参考判决： cc • N° 96-21.629 • 1998-07-08 • 查阅判决 →
想象一下，您是圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）一处住宅的公寓业主。您刚刚收到了关于楼梯间翻新的资金筹集通知，这是一笔高达数千欧元的重要支出。查阅您的共有物业章程时，您发现有一条条款似乎免除了底层商业场所业主的这部分费用。这合法吗？您是否仍需支付您的份额？
这种情况，我在蒙德马桑（Mont-de-Marsan）和圣万桑德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）之间的执业实践中多次遇到，提出了一个根本性问题：在共有物业章程中，是否可以规定某些业主不参与公共部分的维护费用？法国最高法院（Cour de cassation）的一项判决给出了明确的答案。
我们将分析的1998年7月8日的判决，重申了共有物业法的一个基本原则：与建筑物公共部分维护相关的费用，必须根据各业主单元的价值比例，在所有共有人之间分摊。任何相反的条款都不能违背此原则。但对于您作为业主、租户或房地产专业人士来说，这具体意味着什么？
事实：一个日常发生的故事
故事发生在一栋集合住宅楼，类似于圣保罗莱达克斯（Saint-Paul-lès-Dax）市中心或圣万桑德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）国道沿线常见的建筑。该楼包括楼上的几套公寓和一个底层的商业场所，由一家民事房地产公司（SCI, Société Civile Immobilière）占用。
共有人联合会决定进行重要工程：全面翻新楼梯间的墙壁和地面。这些为确保公共部分维护（即保持良好状态）所必需的工程，代表了一笔可观的支出。当联合会将这笔费用在共有人之间分摊时，商业场所的民事房地产公司（SCI）拒绝支付其份额。
其论据是什么？共有物业章程包含一项具体条款，免除了商业场所业主关于外墙和楼梯的费用。根据该条款，只有公寓业主应承担这些支出。共有人联合会对此立场提出异议并诉诸法律。
一审法院（tribunal de première instance）支持联合会，认为该条款违反法律。民事房地产公司（SCI）提起上诉，但上诉法院（cour d'appel）维持原判。民事房地产公司（SCI）不服，向最高法院（Cour de cassation）提起上诉，辩称上诉法官在宣布该条款“视为未订立”（non écrite，即视为不存在）时违反了法律。正是这最后一步，引出了我们今天分析的判决。
法院的推理——剖析
法国最高法院（Cour de cassation）在1998年7月8日的判决中，驳回了民事房地产公司（SCI）的上诉，并完全确认了上诉法院（cour d'appel）的决定。其推理基于两个基本的法律支柱。
首先，法官们重申，楼梯间墙壁和地面的翻新确实构成公共部分的维护费用。然而，根据1965年7月10日法律（该法规范共有物业）第10条，建筑物的维护和保养费用必须由所有共有人承担，比例为其单元内私有部分相对于整个建筑物的价值。换句话说，每个业主根据其物业相对于整栋楼的价值支付费用。
其次，这是关键点，最高法院（Cour de cassation）确认，共有物业章程中的任何条款都不能违背这一法定原则。因此，免除民事房地产公司（SCI）楼梯相关费用的条款被宣布为“视为未订立”（non écrite）。明确地说，即使该条款白纸黑字地写在所有共有人签署的章程中，也被视为无效且无法律效力。
鲜为人知的是，即使该条款已获得共有人一致同意，此解决方案仍然适用。实际上，1965年7月10日法律第1条第3款规定，共有物业章程不得包含违反该法强制性规定的条款。关于维护费用分摊的规则就属于这些强制性规定。
在我的执业实践中，我遇到过一些案件，其中商业场所的业主认为通过此类条款可以获得永久优势。这项判决提醒我们，共有人之间的连带责任不是一种选择，而是一项法定义务。
这对您意味着什么——具体而言
如果您是公寓的共有人，这项判决保护了您。您不能被强迫独自承担本应由所有人分摊的费用。举一个具体例子：在圣万桑德蒂罗斯（Saint-Vincent-de-Tyrosse）的一处住宅，楼梯间翻新费用为50,000欧元。如果商业场所占建筑物价值的30%，其业主必须贡献15,000欧元，即使章程中有一项条款声称免除其责任。
如果您是底层商业场所的业主，请注意：您必须检查您的共有物业章程。任何免除您公共部分维护费用的条款都可能非法。在工程情况下，联合会可以向您索要您的份额，即使您提出异议，您也必须支付。在这种情况下，司法程序可能持续18至24个月，并花费数千欧元的律师费。
如果您是租户，这项判决间接关系到您。您的业主，如果他必须支付额外费用，可能会试图将其转嫁到您的租赁费用中。但请记住：只有公共部分的维护、保养和管理费用可以转嫁，并且必须根据法律规定的严格方式进行。
如果您是共有物业的购买者，这项判决应促使您保持警惕。在购买前，请让专业人士检查共有物业章程。一项非法的费用免责条款可能会引发未来的冲突并影响您的投资价值。
避免此类纠纷的四个建议
- 在购买物业前仔细阅读您的共有物业章程。如有必要，请由专业律师陪同，特别是对于混合用途（住宅/商业）的建筑。
- 检查关于费用分摊条款的合法性。任何免除共有人公共部分维护费用的条款都值得怀疑。
- 如有疑问，请咨询物业经理（syndic）或管理委员会（conseil syndical）。他们可以告知您是否存在类似条款以及如何应用。
- 如果您是管理委员会（conseil syndical）成员，建议更新共有物业章程以删除非法条款。修订可以在业主大会（assemblée générale）上投票通过。
深入探讨：相关判例与演变
这项1998年的判决属于一贯的判例。早在1984年，最高法院（Cour de cassation）就在一项著名判决中确认，“公共部分的维护和保养费用必须由所有共有人根据其单元价值比例承担”（Cass. 3e civ., 1984年6月6日）。
更近一些，在2015年，最高法院（Cour de cassation）确认了这一原则，并明确指出，即使被非法条款免除责任的共有人不使用相关公共部分，该原则也适用（Cass. 3e civ., 2015年10月14日）。换句话说，即使商业场所的业主从不使用楼梯，他也必须参与其维护。
法院的趋势是明确的：它们保护共有人之间的连带责任原则，并系统地撤销违背该原则的条款。对于未来，这意味着包含此类条款的共有物业章程必须进行修订，否则每次重要的资金筹集都可能引发诉讼。
行动前检查清单
- 如果您收到工程资金筹集通知：检查是否所有共有人都根据其法定份额被要求出资。
- 如果您的章程包含免责条款：要知道它很可能非法。不要指望它来避免支付。
- 如果您是物业经理（syndic）或管理委员会成员（conseiller syndical）：即使章程另有规定，也请适用法定的费用分摊方式。
- 如果您考虑采取法律行动：咨询专业律师以评估您的成功机会和程序成本。
- 如果您购买共有物业：请专业人士检查章程，并在签署前要求对非法条款进行规范。
Besoin d'un conseil personnalisé ? Contactez Maître Zakine — première consultation 30 min à 45€.
您遇到了类似情况吗？与扎基纳律师（Maître Zakine）进行30分钟的首次咨询（45欧元）可以为您节省数月的程序时间——而且通常远不止于此。预约 →
