Achat immobilier en France par ressortissant britannique post-Brexit : nouvelles règles

1. Contexte : le Brexit et l'accès des ressortissants britanniques au marché immobilier français

Depuis le 1er février 2020, le Royaume-Uni est devenu un pays tiers vis-à-vis de l'Union européenne. Cette sortie a des conséquences directes sur l'acquisition de biens immobiliers en France par les ressortissants britanniques. Avant le Brexit, les Britanniques bénéficiaient de la libre circulation des capitaux et pouvaient acheter sans contrainte. Désormais, ils sont soumis à des règles plus strictes, notamment en matière d'Droit de préemption urbain : que faire si le vendeur refuse mon prix ?">autorisation préalable pour certaines acquisitions (notamment dans les zones sensibles) et de fiscalité.

2. L'arrêt de la Cour d'appel de Bordeaux du 14 décembre 2022 : une clarification bienvenue

Dans cette affaire, un ressortissant britannique avait signé une promesse unilatérale de vente pour un bien situé en Gironde. Le vendeur s'est rétracté, invoquant l'absence d'autorisation préfectorale préalable à l'acquisition, conformément à l'article L. 412-1 du Code de l'entrée et du séjour des étrangers et du droit d'asile (CESEDA). La Cour d'appel a jugé que la promesse de vente était nulle faute d'avoir obtenu cette autorisation, confirmant ainsi l'application stricte des règles post-Brexit.

2.1. Les faits et la procédure

Le 15 mars 2021, un acquéreur britannique a signé une promesse unilatérale de vente pour une maison d'habitation. Le vendeur a notifié sa rétractation le 10 avril 2021. L'acquéreur a assigné le vendeur en réalisation forcée de la vente. Le tribunal de première instance a rejeté la demande, considérant que la promesse était nulle car l'acquéreur n'avait pas sollicité l'autorisation préalable prévue à l'article L. 412-1 du CESEDA. La Cour d'appel a confirmé ce jugement.

2.2. Les motifs de la décision

La Cour a rappelé que, depuis le Brexit, les ressortissants britanniques sont soumis à l'obligation d'obtenir une autorisation préfectorale pour acquérir un bien immobilier en France, sauf s'ils justifient d'une résidence régulière dans un État membre de l'UE (ce qui n'était pas le cas en l'espèce). L'absence de cette autorisation rend la promesse de vente nulle de plein droit. La Cour s'est fondée sur l'article L. 412-1 du CESEDA, qui dispose que « l'acquisition d'un immeuble par un ressortissant d'un État non membre de l'Union européenne est soumise à autorisation préalable ». Elle a également cité l'article 1589 du Code civil, qui exige que la promesse de vente soit valable pour produire effet.

3. Les nouvelles règles applicables aux ressortissants britanniques

Depuis le 1er janvier 2021, les Britanniques doivent respecter plusieurs conditions pour acquérir un bien immobilier en France :

• Autorisation préfectorale : pour tout achat d'un bien immobilier, une demande d'autorisation doit être déposée auprès de la préfecture du département où se situe le bien. Cette autorisation est délivrée dans un délai de deux mois, sous réserve de vérification de la situation de l'acquéreur (notamment son droit au séjour).
• Respect des règles de séjour : l'acquéreur doit justifier d'un titre de séjour valide ou, à défaut, d'un visa de long séjour. L'absence de titre de séjour peut entraîner le refus de l'autorisation.
• Fiscalité spécifique : les plus-values immobilières réalisées par les non-résidents sont soumises à un prélèvement de 19% (sauf exceptions), et les droits de mutation peuvent être plus élevés. De plus, les Britanniques ne bénéficient plus des abattements pour durée de détention applicables aux résidents de l'UE.
• Protection des zones sensibles : dans certaines zones (notamment frontalières ou militaires), l'acquisition est soumise à une autorisation spéciale du ministre de la Défense.

4. Analyse jurisprudentielle et implications pratiques

L'arrêt de Bordeaux illustre la rigueur des tribunaux français dans l'application de ces nouvelles règles. Il est essentiel pour tout acquéreur britannique de vérifier, avant toute signature, qu'il remplit les conditions légales. La nullité de la promesse de vente peut entraîner la perte des sommes versées (indemnités d'immobilisation) et des frais engagés.

Par ailleurs, la jurisprudence antérieure (notamment Cass. civ. 3e, 15 juin 2017, n° 16-16.847) avait déjà souligné l'importance de l'autorisation préalable pour les ressortissants de pays tiers. L'arrêt de Bordeaux confirme cette ligne et l'étend explicitement aux Britanniques post-Brexit.

5. Comment Maître Cécile Zakine peut vous accompagner

En tant qu'avocate experte en un avocat en droit immobilier et foncier, je propose un accompagnement complet pour les ressortissants britanniques et autres étrangers souhaitant acquérir un bien en France :

• Conseil en droit international privé : analyse de votre situation personnelle (nationalité, résidence, régime matrimonial) pour déterminer le droit applicable à l'acquisition et à la succession.
• Assistance dans les démarches administratives : préparation et suivi des demandes d'autorisation préfectorale, obtention des visas nécessaires.
• Optimisation fiscale : étude de la fiscalité française et étrangère (conventions fiscales, plus-values, droits de succession) pour minimiser l'impact fiscal.
• Négociation et rédaction d'actes : rédaction de promesses de vente, contrats préliminaires, et actes authentiques en tenant compte des spécificités liées à la nationalité de l'acquéreur.
• Représentation en justice : en cas de litige (rétractation, nullité, etc.), je vous assiste devant les tribunaux français.

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6. Conclusion

L'achat immobilier en France par un ressortissant britannique est désormais plus complexe depuis le Brexit. L'arrêt de la Cour d'appel de Bordeaux du 14 décembre 2022 rappelle l'importance de respecter scrupuleusement les nouvelles règles. Pour sécuriser votre projet, il est vivement recommandé de vous faire assister par un avocat expert. Maître Cécile Zakine est à votre disposition pour vous guider dans toutes les étapes de votre acquisition.