物业管理人（syndic）的诉讼：2019年以来关于授权的新规则

想象一下：您是在塞特（Sète）一套公寓的所有者，处在一个安静的共有物业（copropriété）中。一天，物业管理人（syndic）在未获得共有业主大会（assemblée générale）同意的情况下，对一名不配合的共有权人（copropriétaire）提起了诉讼。案件拖延，突然对方提出无效性抗辩：物业管理人（syndic）无权提起诉讼。这种无效性能在多大程度上推翻整个程序？这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2021年3月25日的判决中所裁定的问题。

每位所有者都会问的问题：“物业管理人（syndic）缺乏授权是否会导致整个诉讼无效？”答案取决于提出无效性抗辩的日期。问题在于：2019年的一项法令（décret）修改了规则，但没有明确其时间适用性。

该判决澄清了过渡法律：只有共有权人（copropriétaires）才能主张缺乏授权，且仅当抗辩是在2019年6月29日之后提出的。这对已提起的诉讼的法律确定性是一次胜利。

事实：每天都会发生的故事

X先生，洛代夫（Lodève）的所有者，与其共有物业工会（syndicat de copropriétaires）发生冲突。物业管理人（syndic）未等待共有业主大会（assemblée générale）即向X先生提起诉讼要求支付未付费用。案件进行：蒙彼利埃大审法院（tribunal de grande instance de Montpellier）判决X先生败诉，X先生提起上诉。在上诉法院，X先生提出无效性抗辩：物业管理人（syndic）未获得共有业主大会（assemblée générale）的授权，违反了1967年3月17日法令（décret）第55条。

场景已设定：一方面，共有物业工会（syndicat des copropriétaires）由其物业管理人（syndic）代表，在未经事先授权的情况下提起了一项诉讼。另一方面，X先生援引这一不规范之处要求撤销整个程序。上诉法院支持了他的主张：它撤销了传票和判决，认为缺乏授权是一种公共秩序无效（nullité d'ordre public）。工会向最高法院（Cour de cassation）提出上诉。

但在此期间，2019年6月27日的一项法令（décret）修改了1967年法令（décret）第55条，明确规定只有共有权人（copropriétaires）才能主张这种缺乏授权。因此问题在于：这一新规则是否适用于正在进行的程序，当无效性抗辩是在2019年6月29日之前或之后提出的？

法院的推理——解析

法国最高法院（Cour de cassation）在其2021年3月25日的判决中撤销了上诉法院的判决。其推理简单：2019年6月27日的法令（décret）修改了1967年3月17日法令（décret）第55条，但这一修改仅适用于2019年6月29日之后提出的无效性抗辩。在本案中，X先生在此日期之前提出了抗辩，因此适用旧规则。但上诉法院犯了一个错误：它认为无效性属于公共秩序，而新规则限制只有共有权人（copropriétaires）才能援引它。然而，X先生正是共有权人（copropriétaire），因此他可以主张缺乏授权。但最高法院批评上诉法院没有核实抗辩是在2019年6月29日之前还是之后提出的。

简言之，最高法院表示：“只有共有权人（copropriétaires）才能主张缺乏授权”这一规则是一项程序规则，在其生效后立即适用于提出的抗辩。对于之前的抗辩，旧规则继续适用，这意味着任何人都（不仅是共有权人（copropriétaire））可以援引无效性。

法律依据是1967年3月17日第67-223号法令（décret n° 67-223 du 17 mars 1967）第55条，经2019年6月27日第2019-650号法令（décret n° 2019-650 du 27 juin 2019）修改。该文本要求物业管理人（syndic）必须获得共有业主大会（assemblée générale）的授权才能以工会名义提起诉讼。换句话说，物业管理人（syndic）不能独自决定起诉共有权人（copropriétaire）；需要投票。缺乏授权的制裁是诉讼无效。但2019年的改革限制了这一制裁：只有被诉讼针对的共有权人（copropriétaire）才能提出异议。

鲜为人知的是，该判决确认了关于程序规则时间适用的先前判例。最高法院适用新法律立即适用于进行中程序的原则，但有一个缓和：已经完成的行为仍然有效。在这里，无效性抗辩是一项程序行为；如果它在2019年6月29日之后提出，则受新规则约束。

