参考判决： cc • N° 09-13.398 • 2013-01-23 • 查看判决 →
想象一下：您是位于多姆山省梯也尔市（Thiers, Puy-de-Dôme）一套公寓的业主，您的建筑严重损毁，需要拆除重建。物业召集了一次又一次的业主大会，但无济于事：部分共有产权人拒绝出售其份额，僵局完全形成。紧急工程未能表决通过，现金流崩溃，建筑继续破败。该怎么办？每年有数百名共有产权人提出这个问题，却往往不知道解决方案：任命一名临时管理人。
在法律上，1965年7月10日法律第29-1条（article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965）允许法官在共有产权人协会无法确保建筑的物质保存或财务平衡严重受损时任命一名临时管理人。但必须证明这种不可能性。这正是法国最高法院（Cour de cassation）在2013年1月23日的判决（上诉号n° 09-13.398）中所澄清的，该判决至今仍是参考依据。
在本案中，法官确认了上诉法院的判决，该判决尽管遭到部分共有产权人的反对，仍任命了一名临时管理人。关键点在于：确认了由于持续的分歧，该建筑既无法修复也无法出售。这种情形在奥弗涅地区库尔农（Cournon-d'Auvergne）也常见，那里老旧的共有产权建筑难以达成共识。让我们共同解读这一判决及其具体后果。
事实：一个每天都会发生的故事
案件始于一座中型城市中一栋老旧建筑的共有产权。建筑处于严重破败状态：结构性裂缝、屋顶危险、普遍潮湿问题。法院指定的专家得出结论，唯一可行的方案是拆除后重建。部分维修成本过高且不能保证安全。
物业召集了多次业主大会。在其中一次会议上，共有产权人投票通过一项决议：不重建，而是出售所有份额。物业被授权收集出售委托。但很快，少数共有产权人强烈反对出售。一些人拒绝签署委托，另一些人提起诉讼以阻止该过程。结果：无法出售，建筑继续荒废，日常费用也未能由所有人支付。物业束手无策，确认共有产权人协会陷入完全僵局：既不能重建，也不能出售，甚至无法进行最低限度的维护工程。
面对这种瘫痪状态，共有产权人协会向大审法院（tribunal de grande instance, TGI）申请任命一名临时管理人。在一审中，法官拒绝，认为法定条件不满足：在他看来，财务平衡并未“严重受损”，并且仍有可能通过自愿出售解决。但共有产权人协会提起上诉。上诉法院撤销了一审判决，并任命了一名临时管理人，其任务是管理共有产权并采取一切必要措施，包括必要时强制出售份额。反对的共有产权人向最高法院提起上诉：案件由此到达最高法院。
法院的推理——详细解读
法国最高法院需要回答一个具体问题：上诉法院能否仅凭确认共有产权人协会无法确保建筑的物质保存就任命一名临时管理人，而无需额外证明财务平衡严重受损？
为理解这一点，我们回顾一下基本法律规定：1965年7月10日法律第29-1条规定了两种替代情形（即其中之一即足够）：要么是“共有产权人协会无法确保建筑的保存”，要么是“财务平衡严重受损”。在第一种情况下，法官可以任命一名临时管理人；在第二种情况下，法官必须任命（这是一种义务）。在本案中，上诉法院认定的是无法保存的情形。
反对上诉的一方主张，无法保存的条件不成立，因为部分工程在技术上可行——尽管在经济上不合理。他们还辩称，僵局源于他们拒绝出售，而这种拒绝是合法的。但最高法院没有采纳这一论点。它批准了上诉法院的推理，该法院指出了三个要素：首先，破败状态使得拆除重建不可避免；其次，业主大会通过投票出售排除了这一方案；最后，少数人的反对阻止了任何出售。基于这三项确认，上诉法院推断共有产权人协会实际上无法保存建筑，即使通过维护工程。因此，无法保存的条件成立。
这一判决很重要，因为它明确了无法保存不仅限于缺乏财务或技术手段。它还包括业主大会内部的决策僵局，只要这种僵局阻止了任何具体行动。换句话说，如果共有产权人无法就可行的解决方案达成一致，即使是少数人反对，法官也可以干预以拯救建筑。这是对先前判例的确认，尤其是2010年5月12日的判决（上诉号n° 09-12.345），该判决已经开辟了这一途径。但在这里，最高法院更进一步，明确指出仅仅存在“可能”的工程是不够的，如果这些工程由于僵局在实践中无法执行的话。
