Nel 2025, il governo ha svelato un nuovo dispositivo volto a rilanciare il mercato immobiliare, sia per l'acquisto che per la locazione. In quanto avvocato specializzato in diritto immobiliare, mi trovo quotidianamente ad affrontare le difficoltà dei miei clienti, siano essi primi acquirenti o investitori. Questo testo, sebbene tecnico, merita un'attenzione particolare. Vi propongo di esplorarne i contorni, attraverso una storia concreta.
Prendiamo il caso di una giovane coppia che cerca di acquistare un appartamento. Si scontrano con tassi di interesse elevati e condizioni di finanziamento drastiche. Il nuovo dispositivo introduce un meccanismo di prestito a tasso zero ampliato (PTZ+) e una garanzia pubblica di riacquisto per gli alloggi nuovi. Concretamente, ciò significa che lo Stato si fa garante in caso di rivendita nei primi cinque anni, il che rassicura le banche e consente agli acquirenti di ottenere un credito più facilmente. Questa garanzia non costituisce una fideiussione ai sensi dell'articolo 2288 del Codice civile, ma un'obbligazione di riacquisto condizionale. Ciò evita che gli acquirenti si vedano opporre clausole abusive.
Inoltre, per la locazione, il dispositivo istituisce una locazione mobilità rafforzata (articolo 25-12 della legge del 6 luglio 1989 modificata) che consente al conduttore di recedere con un preavviso ridotto a un mese, senza giustificazione. I proprietari, invece, beneficiano di una garanzia Visale ampliata che copre fino a 36 mesi di morosità. Ho così potuto assistere un proprietario che, grazie a questa garanzia, ha accettato di affittare a uno studente senza cauzione parentale.
Sul piano fiscale, il dispositivo prevede una esenzione parziale della plusvalenza per le cessioni di alloggi locativi (articolo 150 U del Codice generale delle imposte). I proprietari che vendono un bene locato da almeno cinque anni possono beneficiare di una deduzione rafforzata, il che incoraggia la rotazione dei beni e libera terreni.
Consigli pratici:
- Per gli acquirenti: Prima di firmare un compromesso, verificate che il venditore sia effettivamente idoneo al PTZ+ e che la garanzia di riacquisto sia menzionata nell'atto. Esigete una clausola sospensiva specifica.
- Per i proprietari locatori: Adetite alla garanzia Visale tramite Action Logement. Il costo è nullo e la copertura rafforzata. Per le locazioni mobilità, redigete un contratto tipo conforme alla normativa vigente.
- Per gli investitori: Approfittate dell'esenzione della plusvalenza programmando le vostre vendite dopo cinque anni di locazione. Consultate un avvocato per ottimizzare la vostra strategia.
In conclusione, questo nuovo dispositivo è una boccata d'ossigeno per un settore in crisi. Combina incentivi finanziari e sicurezze giuridiche, ma la sua applicazione richiede una vigilanza accresciuta. Come ripeto ai miei clienti: «Un buon contratto vale più di un lungo processo.» Se avete dubbi, non esitate a consultarmi, ovunque vi troviate in Francia.
