参考判决： cc • N° 20-18.327 • 2021-04-08 • 查看判决 →
想象一下，您在比斯卡罗斯（Biscarrosse）拥有一套面向湖泊的公寓。您在那里度过周末，享受宁静。但六个月来，楼下的租户组织派对直到凌晨3点，音乐嘈杂，厨房气味持久不散。您已提醒其房东，但对方无动于衷。您能做什么？必须无限期忍受这些滋扰吗？
这种情况，我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的律师事务所经常遇到。共有人因吵闹的租户而愤怒，房东视而不见，共有物业规则每天被违反。问题经常出现：即使房东不采取行动，能否直接对租户采取行动？
法国最高法院（Cour de cassation）在2021年4月8日给出了明确答案。在一项具有里程碑意义的判决中，它确认任何共有人都可以通过间接诉讼（一种允许债权人行使债务人权利的行动），行使房东的权利，以在租户违反共有物业规则时获得租约的解除（提前终止）。这是一场悄然发生的革命，深刻改变了共有物业中的力量对比。
事实：一个日常发生的故事
故事始于许多类似情况。U先生和G女士是一栋建筑的共有人，数月来忍受来自底层商业场所的噪音和气味滋扰。该场所由其所有者P先生租给FMJ Scooter公司，该公司从事两轮车维修活动。
滋扰是具体的：工具和设备的噪音，油和汽油的气味上升到公共区域和公寓。共有人多次提醒房东P先生，但对方未采取任何措施。他们还向共有物业委员会（syndic de copropriété）投诉，但未取得实质性结果。
忍无可忍，U先生和G女士决定采取法律行动。但针对谁？直接针对租户？还是其房东？他们起诉双方，要求以违反共有物业规则为由解除商业租约。他们的论点是：维修活动产生的滋扰违反了规则中确立的共同生活规则，而该规则已附于租约。
房东P先生辩称，只有受损害的共有人不能直接对其租户采取行动。他认为，只有委员会或他自己才能发起此类行动。租户FMJ Scooter公司则淡化滋扰，并援引其租约的良好履行。
第一个转折点：法院支持共有人，命令解除租约。但FMJ Scooter公司提起上诉。上诉法院（cour d'appel）撤销了判决，认为共有人没有资格（法律能力）直接对租户采取行动。正是在这个阶段，案件提交到法国最高法院（Cour de cassation），即法国最高司法法院。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）撤销了上诉法院（cour d'appel）的判决，并将案件发回另一上诉法院（cour d'appel）审理。其推理基于两个关键法律支柱，我将简单解释。
第一个基础：间接诉讼，由《民法典》（Code civil）第1341-1条规定（允许债权人行使债务人的权利和行动）。法官认为，共有人作为房东的债权人，有权要求遵守共有物业规则，可以代其行使要求解除租约的权利。换句话说，既然P先生有责任却无所作为，他的邻居可以代其行动。
第二个基础：违反附于租约的共有物业规则。商业租约包含一项条款，要求租户遵守规则。通过产生噪音和气味滋扰，FMJ Scooter公司违反了这一合同义务。鲜为人知的是：当规则附于租约时，其违反构成租户的合同过错，赋予解除权。
法院驳回了房东的论点，即只有委员会或他自己才能采取行动。它重申，每个共有人都有直接利益制止异常邻里滋扰，而间接诉讼正是为债务人（此处为房东）不作为的情况设计的。
这一判决确认并加强了先前的判例。它并非逆转（完全改变立场），而是一次重要的澄清。法官认为，保护共有物业中的安宁证明了这种对间接诉讼的广义解释。简而言之：如果您的租户邻居破坏您的生活，而其房东无所作为，您可以亲自采取行动。
这对您意味着什么——具体而言
但这具体改变了您的日常生活什么？让我们按角色逐一分析。
如果您是受滋扰的共有人：您现在拥有强大的法律武器。以前，您必须说服委员会或房东采取行动。现在，您可以直接对有过错的租户采取行动，即使其房东反对。在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）的实践中，我遇到过一些案件，共有人因房东拒绝解除有利可图的租约而忍受滋扰多年。现在，他们可以绕过这种不作为。