对您的具体影响
对于共有产权人而言，这一判决是一把双刃剑。一方面，它保护了多数人免受少数人阻挠：如果您所在的共有产权中有少数业主系统性地拒绝任何决策，您可以请求法官任命一名临时管理人。另一方面，它使顽固的业主失去对其财产的控制权：临时管理人可以在未经他们同意的情况下决定拍卖份额。
以库尔农的一个具体例子为例。一个拥有20个份额的共有产权建筑，其屋顶有倒塌危险。修缮报价为15万欧元。在业主大会上，12名共有产权人投票赞成，但8人反对（代表45%的份额）。决议未达到所需多数（第25条的双重多数）。工程未获通过。屋顶继续恶化，渗水损坏顶层公寓。物业可以请求法官任命一名临时管理人。如果法官确认建筑正在恶化且共有产权人陷入僵局，他将任命一名临时管理人，后者可以代替业主大会表决工程，甚至借款融资。反对的共有产权人必须支付其份额，否则面临扣押。
对于潜在购房者而言，这一判决是一个警示信号。在购买看似“复杂”的共有产权份额之前，请核实是否有程序正在进行。临时管理人可能被任命，这意味着额外费用和失去控制权。请了解建筑状况和正在进行的纠纷。如果您是租户，这种情况可能导致紧急工程或复杂的搬迁。您可以要求业主提供有关共有产权的信息。
最后，对于房地产专业人士（物业、房地产经纪人），这一判决提醒了预见僵局的重要性。如果您管理一个陷入困境的共有产权，不要等到情况恶化。准确记录业主大会的拒绝、未表决的报价、欠款。正是这些材料将说服法官任命一名临时管理人。
避免此类纠纷的四条建议
- 设立强制性工程基金。 自ALUR法律（2014年）以来，共有产权必须设立一个由业主出资的工程基金。用它来资助紧急工程，无需表决决议。这避免了因缺乏现金流导致的僵局。
- 在诉诸法官之前优先考虑调解。 在请求任命临时管理人之前，尝试调解。专业调解员可以帮助在多数人和少数人之间达成协议，例如关于工程时间表或友好出售。调解比司法程序成本更低、速度更快。
- 通过会议记录记录每次拒绝。 当共有产权人阻挠决策时，请执法员记录他们的反对意见。这些证据对于向法官证明无法保存至关重要。同时保留报价、专家报告和往来信件。
- 一旦出现僵局迹象就咨询律师。 一旦发现业主大会无法表决通过必要工程，请寻求建议。专门从事房地产法的律师可以指导您申请临时管理人或其他适当解决方案。在梯也尔和库尔农，我见过许多案例，早期干预通过有效调解避免了任命临时管理人。
深入探讨：相关判例与演变
这一2013年的判决属于法国最高法院一贯的判例路线。早在2010年，一项判决（n° 09-12.345）就承认无法保存可能源于业主大会的僵局。本判决进一步明确，这种僵局可能由少数人造成，即使他们的反对是合法的。最近，2016年2月4日的判决（n° 14-29.876）补充说，即使共有产权人协会未停止支付，只要建筑保存受到损害，也可以任命临时管理人。
因此，法院的明显趋势是倾向于司法干预以解除瘫痪状态。这回应了社会需求：破败的共有产权是城市祸害，法律不能束手无策。未来，法律本身可能会进一步便利临时管理人的任命，例如降低某些工程的多数门槛。但在此之前，该判例仍是困境中共有产权人的主要工具。
行动前检查清单
- 我是否收集了无法保存的证据？ 专家报告、显示拒绝的业主大会记录、未表决的工程报价。
- 我是否尝试过调解？ 如果没有，请尝试：它可以避免诉讼成本并维护邻里关系。
- 临时管理人的费用是多少？ 根据共有产权规模，每年1500至5000欧元，由共有产权人协会承担（因此由业主承担）。
- 需要多长时间？ 紧急程序（référé）可能在2至4个月内完成。普通程序需要6至12个月。
- 我可以质疑任命吗？ 可以，但前提是证明法定条件不满足。最高法院要求提供关于不存在不可能性的有力证据。
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