Décision de référence : cc • N° 11-17.422 • 2012-09-26 • 查看判决书 →
您刚在巴黎购买了一处不动产，交钥匙几周后，您惊恐地发现了石棉。您的思绪一片混乱：您有哪些救济途径？您能否要求卖方承担石棉清除费用，同时就住房价值损失提出赔偿？每年都有成百上千的业主遇到这个问题。2012年9月26日，法国最高法院（Cour de cassation）作出裁判：答案是否定的，这两项赔偿不能累积。那么，赔偿该如何衔接？您真正能够获得什么？又该如何避免陷入这种困境？
在陷入恐慌之前，有必要准确理解法律的规定。最高法院民事第三庭（la troisième chambre civile）（负责监督不动产领域法律适用的审判组织）的这一判决，就石棉相关损害的评估提供了宝贵的澄清。判决重申了赔偿损害的义务源自《民法典》（Code civil）第1240条（该条规定造成损害者应完全赔偿，但受害者不得因此获利）。
接下来，我将为您详细剖析这一判决，衡量其实际影响，并提供切实建议，以保障您的不动产交易安全。因为法律看似抽象，其实它勾勒了您作为业主或购房者日常生活的脉络。
事实：每天都在发生的故事
这起案件可能发生在巴黎的任何一个区。一位购房者购买了一处不动产。买卖公证书已经签署，一切似乎都井然有序。但入住后，一个意外打破了宁静：建筑材料中发现了石棉。新业主让人进行了合规工程估算：金额高达36,516.38欧元，一个令人咋舌的数字。
购房者并没有到此为止。他认为自己的房产价值因这一发现而受到了影响：如果当初没有石棉，他就不会支付现在的价格。因此，在请求返还工程费用的同时，他还要求就“贬值损失”（moins-value，即不动产遭受的价值损失）进行赔偿。
但卖方并不认同。他很可能否认自己的责任，也许辩称自己不知道石棉的存在，或者已经完成了法定的强制诊断。争议被提交法院，案件最终上诉至最高法院，后者需要回答一个根本性的问题：两种损害——工程费用和价值损失——能否同时获得赔偿？
这其中的利害关系重大。在这36,000欧元的数字背后，是一个残酷的现实：在法国，数以千计的旧住宅仍然含有石棉，而售前诊断并不总能发现所有问题。一个发现自己受骗的购房者常常感到手足无措。
审判机关的推理——详解
最高法院首先铺陈了法律背景。它重申了法国法律的一项基本原则：石棉检测必须在导致不动产转移（买卖、赠与等）的任何行为之前，由专业人士完成。这一义务由《公共卫生法典》（Code de la santé publique）规定，且由卖方承担。如果该义务未履行，或者诊断存在缺陷，卖方（或诊断人）的责任就可能会被追究。
但问题的症结在于赔偿。法官们确立了一条清晰的原则：合规工程费用的赔偿与贬值损失的赔偿相互排斥。为什么？他们解释说，因为实施合规工程会自动产生不动产的增值（财产价值的增加）。一旦如此，购买时所遭受的贬值损失便不复存在。换句话说，如果您获得了清除石棉所必需的款项，您的房产就恢复了全部价值。因此，在工程完成后，您不能再就一项已不存在的贬值损失提出赔偿请求。
这一推理建立在完全赔偿而无额外损得的原则之上，是对《民法典》（Code civil）第1240条（原第1382条的继任条款）的直接适用。该条文要求赔偿全部损害，但仅限于损害。如果同时给予这两笔款项，将构成购房者的不当得利，而法院明确拒绝。
这一判决符合一直以来的司法判例：当损害相互矛盾时，拒绝其累积。在此，最高法院并非创新，而是确认了一种趋势：目标是让受害者恢复到损害事件未发生时的状态——不多也不少。我们可以追问：如果购房者没有能力立即实施工程呢？这一问题虽然在此未被解决，但精神损害或居住损失的赔偿可能仍然存在，然而经济上的贬值损失依然与工程的缺失相关。
对您有何具体影响
