参考判决：cc • 第13-25.134号 • 2014-12-17 • 查看判决 →
想象一下这个场景：在科利乌尔（Collioure），一栋面朝大海的漂亮建筑。共有人召开全体大会（AG）。一项提案被投票通过：拒绝某位业主的施工请求。该业主感到沮丧，认为其他人滥用了多数地位。他向法院提起诉讼。但要撤销这样的决定，需要证明什么呢？
每年有数百名共有人提出这个问题。答案由法国最高法院（Cour de cassation）在2014年12月17日的判决（第13-25.134号）中给出。它援引了援引“多数滥用”（abus de majorité）的非常严格的条件。
简而言之，只有在该决定违反共有人的集体利益，或者该决定的作出仅是为了维护多数人自身利益而损害少数人利益时，全体大会的决定才能因多数滥用而被撤销。解释如下。
事实：一个每天都会发生的故事
Y先生是佩皮尼昂（Perpignan）一处共有物业的业主，希望在其公寓内进行翻新工程。他请求全体共有人大会同意。2010年3月，全体大会拒绝了他的请求。Y先生向佩皮尼昂大审法院（TGI）对此拒绝提出异议。他援引“多数滥用”：据他称，其他共有人出于个人原因且没有正当理由投票反对他的项目。
大审法院支持了他的主张：它撤销了第7号决议（拒绝工程的决议），并判决共有人协会向其支付损害赔偿金。但共有人协会提出上诉。蒙彼利埃上诉法院（CA）维持了原判，认为该拒绝是滥用性的。共有人协会随后向最高法院提起上诉。
最高法院撤销（annule）了上诉法院的判决。它认为初审法官没有证明全体大会的决定如何违反集体利益或仅以有利于多数人为目的而作出。他们只是用自己的判断代替了全体大会的判断，这还不够。案件被发回另一上诉法院重审。
法院的推理——详解
最高法院重申了原则：全体大会的决定可能因多数滥用而被撤销，但需满足两个累积条件。第一：该决定必须违反共有人的集体利益（整个共有物业的利益）。第二：该决定的作出必须仅是为了维护多数共有人的个人利益而损害少数人的利益。
这些条件源于1965年7月10日关于共有物业的法律（第42条，允许对决定提出异议）和《法国民法典》第1240条（惩罚权利滥用）。最高法院明确指出，仅仅一项决定看起来不公平或不恰当是不够的：必须证明有损害意图或明显的不平等。
在本案中，上诉法院仅仅指出拒绝工程是“滥用性的”，而没有解释它如何损害集体利益或服务于个人利益。因此，它违反了法律。但请注意：最高法院并没有说拒绝是合理的；它说法官没有正确说明其决定的理由。这是一个证据问题。
很少有人知道，举证责任（谁必须证明滥用）在于质疑决定的共有人。他必须通过具体证据证明多数人采取了不忠实的行动。在我的实践中，我遇到过一些案件，其中少数共有人混淆了简单的异议和滥用。界限很微妙。
对您的实际影响——具体来说
根据您的身份，这一决定具有重要的实际影响。
如果您是少数共有人：您不能仅仅因为一项决定对您不利就提出异议。您必须证明它损害了所有共有人的利益（例如，拒绝增加建筑价值的节能工程）或仅使某些人受益（例如，允许仅有利于单个单元的土建工程）。
如果您是多数共有人：您受到保护，免受滥用诉讼。但注意：如果您在没有正当理由的情况下系统性地投票反对少数人的请求，您可能会面临滥用风险。具体例子：在佩皮尼昂，一位共有人请求安装太阳能电池板。全体大会以“破坏立面”为由拒绝。如果共有物业没有禁止太阳能电池板的规定，这一拒绝如果没有集体利益（例如，建筑分类）的证明，则可能是滥用性的。
如果您是购房者：在购买前，请检查过去三年的全体大会会议记录。如果某位共有人遭受了系统性拒绝，这可能隐藏着冲突氛围和诉讼风险。
简而言之，这一决定提醒我们，全体大会拥有广泛的决策权，但并非无限。法官不能替代全体大会：他只控制明显的滥用。
避免此类纠纷的四个建议
- 在会议记录中记录投票理由：在全体大会上，确保将每项有争议决定的具体原因记录在案。这在诉讼中可作为证据。例如：“因工程将损害建筑结构而被拒绝”而不是“因无用而被拒绝”。
- 在投票前咨询律师：如果决议敏感（改变公共区域的工程、天线授权等），请事先寻求法律意见。这可以避免后续诉讼。
- 提议调解：在上法庭之前，尝试调解（费用约200-300欧元）。许多冲突可以友好解决，特别是如果争议涉及小型工程的拒绝。
- 检查共有物业规章：它通常包含特定条款（禁止某些工程、多数条件等）。忽视这些条款可能导致滥用决定。
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深入研究：相关判例和演变
最高法院在随后的多项判决中重申了这一原则。例如，在2016年6月9日的判决（第15-17.911号）中，它裁定，如果没有集体利益证明其合理性，拒绝残疾人无障碍工程可能构成多数滥用。相反，在2016年2月4日的判决（第14-29.065号）中，它维持了拒绝安装空调的决定，理由是设备损害了建筑的审美，该建筑是分类建筑。
法院的趋势很明确：法官不应干预共有物业的管理，除非有明显的滥用。这意味着多数共有人拥有很大的自由度，但他们必须记录其决定。未来，可以预期法官对滥用证据的要求会更加严格，特别是在“绿色”共有物业中，节能工程往往是冲突的根源。
行动前检查清单
常见问题：关于多数滥用的实际问题
1. 如果我不同意全体大会的决定，可以撤销它吗？
不，仅仅不同意是不够的。您必须证明该决定违反集体利益或旨在损害少数人利益。
2. 对全体大会决定提出异议的期限是多久？
自会议记录通知之日起两个月内，您必须向法院提起诉讼。超过此期限，决定即成为最终决定。
3. 诉讼费用是多少？
律师费根据复杂程度从1500欧元到5000欧元不等。诉讼费用（法警、专家）可能另计。调解费用约为200-300欧元。
4. 如果我成为多数滥用的受害者，该怎么办？
收集证据（会议记录、通信、证词）。咨询专门从事房地产法律的律师。在诉讼前先考虑调解。
5. 物业管理者（syndic）是否可能承担责任？
是的，如果管理者未能正确告知共有人或未遵守召集规则，他可能承担责任。但多数滥用归咎于共有人，而非管理者。
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