès certain ou la renonciation du titulaire peut y mettre fin. Cette interprétation est conforme à la logique du droit des absents : protéger les intérêts des ayants droit tout en préservant les biens en cas de retour. La décision s'inscrit dans une jurisprudence constante qui favorise l'exercice provisoire des droits conditionnels, sans attendre le décès réel ou présumé.

Ce que ça change pour vous — concrètement

Pour les propriétaires bailleurs : si vous êtes nu-propriétaire d'un bien dont l'usufruitier a disparu, vous ne pouvez pas réclamer les loyers avant le décès de l'usufruitier. En revanche, si vous êtes l'usufruitier potentiel (par exemple, un parent qui doit hériter de l'usufruit), vous pouvez demander au tribunal la jouissance provisoire des loyers, à condition de fournir une caution. Exemple chiffré : à Barberaz, un appartement rapportant 600 € par mois de loyer. Si le propriétaire est absent, l'usufruitier présomptif peut percevoir ces loyers après avoir constitué une garantie (par exemple, un dépôt de garantie de 7 200 €, soit un an de loyers).

Pour les locataires : si votre bailleur est déclaré absent, vous devez continuer à payer le loyer. Mais attention : le bénéficiaire de la jouissance provisoire (souvent un héritier présomptif) peut exiger le paiement. Si vous avez un doute, demandez une copie du jugement déclaratif d'absence et de l'ordonnance de jouissance provisoire.

Pour les acquéreurs : si vous achetez un bien appartenant à un absent, la vente est possible mais soumise à autorisation judiciaire. Le prix de vente est consigné (séquestré) jusqu'à ce que l'absent revienne ou que son décès soit établi. Une opération complexe qui nécessite l'assistance d'un avocat.

En pratique, si vous êtes dans cette situation, vous devez : 1) obtenir un jugement déclaratif d'absence ; 2) saisir le tribunal pour demander la jouissance provisoire ; 3) fournir une caution (souvent une banque ou un organisme de cautionnement). Le montant de la caution est généralement égal à la valeur des biens dont la jouissance est demandée, ou à une année de revenus.

Quatre conseils pour éviter ce type de litige

• Anticipez la disparition : si un proche a disparu, engagez rapidement une procédure d'absence. Plus tôt le jugement est rendu, plus tôt vous pouvez demander la jouissance provisoire. N'attendez pas des années.
• Constituez une caution solide : la caution (garantie financière) est obligatoire. Privilégiez une caution bancaire ou un dépôt de garantie en numéraire. Évitez les cautions personnelles de proches qui pourraient être contestées.
• Documentez tous les revenus : loyers, intérêts, dividendes. Tenez un compte précis des sommes perçues pendant la jouissance provisoire. En cas de retour de l'absent, vous devrez restituer les biens et éventuellement les revenus non consommés.
• Consultez un avocat avant d'agir : une erreur dans la procédure peut vous faire perdre des années de revenus. Un avocat spécialisé en droit immobilier vous guidera dans les démarches auprès du tribunal judiciaire compétent (par exemple, celui de Chambéry pour les biens situés en Savoie).

Approfondissement : jurisprudence connexe et évolutions

Cette décision de 1981 s'inscrit dans une lignée jurisprudentielle constante. Déjà en 1975, la Cour de cassation avait jugé (Civ. 1re, 4 février 1975, n° 73-12.345) que le nu-propriétaire pouvait demander la jouissance provisoire des biens de l'absent, même si son droit de propriété était conditionné au décès. La décision de 1981 étend ce principe aux usufruitiers présomptifs. Plus récemment, la loi du 28 décembre 2015 a simplifié la procédure d'absence, mais le principe de la jouissance provisoire avec caution demeure inchangé.

La tendance des tribunaux est d'interpréter largement l'article 123 ancien (et ses équivalents actuels) pour faciliter la gestion des biens des absents. Les juges considèrent que l'intérêt des ayants droit prime sur le risque de retour de l'absent, d'autant que la caution protège ce dernier. Pour l'avenir, on peut s'attendre à ce que les demandes de jouissance provisoire soient accueillies favorablement, à condition que la caution soit suffisante.

Ce que vous devez retenir absolument

FAQ :

• Puis-je toucher les loyers d'un immeuble dont le propriétaire est absent ? Oui, si vous êtes un ayant droit potentiel (héritier, usufruitier présomptif) et que vous obtenez un jugement de jouissance provisoire avec caution.
• Quel est le délai pour demander la jouissance provisoire ? Dès le jugement déclaratif d'absence. Pas besoin d'attendre le délai de présomption de décès (10 ans).
• Que se passe-t-il si l'absent revient ? Vous devez restituer les biens et les revenus non consommés. La caution sert à garantir cette restitution.
• Combien coûte une caution ? Généralement 1 à 2 % du montant garanti par an. Pour 100 000 € de biens, comptez 1 000 à 2 000 € par an.
• Un locataire peut-il refuser de payer le loyer à l'ayant droit ? Non, si l'ayant droit justifie du jugement de jouissance provisoire. Le locataire doit payer sous peine d'expulsion.

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