如果您是巴黎的业主或购房者，这一判例对您具有直接影响。设想在巴黎第11区（11e arrondissement）的一次购房。您以450,000欧元购买了一套60平方米的公寓。买卖完成后，您在吊顶中发现了石棉。清除石棉的估算为30,000欧元。同时，您估算带有石棉的房屋实际价值仅为420,000欧元，即贬值30,000欧元。您可能倾向于同时索要这两笔款项，即总共60,000欧元。但根据2012年9月26日的判决，这种累积是不可能的。您必须作出选择：要么请求30,000欧元的工程费用，要么请求贬值损失的赔偿。如果您选择了工程费用，便不能再就贬值损失索赔，因为工程消除了贬值。
具体该如何操作？如果您身处此境，应当分两步行动。首先，请有资质的公司提供一份详细的石棉清除报价。然后，以隐蔽瑕疵担保（garantie des vices cachés）为基础起诉卖方，请求工程费用。您也可以主张居住损失（préjudice de jouissance）的损害赔偿，如果工程妨碍了您的居住。但不要在工程费之外请求贬值损失：法院会驳回该请求。
对卖方而言，教训同样深刻。如果您在巴黎出售房屋，务必仔细核验石棉诊断证书的有效性。一个小小的疏忽就可能导致您支付数万欧元。在最近一个案例中，一位巴黎卖家因提供的诊断书已超过三年期限而失效，被判处支付25,000欧元的工程费用。
避免此类纠纷的四项建议
- 要求最新且完整的石棉诊断。在签署预售承诺前，确保该文件不超过三年，且覆盖了房屋的全部部分。如有疑虑，不妨进行二次诊断。
- 关注买卖公证书中的条款。某些条款可能限制隐蔽瑕疵担保。除非征求律师意见，否则不要接受，尤其是在房屋老旧时。
- 若购买后发现石棉，请迅速行动。自发现瑕疵之日起，您有两年的诉讼时效。拖延越久，证明瑕疵先于购买存在就越困难。
- 战略性地选择赔偿方式。比较工程费用与实际价值损失：有时，放弃合规工程而就价格减让进行协商可能更为有利，即放弃工程费用而接受减价。
深度扩展：相关判例与演变
这不是最高法院第一次拒绝赔偿的累积。在2008年12月3日的一项判决中，最高法院已经认定，邻人烦扰的受害者不能同时获得恢复原状赔偿和就同一损害作出的补偿金。逻辑相同：同一损害不能获得双重赔偿。
更近期的例子是，2019年巴黎上诉法院将这一原则适用于一起涉及隔音问题的争议。该法院拒绝向购房者支付隔音工程费用和房屋贬值损失赔偿，认为工程消除了贬值的产生原因。这一严格赔偿的司法趋势应会加强，迫使受害者对其请求进行层级排序。
未来，随着对危险材料监管要求的增加，此类纠纷可能会增多。购房者需要更加警醒，诊断专业人士也必须更加严格，否则将自行承担责任。
需要记住
FAQ：您可能会提出的问题
我可以同时请求石棉清除费用的返还和房产贬值损失的赔偿吗？
不可以，这两项损害是相互排斥的。如果您进行了工程，房屋恢复了价值，贬值损失便不复存在。您应根据自身情况选择其一。
如果石棉在售前未被查出，谁应负责？
卖方或诊断人，如果其未遵守在转移前进行石棉检测的义务，就可能被追究责任。您可以追究其责任以获得工程费用。
发现石棉后，起诉的时效是多久？
诉讼时效为自发现瑕疵之日起2年，但自买卖之日起最长不超过20年。为维护您的权利，务必尽快咨询律师。
如果在签订买卖意向书后发现石棉，购房者可以拒绝交易吗？
可以。如果石棉的存在在事前并不知情且导致房屋不适合使用，您可以以隐蔽瑕疵为由请求司法法院撤销交易，但这种情况较为罕见且成本高昂。
谁应支付石棉清除工程费用：房主还是租客？
原则上，房主应承担合规工程费用，因为这属于住宅安全义务。如果工程妨碍了租客的居住使用，租客可以要求减少租金。
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