这对您意味着什么——具体来说

对于出租业主：如果物业管理人（syndic）未经授权对您提起诉讼，您可以主张无效性，但仅限于您在2019年6月29日之后提出。如果诉讼是在此之前提起的，并且您在此日期之前没有提出抗辩，您仍然可以在之后提出，但需符合新条件。但请注意：您必须是共有权人（copropriétaire）才能主张缺乏授权。如果您是租户（locataire），则不能提出异议。

对于物业管理人（syndics）：该判决保障了2019年6月29日之前提起的诉讼，只要抗辩在此日期之后未被提出。但谨慎起见，在诉讼前始终应获得共有业主大会（assemblée générale）的授权，以避免任何风险。

对于洛代夫（Lodève）的共有权人（copropriétaires）：如果您被物业管理人（syndic）起诉，请检查诉讼提起的时间以及您提出抗辩的时间。如果是在2019年6月29日之后，您是唯一可以主张缺乏授权的人。具体例子：假设您的物业管理人（syndic）在2019年1月起诉您要求支付2,500欧元的费用。您在2020年3月提出无效性抗辩。新规则适用，因此您可以主张缺乏授权。如果物业管理人（syndic）没有授权，诉讼无效。

在我的实践中，我曾遇到塞特（Sète）的共有权人（copropriétaires）成功撤销诉讼的案例，因为物业管理人（syndic）未经授权行事。但自2019年以来，情况发生了变化：只有被针对的共有权人（copropriétaire）才能行动，并且必须遵守期限。

避免此类争议的四条建议

• 在提起任何诉讼前，始终检查共有业主大会（assemblée générale）的授权。 物业管理人（syndic）必须有明确的授权才能采取法律行动。要求提供授权诉讼的共有业主大会（assemblée générale）会议纪要副本。如果没有，拒绝启动程序。
• 如果您是被起诉的共有权人（copropriétaire），立即要求物业管理人（syndic）提供授权证明。 通过带回执的挂号信（lettre recommandée avec accusé de réception）要求提供共有业主大会（assemblée générale）决定的副本。如果没有回复，您可以提出无效性抗辩。
• 遵守提出无效性抗辩的期限。 抗辩必须在任何实体辩护之前提出。如果您等待太久，您将失去这一权利。在收到传票后立即咨询律师。
• 预见改革。 1965年7月10日法律（loi du 10 juillet 1965）和1967年法令（décret de 1967）经常演变。关注立法变化，特别是程序方面。一个知情的物业管理人（syndic）抵得上两个。

深入研究：相关判例和演变

法国最高法院（Cour de cassation）此前已就程序规则的时间适用做出裁决。例如，在2019年9月13日的一项判决（编号 18-20.246）中，它判定关于律师之间结论通知的新规则立即适用于进行中的程序。该判例确认了程序法立即适用的一般原则。

然而，在实体方面，最高法院此前已限制主张物业管理人（syndic）缺乏授权的可能性。在2013年3月28日的一项判决（编号 12-14.611）中，它判定这种无效性不属于公共秩序，只能由共有权人（copropriétaires）提出。2019年的改革只是将这一判例编纂成文。

因此，法院的趋势是限制无效性手段，以避免合法诉讼因形式瑕疵而陷入瘫痪。这意味着，将来，物业管理人（syndic）缺乏授权将越来越不被制裁，除非相关共有权人（copropriétaire）及时援引。

总结和下一步行动

1. 检查无效性抗辩的日期： 如果是在2019年6月29日之前提出的，适用旧规则；之后，适用新规则。
2. 确定谁提出抗辩： 自2019年起，只有被起诉的共有权人（copropriétaire）才能主张缺乏授权。第三方（如租户（locataire））不能。
3. 如果您是物业管理人（syndic）： 在提起诉讼前，始终获得共有业主大会（assemblée générale）的明确授权。妥善保存会议纪要。
4. 如果您是被起诉的共有权人（copropriétaire）： 收到传票后，立即咨询律师以了解是否可以提出无效性抗辩。不要拖延。
5. 如果诉讼是在2019年之前提起的，但抗辩是在之后提出的： 新规则适用，但您仍然是共有权人（copropriétaire），因此您可以行动。检查期限。

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