参考判决： cc • 编号 05-10.845 • 2006-02-01 • 查阅判决 →
想象一下：您刚刚在比斯卡罗斯（Biscarrosse）买了一栋房子，脚踩沙滩，准备与家人度假。但几个月后，裂缝出现，潮湿上升，您的梦想变成了噩梦。卖方说：“抱歉，我不知道。”您可以要求降价，但基于什么？基于您支付的价格？还是基于无瑕疵时财产的实际价值？
这个看似技术性的问题具有重大的财务后果。法国最高法院在2006年2月1日的判决（编号 05-10.845）中裁定：估价之诉（《法国民法典》第1644条）旨在将买方置于如果所售物没有隐蔽瑕疵时本应处于的境地，与销售价格无关。简而言之，您可以获得与无瑕疵时财产实际价值相对应的价格返还，即使这超过了您支付的价格。
对于达克斯（Dax）的业主或朗德省（Landes）的购房者而言，这一判决改变了游戏规则。在本文中，我将具体解释其含义、如何援引它，以及最重要的是如何避免陷入这种境地。
事实：一个每天都会发生的故事
Y先生和Y夫人在朗德省购买了一栋住宅。出售后不久，他们发现该财产存在隐蔽瑕疵：严重的结构问题危及建筑物的稳固性。他们起诉卖方，要求基于估价之诉（《法国民法典》第1644条）减少价格。
蒙德马桑（Mont-de-Marsan）大审法院命令进行专家鉴定，以确定价格减少额。专家得出结论，尽管存在瑕疵，该建筑物的价格不可能低于……买方已经支付的价格。换句话说，根据专家的意见，该财产在出售时的价值（即使有缺陷）等于已支付的价格。因此，Y夫妇有权获得……零欧元的返还。
但波城（Pau）上诉法院不遵循这一推理。它认为买方有权要求返还价格，且与销售价格无关。卖方提起上诉，主张价格减少应根据约定价格计算。
法国最高法院驳回上诉，维持上诉法院的判决。它明确陈述：“《民法典》第1644条的估价之诉允许将买方置于如果所售物没有隐蔽瑕疵时本应处于的境地，与销售价格无关。”
法院的推理——解析
要理解这一判决，必须回到《法国民法典》第1644条。该条文为购买存在隐蔽瑕疵（使物不适合其用途或如此降低其用途以至于买方不会购买它或会以较低价格购买的隐藏缺陷）的物的买方提供了选择：要么退还物并收回价格（解除买卖之诉），要么保留物并收回部分价格（估价之诉）。
在此判决之前，问题在于计算价格减少额的基础是什么。应该以销售价格为基础，与有瑕疵时的财产价值进行比较？还是应该以无瑕疵时的财产价值为基础，与有瑕疵时的价值进行比较？
法国最高法院选择了第二种方案。它认为估价之诉的目的是将买方置于如果瑕疵不存在时本应处于的境地。因此，价格减少额对应于无瑕疵时的财产价值与有瑕疵时的财产价值之间的差额，无论财产在出售时的实际价值如何。
这一推理是合乎逻辑的：如果您以200,000欧元购买一栋房子，但有瑕疵时它只值150,000欧元，您可以要求返还50,000欧元。但如果无瑕疵时房子价值250,000欧元（因为市场上涨），而有瑕疵时值150,000欧元，您可以要求返还100,000欧元，即使您只支付了200,000欧元。重要的是让您回到如果瑕疵不存在时本应处于的境地。
对您的实际影响
这一判决对所有房地产参与者都有重大影响。对于购房者，它提供了更强的保护。您不再受限于您支付的价格。如果财产在出售日期和判决日期之间增值，您可以从中受益。
对于达克斯的出租业主，出售已出租的财产时需注意：如果在出售后发现隐蔽瑕疵，买方可以要求基于无瑕疵时财产实际价值的返还，这可能远高于销售价格。例如：您以150,000欧元出售一套公寓。买方发现一个隐蔽瑕疵，将价值降低至100,000欧元。但如果无瑕疵时的价值为200,000欧元（市场上涨），买方可以要求返还100,000欧元，这超过了支付的价格！
对于承租人，这不直接适用，但如果您成为业主，您将受到保护。对于共同业主，如果您的业主工会出售共有部分，同样适用此规则。
具体来说，如果您处于这种情况，您必须：
- 通过司法或友好专家鉴定确认瑕疵。
- 确定无瑕疵时财产的价值（通过与类似无瑕疵财产的比较）。
- 在发现瑕疵后两年内向法院起诉卖方（《法国民法典》第1648条）。
但注意：此诉讼仅在瑕疵在出售时是隐蔽的情况下才可能，即买方不知道且无法合理发现。明显瑕疵不赋予此保护。
避免此类纠纷的四个建议
- 在出售前进行全面的技术诊断：DPE、石棉、铅、白蚁、燃气、电力……此外，对于老房子，由设计院进行结构研究。在比斯卡罗斯，那里的建筑经常暴露在潮湿和白蚁中，这些诊断至关重要。
- 在销售合同中协商隐蔽瑕疵担保条款：即使法律规定了自动担保，您也可以对其进行调整（例如，排除某些已知瑕疵，或缩短时效期限）。但注意：您不能完全排除隐蔽瑕疵担保。
- 保留所有与财产相关的文件：工程发票、先前的专家报告、与卖方的通信。这些要素可以证明卖方知道瑕疵（这会加重其责任）或相反，他合理不知道。
- 在发现瑕疵后立即聘请专业律师：期限很短（2年），程序技术性强。及时咨询可以避免您丧失权利。在我的实践中，我遇到过一些案件，购房者等待太久，结果已过时效。
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深入：相关判例法与演变
这一判决符合保护消费者的趋势。法国最高法院在1994年7月20日的判决（编号 92-19.154）中已经明确，价格减少额应在出售日评估。但在此，它更进一步，将计算与销售价格脱钩。
在随后2021年5月5日的判决（编号 19-24.835）中，法院确认了在不符合规格方面的估价之诉中的这一方法。判例法似乎一致：买方应被置于无瑕疵时本应处于的境地，而非出售后所处的境地。
这意味着未来卖方必须极其谨慎和透明地对待财产的实际状况。买方则有兴趣在购买前以及购买后（如果出现疑问）对财产进行专家鉴定。
实际操作：该做什么
1. 我是否有权提起估价之诉？ 是的，如果瑕疵在出售时是隐蔽的，使物不适合其用途或如此降低其用途以至于您不会购买它（或会以较低价格购买），并且您在发现瑕疵后2年内采取行动。
2. 如何计算返还额？ 请房地产专家或公证人评估无瑕疵时财产的价值。减去有瑕疵时财产的价值（同样评估）。差额归您所有，即使超过支付的价格。
3. 如果卖方拒绝怎么办？ 启动司法程序。强烈建议聘请专门从事房地产法的律师。您也可以要求司法鉴定以确定瑕疵及其对价值的影响。
4. 风险是什么？ 如果您败诉，您将必须支付诉讼费用，并可能向卖方支付损害赔偿。但如果您的案件有力，成功的机会很高。
5. 我还能要求损害赔偿吗？ 是的，如果卖方知道瑕疵（恶意卖方），您可以基于《法国民法典》第1645条获得额外损害赔偿。
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