如果您是房东：但请注意！您不能再对租户的行为视而不见。如果您不对合法投诉作出反应，您的邻居可以代您行动。更糟的是：您可能因过失不作为而被判赔偿损失。一个具体例子：在蒙德马桑（Mont-de-Marsan），一位将场所租给吵闹酒吧的房东因未及时行动，不得不向邻居支付8,000欧元的赔偿金。
如果您是租户：严格遵守共有物业规则，特别是如果它附于您的租约。重复的滋扰现在可能导致您的租约被解除，不仅由您的房东，也可能由您的邻居。时间线？紧急程序（référé）可能在2-3个月内完成。普通程序，预计12-18个月。
如果您是购买者：仔细检查现有租约和可能的共有物业纠纷。有问题的租户现在更容易被驱逐，但这也可能引发冲突。在比斯卡罗斯（Biscarrosse）的共有物业中，我总是建议向委员会索取最近三次业主大会记录，以发现潜在的滋扰问题。
涉及的金额显著：完整程序的法律费用在3,000至8,000欧元之间，外加可能的赔偿金。但与财产价值损失或多年的滋扰相比，投资可能是值得的。
避免此类纠纷的四个建议
- 系统地将共有物业规则附于租约：无论您是房东还是租户，要求规则附于租赁合同。这一简单手续将其遵守转化为合同义务，这在纠纷中大大加强了您的立场。
- 精确记录滋扰：保留滋扰日志，记录日期、时间、滋扰性质，如可能，进行录音或法警记录（constat d'huissier）。在实践中，我见过因证据不足而失败的案件。法警记录（constat d'huissier）费用约200-400欧元，但可能起决定性作用。
- 首先通过友好和委员会途径：在采取法律行动前，向租户、房东和委员会发送挂号信。正式催告函（mise en demeure）通常能产生结果，并在您必须上法庭时加强您的法律立场。
- 在最初迹象出现时咨询专业律师：不要让情况恶化。早期咨询（如我提供的30分钟45欧元咨询）有助于确定正确策略，避免代价高昂的错误。许多客户在尝试自行解决问题后来找我，这反而加剧了情况。
深化：相关判例和演变
这一判决符合有利于保护共有人免受滋扰的判例趋势（法院判决的整体）。早在2015年，法国最高法院（Cour de cassation）就已承认共有人可以直接对另一共有人违反规则的行为采取行动（Cass. 3e civ., 15 avril 2015, n° 14-10.305）。
此处的创新是通过间接诉讼将这一原则扩展到租户。巴黎上诉法院（CA Paris）先前的一项判决（CA Paris, 4 février 2020, n° 19/02301）也持相同观点，但法国最高法院（Cour de cassation）赋予了这一解决方案全国范围的影响力。
趋势明确：法院加强了共有人可用的工具，以执行共同生活规则。这符合一种社会演变，即集体居住环境中的生活质量成为主要关注点。这对未来意味着什么？可能此类法律行动会增加，房东的责任感也会增强。
但请注意：这一判例不允许对任何滋扰采取行动。需要异常、重复的滋扰，以及明确的规则违反。偶尔的不便不足够。
常见问题
问：这对住宅租约也适用吗？
答：是的，原则相同。如果公寓租户违反共有物业规则（噪音滋扰、禁止宠物等），共有人可以通过间接诉讼采取行动。
问：必须通过共有物业委员会（syndic de copropriété）吗？
答：不，间接诉讼可以由任何相关共有人直接行使。但通知委员会是推荐的，以加强您的立场。
问：此类程序需要多长时间？
答：紧急程序（référé），2-4个月。普通程序，根据案件复杂性和法院积压情况，12-24个月。
问：如果我采取行动但败诉，有什么风险？
答：您可能被判支付对方的法律费用（平均2,000至5,000欧元）。因此，充分准备和事先法律意见很重要。
问：如果共有物业规则未附于租约怎么办？
答：情况更复杂，但基于异常邻里滋扰的行动仍然可能。间接诉讼的实施会更困难。
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